从100万间包租到70万间增益租，自如这15年都做对了什么？

2026年10月18日下午，上海西岸漩心，自如把15周年发布会办成了一场“复盘会”。没有堆砌新概念，联合创始人、董事长兼CEO熊林用一张图、一组数字，把过去5480天讲成一条线：从北京通州的第一间房，到全国10座城市、累计管理的130万间房源。这个数据看起来非常亮眼，但2021年自如却主动求变，从有差价的“包租”切到无差价的“增益组”。在熊林看来，这是自如15年里最重要的一次决定。

一间房，到130万间

时间回溯到2011年10月18日，北京通州翠屏北里的第一间房成了自如的起点。15年过去，它进入全国10座城市，累计管理分散式房源超过130万间/套、整栋式房源约7万间/套，管理房源资产价值超过1万亿元，每年为业主创造超过200亿元租金收入。“自如时光计划”会员累计623.24万，其中自如客超过500万、业主超过100万；连续相伴15年的自如客有58位，这比在自如工作超过15年的员工还要多。

熊林的概括很朴素：“15年只做了一件事，在3亿多人的租房市场和巨大的存量房市场里，为业主提供专业的资产管理，为租客提供美好的家。”

存量时代的三道难题

答案的背后，是一组让从业者并不轻松的数字。

中国城镇住房存量已达3.74亿套，二手房交易占比超过52%，房龄超过30年的住宅占27%；租房人口超过3亿，一线城市租房人口占比超过40%，深圳达到55%。但在这样一个巨大的市场里，租房行业的机构化率只有15%，而日本、美国、欧洲普遍超过60%。熊林用“有些汗颜，也非常有紧迫感”来形容这个落差。

更具体的变化发生在过去五年：房源平均出租周期从42天延长到51天，租金累计下降17%。熊林把存量的难，概括成六个字——“量大、分散、非标”。在分散式市场里，没有任何两套房完全一样：门对门的两套房，一套可能要全拆重装，另一套也许只需做一次保洁。

租客端同样在变。今天80后仍是租房主流，90后早已不是新人，00后成了需要认真倾听的新一代，代际需求每三五年就迭代一轮。熊林还算了笔账：一线城市买一套800万到1000万的房子，付30%首付后，30年月供约3万元；而租一套这样的房子，月租金在8000元到1.5万元之间，这是租房需求在一线城市持续走强的底色。

从包租到增益租：一次主动求变

发布会最重的一段，是熊林对模式的复盘。他把自如的15年切成两段。

前十年，自如走的是“省心包租”：向业主承诺租金，自己承担出租和运营。在那个供需不平衡、租金持续上涨的年代，自如靠着这套模式一路狂奔，一度做到了100万间，成为全球规模最大的住房租赁机构。但包租有结构性的缺陷，市场上行时，业主分享不到资产增值的收益；市场一旦下行，机构承诺的租金规模越大，风险就越不对等。

于是自如有了第二个决定。2021年，在公司各项指标最好的时候，自如主动换挡，转向“增益租”：无差价、收益保底、超额分成。熊林打了个比方，全世界成熟的酒店集团，底层都是资产管理模式。自如想做的，是把“五星级酒店业主能享受到的方案式服务”，带给那些只拥有一套房的个人业主。

换挡是痛苦的。从原来一个月能收1万多套房，到第一个月只能收200多套，规模从100万间降到70万间。但五年下来，这70万间里85%已是增益租，整租与家庭型房源收入占比超过50%。发布会当天，自如业主直播间的实时委托已超过200套。

“任何一个企业在周期里的成绩都微不足道，行业没有健康模式，企业无法独木成林。”熊林宣布，未来五年，将把增益租的模式设计、系统设计与底层能力向全行业开放。

两位业主的账本

模式到底成不成立，业主手里有本账。

方先生是上海一名社区调解员。他认识自如，源于一次漏水调解。他所在的社区有房子交给自如装修时造成楼下漏水，处理过太多邻里纠纷的方先生却发现装修方非常负责、有担当，处理得相当好。在成为自如业主之前，他曾把两套在松江的动迁房租给过二房东，当时签了5年合同，结果才过去一年多时间，对方就因收益不达预期强行毁约，甚至号称要烧方先生的房子。这也让他对市面上的二房东非常抵触。

后来，他把莲花路附近一套140平方米的三室两厅交给自如做增益租。为了满足租金收益最大化，自如将它改造成四间合租房加公共区域。方先生自己估算，这套老房子自己租一个月大概六千多元，现在实际收益是7700元。“交给自如最放心的，就是省心。保养到位、资金到位、管家沟通也及时。”他希望“永远这么稳当下去，下一个15年我还能来，做最长的业主。”同时改造为合租产品后，为租客和市场也增加了一间房供给。

世界冠军邓亚萍，以自如业主和推荐官身份到场，她把自己归为“33天那一款”（自如心舍3.0方案）：房子交给自如改造33天，“再去看，真的不敢相信，完全变样了”，而且还没到交付时间，就已经有租户了。“我5岁打球、16岁拿第一个世界冠军，用了11年；大部分中国世界冠军，是15年的功底。”她说，15岁的自如底气更足，方向更稳。

把非标做成产品

让模式落地的，是一系列产品。15年前，自如的第一款产品是合租的“友家”，把北京最难出租的三居室拆成三间，配齐家具，租给想租2000元房子的年轻人。如今友家迭代到7.0，而发布会当天，产品中心负责人曹琦又发布了一款面向城市核心商圈职场女性的两居合租产品“闺宿1.0”。针对老旧公房厨卫逼仄、空间局促、安全隐患等痛点，闺宿做了空间重构、厨卫升级、安全守护，并配备可视门锁、智能烟感燃感和双周女性保洁。

为这款产品暖场的，是《欢乐颂》编剧袁子弹，她也是自如心舍的租客。她在剧里写过2202间房里三个女孩合租的故事，如今自己带着两个孩子租房，发现“笔下温馨舒适的租住生活，在现实中是可以实现的”。她说：“租房不再是买房前的将就，而是年轻人主动选择的长期生活方式。”

在整租一端，速优家3.0主打7天一站式配齐，心舍3.0则以33天交付做重装改造，可为业主带来不同程度的租金提升。曼舍CEO陈侃则把目光投向豪宅：北上深豪宅楼盘超6000个、房源约60万套，租客结构已从外籍派驻占90%转向本土高净值家庭。他以上海世茂滨江一套500平方米江景顶复举例，这套房子当时已空置一年、业主心理预期从8万元降到6万元仍难出租，经增益租全拆改后，竣工前两个月就被预订，租赁收益回报翻倍。

看不见的中后台

除了三大解决方案，中后台的能力也不可忽视。15年间，自如的智艺精工平台交付100万套房，用C2M模式应对非标；生活服务平台累计交付1.1亿个订单、服务1000余万家庭；灵之智能平台2014年率先规模化部署智能门锁，2021年成为行业首个拥有自有自研智能家居平台的居住企业；AI科技平台则推出AI智能管家小木，重构租住全链路。

熊林说，支撑这套体系在线下落地的，是3000多名自如管家、1000多名设计师与工程师、7000多名工人师傅和10000多名服务者。而AI正让一些过去吃力的事变得更轻，比如一套房的定制设计方案，从原来的2天，缩短到20分钟。在分散式之外，自如资管已进入16城、管理300多个物业、约7万间房源，在北京首钢园落地国内首个绿建三星大型租赁社区，让年轻人以4000元左右的月租金，获得超越豪宅的居住体验。

从一间房，到一套房、一栋楼、一个社区；从100万间包租，到70万间增益租。熊林说，15年只是开始，希望让城市居住的每一天，都稳稳真好。