课题｜租房进入改善时代，散租模式将被淘汰（附租客画像）

背景：10月初，URI城市租住一条题为“上海公寓供应爆了”的原创视频全网引爆，2周内获50万+的观看，涌入数百条租客真实留言。

URI汇集反馈发现，当下中国租房市场，尤其一线城市呈现出鲜明的割裂态势：手握多套房源的个人业主，正面临租金下行、带看冷清的难题；而预算充足的改善型租客，却很难找到契合居住需求的房源，保租房一房难求，同时租客普遍感知租金偏高。但URI城市租住认为，这并不是简单的供需错配，而是 “将就居住” 时代已彻底落幕。

本期，URI将详细拆解其租赁市场的底层变化，带大家看懂新一轮租住需求的变化，以便未来做出更贴合市场发展的战略方向。

URI城市租住

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小红书留言精选展示

01.

告别增量扩张

存量精细化站上地产舞台中央

房地产行业已经告别大规模新建的增量周期，存量资产精细化运营成为行业新命题。数据显示，国内城镇人均住房建筑面积从1978年的8.1平方米增长至35.9平方米，但住宅新开工规模持续收缩，2025年住宅新开工面积同比下滑约20%，新建住宅的供给能力持续走低。

URI城市租住统计，全国城镇住房存量已突破3.7亿套，二手房交易逐步成为市场主流，行业重心从“盖新房”转向“盘活并升级存量”。在此背景下，住房租赁不再是商品房买卖的配套赛道，而是站上房地产舞台中央——占绝对主体的存量房源能否被盘活、被升级，直接决定了居住市场的底色。

相较于二手房买卖，租房交易频次更高、流转周期更短，成为盘活海量存量住宅的重要抓手。目前国内租赁人口规模达到2.6亿，一线城市租赁人口占比接近半数，多家机构综合测算：2030年租赁市场整体规模有望突破4万亿元，远期租房人口或将扩张至3.5亿人。

02.

租住认知重构

从短期过渡转向家庭长期生活

长久以来，社会普遍形成固有认知：租房只是年轻人毕业之后的短暂过渡，待到经济条件成熟便会购置房产完成身份转换。但这套传统人生路径正在被现实数据改写。

URI调研统计2025年机构化房源客群显示，30岁以上租客占比首次突破50%，租房主力不再局限于刚步入社会的应届毕业生，大量城市熟龄群体将租房作为常态化居住选择。

接近80%的租客可以接受5年及以上的租住周期，38.8%的租客明确表示较长周期内没有购房计划。这意味着置业已经不再是全体社会成员的唯一归宿，一部分群体主动选择规避高额购房负债，把资金投入当下居住体验。

与此同时，租住群体的家庭属性持续增强，超过七成租客并非单人居住，而是与伴侣、子女或者长辈共同生活。出租屋不再只是满足睡觉洗漱的落脚空间，孩子成长、老人起居、夫妻日常居家等家庭现实需求，同样投射到租赁市场当中。

家庭生命周期逻辑，原本被用于新房户型产品研发，现在同样适用于租赁产品迭代：26‑30岁群体追求独立完整居住空间；31‑40岁育儿阶段，两居、三居整租需求爆发；41岁之后，伴随子女独立、赡养老人等现实变化，一居室的需求又重新抬头。

URI城市租住认为，未来租赁市场比拼的不只是可出租房源数量，而是能否提供匹配不同家庭阶段的分层化租住产品。

需求端的变化更值得行业警惕，调研显示近80%的租客愿意为更高品质的居住条件承担更高租金，改善型租住从小众诉求转变为刚性诉求。但供给端老化、个人散租占绝对主导，直接造成市场显著的供需错配。过去租赁只是房地产的补充板块，如今已经成长为不可忽视的核心赛道。

03.

租客话语权提升

居住体验倒逼供给端迭代升级

早期租房市场，租客决策重点集中在地段、面积与总价，能够满足基础居住即可成交。现在租客评判一套房源的维度已经全面拓宽，硬装、软装家电、维修保洁、智能化配套、全周期服务体验，全部成为租房决策的重要权重项。市场进入“品质择优”阶段。

过去个人房东模式下，房屋设施故障需要租客自行和房东拉扯沟通，开锁、维修等琐事全部需要租客自行解决。如今，智能门锁、快速上门维修、标准化保洁服务逐步成为租客愿意付费的基础服务。租客对居住环境调节类智能设备偏好度甚至超过安全防护类设备，室内温度、灯光、居家舒适度等细节体验，已经纳入租住的评价体系。租客并非变得挑剔，而是居住消费认知走向成熟。

市场需求的转变，也反向影响业主心态。URI城市租住调研显示超70%业主具备房屋改造后对外出租的意向，近60%则愿意交由专业长租机构托管房源。越来越多房东意识到，房产出租不等于坐等租金收益，房屋资产需要持续改造、运营维护，才能获得稳定回报。当然机构化浪潮并不代表个人房东会彻底退出市场，但行业竞争已经从简单拼租金，转向产品、服务、运营能力综合比拼。

04.

行业赛道新拐点

机构化为入场券，定制化是破局关键

URI对标海外租赁市场，日本租房机构化率约 80%、美国约 50%，国内仅 8%，提升空间广阔，行业蓝海特征显著。叠加保租房 REITs 持续受到资本青睐、地产赛道重心正从开发转向存量盘活、住房租赁运营等等现状。

当前改善型租住需求旺盛，与零散个人房源供给形成供需错配，机构化运营是补齐供给短板的核心方式。无论是存量旧房改造还是自持保租房，其价值在于解决个人出租品质不稳定、服务缺失的痛点。

URI 城市租住判断：机构化是租赁行业下半场的基础入场券，定制化才是破局核心。行业正告别 “千房一面” 的标准化改造，转向围绕客群痛点打磨细分产品：比如为快递小哥定制温馨居住场所，产业型城市结合租客职业属性定制配套，学生公寓，老年公寓等。地产上半场做增量建造，下半场的核心，是存量资产因地制宜、因人施策的精细化运营。

房地产行业过去二十年，社会共识把买房等同于人生安全感，房产被赋予财富增值、阶层跃迁的多重期待。但 3.7 亿套城镇存量住房摆在眼前，行业逻辑已经彻底翻转，新建扩张不再是主旋律，如何盘活存量、挖掘存量资产价值，是全行业必须直面的考题。

不要简单把租赁市场崛起解读为 “买不起房的无奈妥协”。一部分人主动选择长期租房，本质是居住消费观念的觉醒。未来行业的分水岭，不在于谁掌握更多房源，而在于谁能把冰冷的物理空间，打磨成适配真实家庭生活的居住产品。

同时也要清醒看到，机构化、定制化不是万能解药，它不能完全消解市场所有矛盾。散租仍会长期存在，但低品质、零运营的粗放出租模式，会持续被市场边缘化直至淘汰。买房和租房，从来没有高低之分，真正的核心矛盾是：庞大的租住群体，是否能匹配到足够多、够好用的居住产品。当居住选择权交还个体，地产行业必须跳出 “卖房至上” 的固有思维，学会服务好愿意租房的这数亿人。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:木兮

运营编辑:树懒