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嘉定新城最近很热闹，金茂满嘉两次触发积分售罄，而绿城6月20.66亿拿下远香湖CAZ两幅宅地，北地块璟园、南地块恒庐，热度也是相当高，产品或许可以说是新城天花板，但从市场逻辑看，小房弟真得说点大实话。
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我们先看位置，绿城·璟园｜恒庐位于嘉定新城远香湖CAZ，东至启鹏路、南至双丁路、西至永盛路、北至希望路，一条塔里木路把地块分成南北两块。
板块配套是实打实的成熟，宝龙、万达、大融城环绕，三甲瑞金医院北院就在双丁路以北，远香湖、保利大剧院、嘉定图书馆也都在附近。
但绿城·璟园｜恒庐也有一个明显缺点：地铁远，两地块步行进站都在1.2公里左右，金茂满嘉热销的基础就是地铁近，理想之地当年也是主打TOD，标杆西郊金茂府到地铁也就几百米。地铁在郊区是非常重要的支撑锚点。
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接下来再看产品，璟园｜恒庐两块地两种打法。北地块璟园容积率2.2，主打纯高层改善社区。7栋16-17层高层共458套，配置下沉庭院加地下会所，包括专业级篮羽馆。
南地块恒庐容积率约1.3，主打稀缺低密住区，3栋洋房加8栋联排一共94套，其中包括34席245-295㎡合院类产品、约175㎡平墅类洋房。
璟园最近开放了样板间，空间效率踩上新规风口。115㎡三房做到一梯一户，南向面宽约10.75米，飞机户型零过道很实用，进门独立800库。
145㎡四房南向约14.5米，南次卧打通就是约7.6米横厅，主卧套房带分区衣帽间。
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产品这块确实没得挑，但在小房弟看来，绿城·璟园｜恒庐的潜在客户，得先浇三盆冷水。
第一盆是购买力的「反复收割」。2023年嘉定新城卖了6320套新房全市第一，后来的远香湖岸、金茂满嘉消耗的是同一批购买力。上游时代之城、大华星屿又卖掉接近3000套，把市区外溢需求截在南翔，板块更依赖内生改善，绿城500多套压力不小。
第二盆是2028年前后的「解禁洪峰」。理想之地2000多套房源2028年前后陆续解禁：贴着地铁站、户型更刚需、总价500-600万级，把板块价格锚按住。
第三盆是直接竞品的「对标逻辑」，金茂满嘉赢在「合理」，总价贴着板块购买力上限走。绿城赌的是「溢价」，璟园据称要奔6万/㎡去，115㎡就是600多万起步，位置更好的标杆金茂府挂牌现在才6万出头。
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总结
绿城·璟园｜恒庐的定位很尴尬，绿城想做嘉定新城的标杆，但板块需求和容量都受挑战。
璟园如果定价合理，凭本地改善基本盘，去化应该没问题。恒庐主打大户型合院与洋房，总价跨入千万级，对应客群的选择面本就更窄。
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