从41亿联手拿地到股权生变，北京这家老牌国企开始算账

一场持续数年的合作，正在迎来新的变化。

据企查查，近期，北京盈富瑞泰房地产开发有限公司发生工商信息变更。富力瑞康有限公司的持股比例由50%降至8.7926%，北京首都开发股份有限公司的持股比例则由50%升至91.2074%。

与此同时，郑宁不再担任公司董事长，由吴振接任；张子欢不再担任财务负责人，由姜毅接任。

从持股比例变化来看，首开已经成为这家项目公司的绝对控股股东。

不过，这次工商变更并不是一个孤立事件。

把时间拨回几年前，就会发现，这场股权变化的背后，还有一段关于联合拿地、资金支持、债务逾期与司法执行的故事。

从联合拿地开始

首开与富力的合作，要从2017年说起。

那一年，两家房企组成联合体，以25.95亿元摘得顺义高丽营02-08-01、02-08-02地块，溢价率为1.76%。

项目总面积约25.53万平方米，规划涵盖办公、商业、康养等业态，案名为首开富力十号国际。

2017年，房地产市场仍处于相对活跃的周期。对于房企而言，联合拿地既能共同承担项目开发投入，也能借助合作扩大项目布局。

但房地产开发是一场周期很长的生意。拿地时的市场判断、资金安排和销售预期，最终都要接受项目开发周期与市场变化的检验。

两年后，首开与富力再次联手。

2019年6月，双方摘得顺义区SY02-0102-6001、SY02-0102-6002地块，成交金额41亿元，溢价率20.59%，楼面价约2.82万元/平方米。

这一次，双方准备开发的是住宅项目。

项目住宅规划面积约14.69万平方米，共规划35栋楼。项目销售受到限价约束，限售价为4.86万元/平方米，最高限价为5.17万元/平方米。

这个项目，就是首开金禧璞瑅。

两次合作、两个项目，原本都是双方共同开发的生意。但随着房地产行业进入深度调整，合作关系也开始面临资金层面的考验。

从共同开发到一方出钱

2023年，房地产行业的深度调整已经传导至房企的资金链。这一年，首开股份披露了一则关于项目公司财务资助的公告。

公告显示，为满足首开富力十号项目的偿债资金需求，首开股份与富力地产原本约定按照各自持股比例，向项目提供总额不超过7亿元的财务资助。

按照双方各持股50%的安排，两家企业原则上各承担3.5亿元。但富力未能按约提供相应资金，最终由首开股份全额提供7亿元财务资助。为保障资金安全，富力对其应承担的3.5亿元提供担保。

与此同时，富力地产将其持有的首开金禧璞瑅项目50%股权质押给首开股份。相关安排还约定，富力通达向首开支付资金占用费，费率为11%。

双方约定的借款到期日为2024年6月30日。

然而，到期之后，借款并未如约偿还。

2024年9月，首开股份公告称，已向顺义区法院提起诉讼并申请强制执行。公告同时提到，双方仍在协商后续解决方案，不排除债转股、实物资产清偿、展期等处理方式。

这笔财务资助的意义，也由此超出了普通的项目资金安排。

在合作开发模式下，股东不仅需要分享项目收益，也需要按照约定承担相应的资金义务。当一方无法继续履约，另一方究竟是继续投入资金维持项目运转，还是通过法律途径追偿债权，就成了必须面对的问题。

对首开而言，继续提供资金能够满足项目的偿债需求，但同时也意味着需要承担原本应由合作方承担的资金压力。后续通过担保、股权质押以及司法程序追偿，则是另一条风险处置路径。

这也解释了为什么一笔项目公司的财务资助，最终会演变为股权层面的变化。

股权纠纷逐步解决，账还没有完全算完

2024年之后，双方围绕这笔债务的处理进入司法执行阶段。

据首开股份此前公告，顺义区法院曾两次拍卖富力地产所持首开金禧璞瑅项目股权，但均告流拍。

2025年8月，首开股份公告披露，法院已裁定将被执行人富力地产所持项目公司41.207356%的股权过户至北京首都开发股份有限公司。

到了2026年3月，首开股份进一步公告称，3.5亿元借款本金已经获得清偿，但违约金、资金占用费等事项仍在审理中。

从这几次公告看，首开对相关债权的追偿已经取得阶段性进展，股权处置也在持续推进。

需要注意的是，借款本金获得清偿，并不意味着所有争议均已解决。股权过户、债权清偿与剩余费用的处理，是几个不同的法律和财务问题。

而近期工商信息的变化，则让这场持续数年的合作纠纷再次进入视野。

首开持股比例升至91.2074%，意味着其对项目公司的控制力进一步增强。至于剩余股权的具体安排，以及相关债务争议是否已经全部解决，仍需以公司后续公告和工商、司法信息为准。

项目的下一道考题，是卖房

股权和债务问题之外，项目本身的销售情况，同样值得关注。

顺手查了一下首开金禧璞瑅的销售数据：

项目累计供应普通商品住宅664套，截至统计时点已网签426套，去化率约64.16%，网签均价约3.02万元/平方米。

也就是说，项目仍有238套房源尚未网签。

更值得关注的是销售节奏。项目月均销售约1—2套。对于一个2019年取得土地、开发周期已经持续多年的住宅项目而言，这样的销售速度意味着，剩余房源的消化仍需要时间。

当然，网签数据并不完全等于实际销售情况，单月成交也可能受到推盘节奏、房源结构和统计口径等因素影响。但从累计去化情况来看，项目显然还没有走到销售工作的终点。

这也是这场股权变化中容易被忽略的一面。

股权纠纷得到处理，解决的是合作关系和债权追偿问题，而剩余房源如何销售、资金如何回笼、项目后续如何运营，则是另一组需要面对的现实问题。

对于首开来说，取得项目公司的控制权，有利于进一步统筹项目经营。但控制权的变化，并不意味着项目经营压力会自动消失。

从联合拿地，到一方承担更多资金责任，再到通过司法程序推进债权和股权处置，这个项目的经历，也让人看到房地产合作开发中的另一面：土地可以共同拿，项目可以共同做，但当市场环境和企业资金状况发生变化时，原有的合作安排也可能面临重新调整。

而对首开金禧璞瑅来说，故事还没有结束。

股权问题逐步推进之后，如何让剩余房源更有效地转化为销售和回款，才是摆在项目面前的下一道考题。