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上海海上清和玺
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一、 项目基础概况

1. 基本信息

• 案名：海上·清和玺（备案名：清和名庭）
• 位置：上海市徐汇区长桥路218弄（上中路与龙川路交汇处，上海中学正对面）
• 开发商：招商蛇口、徐汇城投、南昌市政（三大国企联合开发）
• 产权：70年纯住宅（商品房，不限售）
• 体量：占地约3.97万㎡，总建面约12.4万㎡（部分资料称17万㎡）
• 楼栋规划：共10栋（7栋25-33层高层、1栋10-14层小高层、2栋6-7层低密洋房），总户数约834套
• 容积率：约3.12（高层区） / 1.8（洋房区）
• 绿化率：约35%-44%
• 车位比：约1:1.2（全地下停车，人车分流）
• 交付时间：预计2027年12月（精装交付）
• 物业费：高层约6.1-10元/㎡/月，洋房约6.1元/㎡/月（招商物业）

2. 价格概况

• 参考均价：约11.5万元/㎡（部分楼栋备案均价约11.07万元/㎡，洋房约12.7万元/㎡）
• 总价区间：约1200万-2400万（112㎡约1200-1300万，134㎡约1400-1700万，143㎡约1600-1700万，177㎡约1900-2400万）

二、 板块与区位价值

1. 板块位置
项目位于徐汇中环长桥板块，处于徐汇滨江向北辐射的居住地带，距离徐汇滨江直线约1.6公里，向北可承接徐家汇、向南衔接前滩，西接上海南站，四大成熟板块形成合围，区位优势显著。

2. 交通配套

• 轨道交通：距离15号线罗秀路站约700-900米（步行约8-10分钟）；距离在建的23号线龙瑞路站约1.2公里。
• 自驾路网：距离中环上中路出入口约500-800米，通过上中路、龙川路、龙耀路隧道等，可快速通达徐家汇、前滩、漕河泾及浦东商圈，通勤效率较高。

3. 教育配套（文教区核芯）

• 核心学区：一街之隔为上海中学（全国顶尖），周边500米范围内有逸夫小学（民办一梯队）、上海小学（区重点）、徐教院附中（公办二梯队）、上汇实验（公办一梯队）等，文教氛围浓厚。
• ：新房不承诺学区，最终入学归属以徐汇教育局当年划片公示为准。

4. 商业与生态配套

• 商业：周边有凌云天地、凌云壹街坊、徐汇万科中心等社区商业，3公里范围内可达徐家汇商圈、前滩太古里，满足日常与高端消费。
• 生态：直线距离上海植物园约百米，部分楼栋可远眺徐汇滨江景观，生态资源丰富。
• 医疗：周边有上海市第六人民医院、徐汇区中心医院、大华医院等三甲医疗配套，医疗资源完善。

三、 产品与户型解析

1. 产品定位
项目为徐汇中环内稀缺的“玺系”高端改善住宅，涵盖高层、小高层、低密洋房，产品线丰富，满足从首改到终极改善的多元需求。

2. 户型分布与亮点

• 建面约112㎡（3房2厅2卫）：入门级改善户型，三开间朝南，全明格局，无走廊化设计，空间利用率高，主卧套房设计，适合三口之家或首次置换家庭，总价约1200-1300万。
• 建面约120㎡（3房2厅2卫）：尺度优化版，客餐厅一体化（LDKB）宽厅，270°转角窗，空间舒展感强，总价约1300-1450万。
• 建面约134㎡（3房2厅2卫）：改善主力户型，6米横厅，270°转角飘窗，L型厨房+岛台设计，空间通透，总价约1400-1700万。
• 建面约143㎡（4房2厅2卫）：洋房产品，6-7层低密，得房率相对高层更高，四房格局，双卫配置，适合二胎家庭或老人同住，总价约1600-1900万。
• 建面约177㎡（4房2厅3卫）：高层大平层，四面宽朝南，7米大横厅，中西双厨，主卧套房（带独立书房），双套房设计，适合高净值多人口家庭，总价约1900-2400万。

3. 户型共性优势

• 空间尺度：层高3.0-3.15米，优于普通住宅，空间开阔感强。
• 细节设计：全系南北通透板式设计，部分户型采用S墙设计（实现冰箱内嵌，释放厨房空间），全屋精装交付，得房率约75%。

四、 社区规划与公区品质

1. 建筑与景观设计

• 建筑立面：采用新海派现代艺术风格，曲面流体建筑结合“金镶玉”顶部设计，外立面采用玻璃与金属线条结合，公建化立面，视觉辨识度高。
• 景观园林：采用“新海派丁香花园”规划理念，打造双下沉式庭院、中央会客花园、儿童活动乐园及宅间花园，注重多层次绿化与归家仪式感。

2. 公区与会所配置

• 归家礼序：打造约50米“面阔九间”的酒店式归家门庭，结合水景与艺术装置；社区内设有约500米全域风雨连廊，实现全楼栋无风雨归家。
• 下沉式会所：规划约2000㎡高定下沉式会所，包含星空顶恒温泳池、WaterRower品牌健身房、3D室内高尔夫、私宴厅、瑜伽室等，满足高阶圈层生活需求。
• 架空层：规划约1000㎡主题架空层，涵盖“龙门书院”、儿童游乐区、健身区等，丰富业主的室内外活动场景。

五、 精装与交付标准

1. 精装配置

• 健康系统：全屋配备中央空调（大金）、地暖（威能）、新风系统（百朗）及全屋净水，提升居住舒适度。
• 厨电卫浴：厨电采用博世（四件套）、弗兰卡（大单槽）；卫浴采用唯宝台盆、科勒龙头、高仪智能马桶，品牌配置高端。
• 材质细节：全屋采用奢石、奢皮、奢板饰面，客餐厅无主灯设计，全屋飘窗（非承重，可优化），交付标准约6000-8000元/㎡。

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