澳门新街坊销售困局思考

自10月9日澳门新街坊推出“三重大激赏”优惠活动，引发业主及社会各界热烈讨论，纷纷发表看法。有支持开发商的：加速楼盘去库存，属于“正常商业促销行为”；有同情业主的：响应琴澳融合政策而选择新街坊，却成了被人讥笑的“韭菜”。前者认为澳门新街坊是正常商业项目，要遵循市场规律；后者认为作为政府主导的民生工程，新街坊项目方应公平保障不同时期业主的权益。

这场争议表 面上是一次促销活动引发的业主不满，深层次反映的却是澳门新街坊的多重定位、市场需求与融资模式之间的矛盾。若只从“是否降价”或“业主是否应该接受市场变化”的角度讨论，容易陷入立场对立；要真正寻找出路，就必须回到项目的性质、销售困境的成因，以及琴澳融合长期目标之中。

一、明确定位是理解根源、化解矛盾的前提

澳门新街坊不是一般商品房，或者澳门社会保障房屋，而是 “以定向澳门居民、限价可售住宅为载体的跨境综合民生社区，同时承担澳门公共服务、资格与监管制度在横琴衔接的试验平台” ，体现在以下几个方面：

1.土地出让合同及后续变更均有限定。

购买人必须是澳门居民，2023年11月开盘时，要求年满18周岁，在澳门没有或最多拥有一处作居住用途的单位，并在珠海没有住宅物业，且取得产权证5年后方可转让；2024年5月、11月及2026年2月分别对年龄限制、5年转让限制、夫妻合并计算方式、购买数量上限做了调整，但定向澳门居民一直存在。因此，该项目有强烈的政策配给和流转限制，投资属性基本为0，不能按面向全体市场的一般商品房理解。

2.是澳门的民生公共服务和社会保障体系延伸到横琴的入口。

已落地的制度接口包括：澳门卫生局直接运营新街坊卫生站，病历通过专线与澳门医疗系统共享，澳门上市药品经审批在卫生站使用；濠江中学附属横琴学校参照澳门学校加入澳门免费教育学校系统；长者服务中心由澳门社会工作局资助、澳门街坊会联合总会广东办事处运营。这不是简单的物业商户引入，而是人员资格、监管、财政津贴、服务流程和数据、药品准入跨法域协同，其制度价值高于单一住宅开发价值。成为跨境公共服务和规则衔接的制度试验场，是新街坊与普通保障房、人才房和商品房小区最大的差别。

3.开发、运营主体的特殊性。

横琴澳门新街坊发展有限公司由澳门都市更新股份有限公司100%持股，负责新街坊的房地产开发、规划、销售、经营、租赁及管理自建物业，而澳门都市更新股份有限公司是澳门政府及两个政府基金合组的有限公司，股东代表分别来自财政局、经济及科技发展局、基金行政委员会。即：澳门公营机构在横琴设立项目公司，治理模式为“澳门投资建设+澳门标准运营+横琴依法建设”。

4.项目资金的特殊性。

横琴澳门新街坊发展有限公司作为特殊目的公司（SPV），靠银行贷款、跨境外债完成开发，用限定对象、接近成本价的住宅销售回款偿还债务，都更公司提供公营信用和民生政策兜底，从而实现“不靠财政直接买单、但由政府信用赋能”的项目自平衡融资。

二、澳门新街坊销售面临的不利因素

第5点限购、限售随着大环境变化逐步放松，第3点生活配套有所改善，但是热点问题仍然突出，如日常琴澳通勤过关便利化等；惠民政策落地缓慢，横琴单牌车出岛于2024年1月公布管理办法征求意见稿，如今2年半有余，仍未有实施时间表。

第4点定价偏高问题，随着这2年横琴房价继续向下调整，新街坊周边部分二手房早已跌破3字头，且是无限制条件的纯商品房，新街坊价格相对优势荡然无存；2024年5月开售标准停车位，无视周边小区普遍20万左右的参考价格，直接定在28.8万元的高位，租赁车位更高达600元/月，后在业主强烈反对下，月租金才调整为420元。

除以上几点，根据实际销售数据：3房户型供不应求，2房户型积压严重，两者按照2:8比例规划，误判了市场需求，加大了去库存难度。

三、澳门新街坊销售破局

在各种不利条件叠加影响下，开盘近3年，4000套住宅仅销售1700套左右，作为全部靠融资支撑的住宅项目，澳门新街坊项目面临巨大的财务压力：假设库存2300套均为2房88平米，成本按照2.5万元/平米计算，总货值约为50.6亿元，利率3%/年计算，每年利息支出1.518亿元，每套库存住宅的年利息支出为6.6万元，拖得越久，项目融资自平衡的目标越难达成。

因此，开发商试图通过本次“大激赏”优惠活动实质性降低购房门槛（尽量回避“降价”二字）促进销量从而加快资金回笼的举动能够理解。

但是在以上讨论的外部、内部条件短期没有实质性改善的情况下，此轮促销能够带动多大的销量：100套、200套还是300套？如果无法缓解资金压力，接下来还需要继续加码，开展“五重大激赏”、“八重大激赏”等多轮活动？

所以，回到本文开头的有关澳门新街坊定位：“以定向澳门居民、限价可售住宅为载体的跨境综合民生社区，同时承担澳门公共服务、资格与监管制度在横琴衔接的试验平台”，提升格局和视野， 应以制度稳定性和财务透明度而不是住宅去化率评价澳门新街坊项目，应从去库存思维转向综合治理。

2021年9月公布的《横琴粤澳深度合作区总体方案》确定了四大战略定位，同时设立了2024年、2029年、2035年第三个发展节点，澳门新街坊作为其中一批打头阵的试验平台，应给予、也有时间获得更大的容错空间和调整空间：

1.与相关金融机构评估延长贷款期限、优化还款节奏、降低融资成本或对部分库存采取差异化融资安排的可行性，把短期现金流压力调整到与项目的政策目标和销售周期相匹配的水平；

2.销售创新，推行先租后买模式，让实际居住成为转化购买的路径，甚至可以设计鼓励措施，在符合一定条件下，已付租金可抵扣购房款；

3.扩大现有租赁规模，盘活库存，由特区政府和深合区管委会所属机构出面包租，以“青年公寓”、“人才公寓”形式降低特定人群在横琴安居乐业的门槛；

4.项目方发挥政府背景优势，积极跟进、更新社区配套与跨境便利的最新动态，稳定、可信的政策沟通，往往比一次性促销更能改善长期购买预期。

此外，新街坊每一位业主既是小区的销售对象和住户，也是澳门特区的纳税人，有权利知晓政府项目的真实情况包括财务透明度。横琴澳门新街坊发展有限公司作为项目运营主体，要与业主建立日常沟通管道，重大事项提前知会与交流，互相理解、共同努力，才能建设好澳门新街坊。“三重大激赏”优惠活动实质性损害了现业主的权益，尤其是车位价格直降8.8万元，仅用合约售价维持不变并不足以服众，更要立足澳门新街坊定位和更高格局，着眼小区长远发展、妥善回应业主诉求。

横琴深度合作区建设是长期和系统工程，澳门新街坊销售虽然遇到暂时的困难，但是随着外部环境的改善，真正的价值会逐步体现，只靠降价换不来空间，也有悖于当初的承诺，坚持制度稳定性，从去库存思维转向综合治理，用时间换空间，才能兼顾各方面长远利益。