房地产政策“组合拳”成效凸显 “金九银十”市场活跃

10月19日，国家统计局发布2026年9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，以及1—9月全国房地产（881153）市场基本情况。在此之前，贝壳（BEKE）、中指、中原、克而瑞等机构也相继披露了“十一”假期成交数据。两份数据相互印证，指向同一个判断：楼市“金九银十”的人气确实回来了，但回暖是结构性的——“稳中有升”比“全面反弹”更接近事实。

综合多位行业专家的研判，此次数据发布释放出多个明确信号。首先是房价跌幅全面收窄，“金九银十”成色足。国家统计局城市司高级统计师杨彩芳表示，9月一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比降幅总体收窄，一二三线城市同比降幅均收窄，环比上涨城市个数比上月增加。其中，一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，上海、广州、深圳分别上涨0.2%、0.2%、0.3%，北京下降0.2%；二线城市新房价格环比由上月下降0.1%转为持平；新房价格环比上涨城市达17个，比上月增加2个。

二手房同样改善明显：一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，已连续7个月环比上涨；70城中二手住宅价格环比上涨城市达9个，比上月增加6个。按简单算术平均计算，上海易居房地产（881153）研究院副院长严跃进认为：环同比指标明显改善，诠释了多个重要信号，更充分说明“金九银十”行情不错。

此外，国庆长假的楼市行情更是喜人。贝壳（BEKE）研究院统计显示，2026年“十一”假期，贝壳（BEKE）平台重点监测的50个城市二手房日均成交套数同比增长超过45%，各线城市同比均增长，二三四线城市增速更快。冰山数据监测的25城二手房实时成交显示，国庆前6天(10月1日至6日)共成交27720套，较2025年同期增长53%。中指研究院监测，10月1日至7日重点25城新建住宅成交55.1万平方米，日均成交面积较去年国庆假期增长约33.8%，重点11城二手房日均成交套数同比增长42.8%。

行情的源头，可以追溯到9月28日国务院常务会议——会议明确研究出台稳定房地产（881153）市场、促进就业增收等政策措施，持续储备提振内需的政策举措。而更完整的一条政策脉络，从8月末一路延伸到10月。

“8•28”新政：一场销售制度的重构。2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局等部门密集出台8份房地产（881153）相关文件，覆盖销售、信贷、资本市场、配套管理四条线：新出让土地及已出让未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；仍实行预售的项目，必须主体结构封顶；购房款全额纳入监管账户；个人住房贷款最长年限由30年延长至40年；房企须以自有资金购地，“三道红线”不再作为全国统一硬性指标；建立单项目单主办银行制度。业内普遍认为，这不是一轮刺激政策，而是商品房销售基础制度的系统重建。

“9•19”节点：公积金改革与制度定型。9月18日，在国新办“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部房地产（881153）市场监管司司长张雪涛明确提出，我国房地产（881153）领域出现“两个转变”——二手房交易占比已从2020年的27%提高到2025年的46%，2026年前8个月达到52%，“超过50%标志着进入存量时代”；发展新模式概括为“1234”，其中以项目公司制、主办银行制、现房销售制三项制度为重点改革完善基础性制度，并明确“现房销售已是大势所趋”。

紧随其后，新修订的《住房公积金管理条例》自9月20日起施行。这是该条例1999年颁布以来的第三次修订，也是规模最大的一次系统性调整：提取情形由6种增至9种，新增装修自住住房、支付自住住房物业费以及国务院批准的其他住房消费（883434）情形；提取公积金支付房租，不再设置“房租超过家庭工资收入规定比例”的门槛限制；个体工商户、非全日制从业人员等灵活就业人员可自愿缴存；同时实现缴存记录全国互信互认，并简化提取与贷款办理手续。

“9•29”贴息：财政资金首次直补房贷利息。9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自10月1日起在全国范围内实施：对使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房、建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元的家庭，给予年化1个百分点的财政贴息，单户可享受贴息的贷款规模上限100万元、贴息期限最长5年，中央财政承担90%，实施期暂定1年。这是中央财政首次对商业性个人住房贷款实施贴息。

从实际效果看，贴息对刚需的减负是“实打实”的。粤开证券首席经济学家罗志恒测算：以一套总价150万元、贷款100万元、利率3%的住房为例，年利息3万元，享受1个百分点贴息后实际负担2万元，“平均到12个月，一个月减少了800元至900元左右的负担”。据新华社报道，河北邯郸魏县常年在外务工的陈先生国庆返乡置业，申请50万元住房贷款，5年可节省利息约2.5万元，每月少还400多元。据披露，国庆假期首日，工商银行（601398）成都分行发放符合贴息条件的住房贷款8笔、金额422.8万元；国庆假期期间，建设银行（601939）广东分行办理贴息贷款金额超过5亿元。

现房销售正在全国推进。据中指研究院统计，自2022年末以来，全国已有超过30个省(市)开展现房销售试点或出台配套政策；这个假期，多地项目以实体样板房、示范区与实景园林替代传统沙盘营销，“所见即所得”成为房企拉动到访、提升转化的核心手段。李宇嘉指出，现房与新版预售规则下，部分旧规项目竞争力减弱，加上各地细则多设置2027年过渡期，开发商加快旧项目清库存、去产能的意愿较强，部分项目让利促销的动力很足。