高盛给中国楼市算了笔十年账：别再被天量库存骗了，能卖的房子2028年就不够了

中国地产新政出炉后，市场未来的预期究竟是什么样的？

近日，高盛发布了一份跨度直达2035年的地产行业深度展望，没有简单站队多空，而是从库存结构、新政影响、供需节奏三个维度，重点分析行业走向的四大关键拐点。

高盛认为，房企的生存逻辑已经彻底重构。销售制度改革会放慢整个行业的ROE修复速度，未来房企的盈利能力，不再取决于周转速度，而取决于房价涨幅和地价成本。

报告也同步调整了覆盖房企的评级，将招商蛇口上调至买入评级，将绿城中国下调至中性，维持对中国海外发展、华润置地、金茂的买入评级，以及对新城控股、万科的卖出评级。

Part.01真正能卖的房子两年后就不够了

市场上一直流传着"库存够卖十年"的说法，但高盛这份报告却推翻了这种观点。高盛认为，在看似庞大的总库存里，有相当一部分是动不了的死库存，真正能推向市场的有效可售房源，正在以超出预期的速度消耗。

高盛团队对中国18个不同能级城市做了项目级的摸底调研，结果显示：样本城市的总库存看似有7年的去化周期，但当下真正达到可售条件的房源，只够卖27个月。剩下的库存里，平均36%是还没开工的净地，其中2021年之前拿的地基本已经卡住——要么开发商资金链断裂无力开发，要么地块成本太高入市就亏，几乎没有转化为可售房源的可能。

整体算下来，近一半的住宅项目没有按原计划开工，超过半数的项目无法按期竣工，再叠加大量老旧项目产品过时、去化困难，最终形成了规模庞大的"僵尸库存"。

更关键的变量是8月底落地的现房销售新政。按照新规，未来新拿地的项目大多要等到主体结构封顶甚至竣工才能销售，回款周期直接拉长2-3年。这意味着现存的、还能走老预售制的库存消化完之后，新增供应的入市速度会大幅放缓。

两者叠加之下，全国新房可售货源将在2028年出现断崖式下滑，而一线城市因为库存结构更健康、去化速度更快，供应收缩的拐点会提前一年，也就是2027年就会到来。

Part.02决定楼市走向的四个关键转折点

这份报告的核心框架，是沿着供需两条线，标出了行业走向新均衡路上的四个关键时间点，每一个都会彻底改变当时的市场格局。

第一个拐点在2028年：新房可售供应大幅收缩。这也是最先到来的供给侧拐点。随着老预售制下的存量房源快速去化，现房销售制的新增供应还跟不上节奏，市场上能买的新房会明显变少。报告测算，如果不盘活那些"卡住"的库存，到2035年，全行业18万亿总库存里，真正能达到销售条件的只剩2.9万亿。

第二个拐点在2031年：土地市场加速下滑。现房销售不仅推迟了卖房时间，更锁死了开发商的再投资能力——过去卖了房就能抽回款拿地的高周转模式彻底失效，未来开发商只能用项目净利润来拿地再投资。

反映到土地市场上，全国300城住宅土地出让金会从2026年的1.66万亿元，一路下滑到2035年的400亿元，其中2031年到2032年会出现加速跳水，同比降幅超过50%。这也意味着地方对土地财政的依赖，会在这一阶段面临真正的考验。

第三个拐点在2032年：新开工与房地产开发投资触底反弹。很多人会意外为什么还会反弹，核心驱动力不是购房需求回暖，而是拆迁重建需求的加速释放。

报告测算，2000年之前建成的住宅会陆续跨过40年房龄的门槛，拆迁改造需求从2032年开始明显提速，托底新开工规模。但要注意的是，这种重建大多是原址回迁，不会带来太多新增购房需求，也很难消化市场上的存量库存。

第四个也是唯一一个需求端的拐点，在2030年：结构性购房需求加速下滑。到2030年前后，中国城镇化率会突破70%的高位，户籍家庭的住房自有率也会接近95%的饱和水平，刚需和改善型需求的下滑速度会明显加快。

叠加人口总量下降、家庭户型缩小的趋势，报告把2027到2035年的总需求预测下调了16%，长期来看，扣除拆迁后的新增住房需求会持续收缩。

房价什么时候真正见底？

所有人最关心的房价问题，报告也给出了清晰的时间线和幅度判断，核心逻辑是：供应收缩会先于需求收缩到来，因此房价会先企稳，再温和回升，但整体复苏力度偏弱。

具体节奏上，2027到2028年，全国新房均价还会维持每年3%左右的下跌，二手房因为房源更旧、竞争更激烈，跌幅会比新房更大。到2029年到2030年，随着供应缺口显现，房价会正式止跌横盘。从2031年开始，房价进入温和上涨通道，年均涨幅在3%左右。

一线城市的表现会明显强于全国。报告上调了上海和深圳的房价预测，预计到2028年底，两地新房均价累计涨幅将达到20%，高于此前预期的15%，核心原因就是一线供应收缩更早、需求韧性更强，供需关系的反转会先一步体现在价格上。

不过报告也提醒，不要对反弹力度抱太高期待。土地市场持续低迷和房地产开发投资下滑，会对地方财政和宏观需求形成拖累，反过来压制居民收入和购房能力，因此房价的复苏会是弱复苏，很难出现过去那种普涨行情。

Part.03二手房将撑起七成市场

很多人没意识到，现房销售新政最大的影响，其实是加速了中国楼市从"新房主导"向"二手房主导"的转型。

报告认为，新房供应减少、交房周期拉长，会倒逼一部分购房需求转向二手房市场。2026到2028年，全国二手房成交面积会维持在7亿平方米以上的高位，之后随着总需求回落稳定在6亿平方米左右。更关键的是结构变化：2026年二手房成交占比还只有53%，到2030年会提升到63%，到2035年将达到75%。

这意味着，十年之后的中国房地产市场，每成交四套房子里，就有三套是二手房。新房会从大众消费品变成小众的改善型产品，凭借更新的户型、更好的物业和社区品质卖出溢价，但不再是市场的主流。整个行业的定价权、交易活跃度都会逐步转移到二手房市场，这是和过去二十年完全不同的游戏规则。

行业规则变了，房企的生存逻辑也彻底重构。报告明确指出，销售制度改革会放慢整个行业的ROE修复速度，未来房企的盈利能力，不再取决于周转速度，而取决于房价涨幅和地价成本。

在这场淘汰赛里，最有希望穿越周期的房企有几个共同特征：手里有充足的可售资源、土地储备周期更长、核心城市占比更高、同时杠杆率低、债务压力小。报告认为头部优质国企央企更符合这些特征，也更能适应新的市场规则。

反之，债务压力大的民营房企会在2027到2029年迎来真正的考验：这三年是偿债高峰，很多企业会被迫折价甩卖老库存来回笼资金，这也会在短期内压制局部市场的房价。报告也同步调整了覆盖房企的评级，将招商蛇口上调至买入评级，将绿城中国下调至中性，维持对中国海外发展、华润置地、金茂的买入评级，以及对新城控股、万科的卖出评级。

说到底，这份报告本质上讲的是一个"旧模式出清，新模式建立"的故事。四个拐点串起来，就是中国房地产从高周转、高杠杆的增量时代，逐步过渡到低周转、低增速的存量均衡时代的完整路径。

没有崩盘，也没有暴涨，剩下的是持续的结构分化：城市之间分化，新房二手房分化，企业之间分化。