填补民企空白 新城控股以首单商业不动产REITs撬动资管转型

商业不动产REITs扩容再迎里程碑。10月22日，新城控股（601155.SH）旗下首单商业不动产REITs（即广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金，以下简称”广发新城吾悦商业REIT”）正式发售，拟募集规模约15.53亿元，底层资产为常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场两座成熟购物中心。值得一提的是，该基金不仅是新城控股首单商业不动产REITs，也是民营房企落地的首单公募REITs产品，有效提振行业信心。

其市场热度在询价环节就已呈现。根据基金发售公告，本次产品网下询价中，22家机构投资者管理的42个配售对象参与报价，拟认购数量总和达初始网下发售份额的8.08倍；；剔除无效报价和低价未入围的情况后，有效认购数量总和为初始网下发售份额的5.25倍。作为新城控股在丰富多层次REITs市场方面树立的又一里程碑，该产品的落地有利于公司进一步释放旗下既有成熟商业物业资产价值，增强企业核心竞争力及可持续发展能力。

拟募集15.53亿 民营房企首单商业不动产REITs落地

去年11月底，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产投资信托基金（REITs）试点，标志着我国公募REITs市场从基础设施领域进一步扩展至商业不动产领域。今年8月28日证监会公布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》进一步提出，稳慎推进商业不动产REITs发展，助力盘活房企存量资产。

据Choice数据统计，截至9月末，2026年已完成询价的公募REITs产品共22只，其中11只为商业不动产REITs。商业不动产REITs正成为盘活存量资产、促进消费升级、服务内需增长的重要抓手，迎来政策红利与市场认知双提升的窗口期。

不过市场普遍认为，从基础设施到商业不动产，已发行公募REITs的原始权益人大多为国央企背景，新城控股是目前唯一的民营房企，其商业不动产REITs落地意味着这条资本闭环路径对民营房企同样可复制，有助于提振民营房企的市场信心。

作为备受市场关注的民营房企首单，广发新城吾悦商业REIT于9月3日获证监会准予注册，9月23日启动询价，正式发售时间为10月22日至10月27日。根据基金发售公告，该产品网下询价确定的基金份额认购价格为3.106元/份，按照5亿份的发售份额计算，如发售成功，预计募集规模约15.53亿元。

在分红方面，广发新城吾悦商业REIT 2026年和2027年预测现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金拟募集规模）分别为5.61%和5.73%，这一水平较当前10年期国债收益率（约1.66%）高出近 400 个基点，在已发行及已获批的产权类同资产类型的公募REITs中亦处于中上区间。

底层资产方面，此次商业不动产REITs纳入的是常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场，分别于2019年和2018年开业，总建筑面积约29万平方米。两个项目均位于长三角核心潜力城市的核心地段，周边中高端住宅密集，3公里内常住人口均超过20万，有着稳定、高频的客群消费基础。

其中，常州天宁项目作为吾悦体系标杆店，是区域最优质的综合类商业体；南通启东项目则是当地一站式购物中心标杆，市场份额持续领跑。从历史数据来看，两个项目近三年（2023~2025年）平均出租率长期稳定在97%以上，租金收缴率保持稳定，加权平均剩余租期分别为3.82和3.47年，具有较强的经营稳定性和业绩抗压能力。

打通多层次REITs矩阵 加速大资管战略转型

在公募REITs之前，新城控股已通过机构间REITs积累了资产证券化的实践。2025年11月成功发行全国首单消费类机构间REITs；今年6月又率先完成全国范围内消费类机构间REITs扩募，扩募规模21.46亿。

值得一提的是，随着此次商业不动产REITs落地，新城控股已完成Pre-REITs、机构间REITs、公募REITs的全链条布局，成为国内首家完整跑通不动产“投、融、建、管、退”资本闭环的民营房企。

开源证券在研报中指出，新城商业运营稳健增长，出租率提升，持续经营贡献的现金流构成公司应对行业周期的优势，多架构REITs为公司打开资管循环路径，并看好商管业务后续表现及公司盈利能力回升。

作为示范民企，新城控股商业运营底盘扎实。根据半年报，截至2026年二季度末，新城控股已在全国147座城市布局212座吾悦广场，开业及委托管理在营数量达181座，开业规模1675.31万平方米，出租率稳定在98.35%的高位；吾悦广场今年上半年客流总量达10.33亿人次，会员人数超6000万，累计合作品牌超3.5万家，经营韧性强劲。

近年来，公司以”吾悦经营五步法“推动运营由标准化向精细化提升，将每座吾悦广场作为独有产品，围绕空间、内容、品牌、销售、收益五大环节持续提升经营能力，实行前置规划与主动招调，不等租约到期即储备品牌比选，出租率长期维持高位，空铺去化周期短。

2026年前三季度，新城控股实现商业运营收入108.71亿元，继续保持正增长。庞大的在管规模和高效运营实力，不仅为后续资产管理保驾护航，也意味着丰富的扩募资产储备。未来，新城控股将进一步拥抱“投、融、建、管、退”的资本闭环，持续以成熟运营能力驱动资产证券化，加速从持有资产的开发商转向管理资产的资管平台。

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