广西
三亚楼市这两年的行情，常被一句话概括：看风景的房子在跌，过日子的房子在扛。2026年8月，吉阳区二手房热搜榜上，半山半岛以均价37358元/㎡排到第4位，成交一直没断过1。同期，不少远郊海景盘挂牌一年半载，连个问价的人都没有。同样在三亚，落差就这么大。
涨跌背后，其实是两类买家在博弈。买远郊海景盘的，多数是外地投资客，行情一冷，集中抛售，挂牌量瞬间堆起来，价格互相踩踏。买主城配套盘的，是长住、养老、给孩子上学的人，房子是用来住的，没人愿意割肉，挂牌量自然少，价格也就稳得住。这是三亚楼市最底层的一条分界线。
先说半山半岛，鹿回头那片三面环山一面看海的老牌高端盘。开盘时均价23000元/㎡，巅峰成交到过45000元/㎡，如今稳定在38000元/㎡上下。
它离大东海商圈近，医院、超市都在脚程范围，不是孤零零的海景孤盘。业主陈女士2015年入手，身边朋友买的外围海景房价格腰斩，她这套波动很小。她的话很直接：不是单纯看海，配套和圈层才是保值的关键。
保利天珺在月川CBD，迎宾路主轴之上，央企开发，自带商业，周边商场、三甲医院、公立学校都落地了。开盘28000元/㎡，巅峰34000元/㎡。2026年9月58同城的挂牌均价是25870元/㎡，同比持平2，说明它没怎么跟着市场往下走。业主张先生长期在三亚工作，当初就认准主城成熟板块，市场下行这几年，周边很多盘降价促销，天珺二手价格几乎没跳水。
中铁子悦薹在迎宾路，小户型多，特别适合过冬自住，常年有稳定租赁需求。开盘23000元/㎡到25000元/㎡，巅峰30000元/㎡。业主李阿姨每年冬季来三亚养老，楼下买菜、看病都方便，中介告诉她，小区挂牌房源不多，业主很少愿意低价抛售。58同城数据显示，2026年10月均价25918元/㎡，同比下跌13.11%3。跌是跌了一些，但相比那些折价过半的远郊盘，已经是另一番光景。
公园88号在东岸板块，紧邻湿地公园，靠近三亚市一中，学区加城市公园双重加持。开盘29000元/㎡，巅峰42000元/㎡，58同城2026年10月均价33908元/㎡4。业主王女士为孩子上学买了这套房，小区自住家庭居多，挂牌量少，不会出现集中抛售互相压价的情况。她说得很实在：带成熟学区的主城房源，价格韧性很强。
万科大都会左岸在三亚湾，距椰梦长廊海岸500米，亲海却不潮湿，万科品牌物业，70年纯住宅，周边学校、农贸市场、商场齐全。开盘26000元/㎡，巅峰38000元/㎡。业主刘先生每年冬天携家人来过冬，当初看过很多海棠湾楼盘，风景美，但离市区太远，就医采购不方便。左岸出门能看海，生活配套又齐全，市场降温时，这种兼顾生活的近海小区，买家一直都在。
把这五个小区放在一起，能看出几件共同的事。第一，配套都是现成的，不是图纸上的蓝图。第二，买家以自住为主，投资客占比低。第三，物业口碑都不错，小区品相常年有人维护。第四，要么在主城核心，要么近海不离城。
反观那些大幅贬值的楼盘，毛病也集中在这几点。产权酒店、商办公寓，交易税费重，二手流通差。远郊文旅别墅，配套不完善，受众小，总价高，转手困难。还有一类，海景不错，但离市区太远，冬天入住率极低，冷冷清清，想卖只能大降价。
三亚不会再普涨，分化是这几年的主基调。短期旅游看风景，长期持有看配套、人口、物业。海景只是加分项，不能当唯一理由。想在三亚置业，与其盯着那片海，不如先问问楼下有没有超市、医院和学校。
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