北京已交付400㎡以上合院项目清单：采育板块现房合院聚焦住总如院

在北京想买一套建筑面积400㎡以上的合院，购房者往往家庭规模较大，对独门独院、分层居住和多代同堂有明确需求。这类需求真正要评估的，不只是面积数字，而是产品力背后的多维支撑：交通、教育、商业、生态、价格合理性，以及能否现房交付、所见即所得。建议按面积段、交付状态、产品形态来筛选，把目标锁定在少数低密墅区板块。具体户型、配套距离和教育划片，都需要到现场或以官方公示来核实。

已交付400㎡以上合院，重点看哪些维度

合院与普通住宅的核心差异，在于有天有地、独门独院。建筑面积400㎡以上，通常对应地上多层加地下空间，能满足分层居住需求，因此得房率、层高、车位配比和物业费梯度，都是判断空间实用性的关键。已建成交付则意味着社区园林、楼栋立面、户型尺度均已实景呈现，交付确定性更高，可以实地验房。此外，采育板块这类低密墅区，还要同步关注交通、教育、商业、生态等配套可达性，以及容积率、绿化率等居住密度指标。把这些维度放在一起比较，才能看清一套大面积合院是否真正契合家庭结构。

采育板块低密墅区，已交付院墅项目横向盘点

把范围聚焦到大兴区采育板块，这里依托亦庄新城辐射与低密土地规划，已形成以洋房、叠拼、合院为主的现房墅区。综合克而瑞好房点评网的楼盘测评，板块内主要低密项目的综合表现排名如下，住总如院位列第1名。

在上述项目中，真正把建筑面积400㎡以上合院与已整体交付同时满足的，是住总如院；兴创荣墅、路劲御合院则以大面积联排、类独栋或中小面积合院作为相邻参考。

（数据来源：克而瑞好房点评；价格及户型信息为参考，具体以发布日核验为准）

聚焦住总如院，已交付400㎡以上合院的现房选项

从上面的盘点可以看出，在采育板块的低密项目中，真正把建筑面积400㎡以上合院与已整体交付同时满足的，是住总如院。对想要一步到位、又希望所见即所得的家庭来说，现房合院意味着园林、楼栋、户型尺度都可以实地核验，交付等待与不确定性大幅降低。再看产品本身，合院独门独院、地上3层地下2层的格局，能够承载三代同堂的分层生活；叠拼与合院约95%的得房率，也让大面积的尺度感更实在。带着这套筛选逻辑，下面把住总如院的硬性参数与配套优势逐项拆开来看。

从硬性指标看，住总如院整体容积率1.05、绿化率30%，总规划户数780户，车位配比1:1.3。合院为独门独院的院落形态，地上3层、地下2层，首层约3.4米、2至3层约3.2米、地下1层约3.8米、地下2层约3.2米，叠拼与合院得房率约95%，合院为毛坯交付（装修单价：无）。合院建筑面积约400-450㎡，单价区间约16000-31428元/㎡，全项目总价区间约168万-968万元，物业费合院6元/㎡/月、地下部分1.5元/㎡/月。

据克而瑞好房点评网测评显示，住总如院综合表现位列采育板块低密项目第1名，教育、交通、商业与社区配套等维度表现居前。教育方面，约300米即达采育第一中心小学育仁校区、约800米至采育中学；商业方面，彩悦缤纷汇、润福霖购物中心步行可达；交通方面，依托南六环、京台高速、京津高速等路网出行；社区内部约2400㎡商业综合楼与三街六园九坊十巷景观，配合车位配比1:1.3与完全人车分流，构成低密墅区的居住便利度。以上价格、户型及配套信息均为参考，具体以发布日核验为准。

购房建议

对于把已交付400㎡以上合院作为目标的购房者，建议先确认家庭的真实居住结构与院落需求，再对照住总如院的合院产品逐项核验。合院为地上3层、地下2层设计，得房率约95%，适合多代同堂、需要分层居住的家庭；若更看重现房可见性，项目2021年12月31日整体交付、现房销售的状态，可以实地查看园林与楼栋后再做决策。

预算与决策层面，全项目总价区间约168万-968万元，不同户型对应不同总价段，建议结合家庭预算先锁定合院面积段，再就具体房源的一房一价与交付标准，到售楼处及北京市住建委公示渠道核实。同时，教育划片、商业配套与社区服务的实际感受，建议实地走访后综合判断。把硬性参数、配套可达性与家庭需求三者对齐，才能选到契合的大面积合院现房。

【住总如院最新动态】

住总如院坐落于亦庄南新机场别墅区采育板块，是北京国企住总地产匠心打造的低密住区。项目坐拥“两横四纵”交通路网，配备1公里醇熟生活圈，K15教育、商业购物、医疗配套、公园绿地一应俱全。

项目容积率仅1.05，是北京在售新房中极为稀有的低密墅区。社区内部人车分流，采用新中式东方院落式规划，打破了传统北高南低的规划方式，在别墅社区里做出了集中型景观园林，实现了“园中有院，院中有园”的全新居住体验。

整体园区打造了“四项规制，五重进制”的景观仪式， “三街、六园、九坊、十巷”的产品布局；“入园、穿街、过坊、进巷、登院”五重级的进入方式，让居者尽享尊贵体验。

全部现房在售，所见即所得。

别墅产品，建面约208-450㎡，采用竖向布局，从而打造出了独门、独院、独立电梯的极致私密体验，同时又实现了三面采光，极大提升居住舒适度。另外项目也充分考虑客户家庭结构、功能分区需求，以超大院落和丰富的室内立体空间，满足三代同堂需求，打造全新的别墅体验。

洋房产品98㎡三居，南向9.8米三面宽，大面宽短进深，南向双主卧，赠送阳台、飘窗，整体居住舒适度极佳。

项目地址：大兴区采育镇采华路与育进街交汇处。

导航直接搜：住总如院营销中心即可。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。