上海
财联社10月21日讯（编辑 赵昊）美联储对抗通胀的行动正面临一个日益严重的复杂因素：房地产市场正在陷入低迷。
周二公布的多份报告显示，9月份美国住房市场数据进一步恶化。这让美联储在考虑下一步利率政策时，面对的局面更加棘手。
如果美联储按照预期在未来几个月继续提高短期利率，那么目前已经达到7.43%的抵押贷款利率可能还会进一步上升，从而进一步打击住房负担能力。
不断上涨的住房借贷成本，与整体通胀上升以及住房供应短缺同时发生。
Fwdbonds首席经济学家Chris Rupkey写道：“除非华盛顿能够彻底改变政策方向，让新房成本变得负担得起，否则美国房地产市场即将进入深度沉睡。虽然现在还不是冬天，但房地产市场正在进入深度冻结状态。”
美国全国房地产经纪人协会（NAR）报告称，成屋签约销售指数跌至自2001年开始记录以来的历史最低水平。该指数环比下降7.3%，同比下降11.3%。
房屋开工量也同样出现了远超市场预期的下滑，经季节性调整后的私人住宅年化开工量当月下降5.2%，市场原本预计仅下降0.4%。
与此同时，建筑许可数量下降0.2%，而市场共识预期则是增长2%。此外，独栋住宅建筑许可仅为84.5万套，较8月份下降4%，创下2023年以来的最低水平。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，“由于抵押贷款利率快速上升，9月份市场状况有所恶化。尽管就业增长和收入增加能够支撑购房需求，但住房负担能力受到抵押贷款利率变化的影响更大。”
利率上升令房地产前景承压
根据Mortgage News Daily的数据，30年期抵押贷款利率在9月份的大部分时间都高于7%，月底时约为7.6%。
五年前，这一利率还接近3%。低利率推动了疫情时期的房地产繁荣，引发住房需求激增，并进一步推高房价。
除了待完成房屋销售数据之外，房屋建筑商信心也跌至14年来未见的低位。
在某些情况下，美联储官员可能会通过采取更加宽松的货币政策来应对房地产市场疲软。一般而言，降低利率可以通过降低借贷成本来刺激需求。
但目前，美联储还有一个更大的问题需要处理：控制通胀。上周公布的消费者价格指数（CPI）和生产者价格指数（PPI）报告几乎没有带来什么乐观迹象。
美联储官员表示，他们正在关注人工智能领域大规模投资所产生的通胀影响。他们还认为，人工智能投资带来的经济收益可能抵消住房等疲软行业的负面影响。
然而，高盛经济学家Ronnie Walker周一在给客户的报告中表示，目前的各种情况总体表明，房地产市场很可能还会进一步走弱，然后才会趋于稳定。
Walker写道：“进入2027年，我们预计由住房负担能力带来的阻力将越来越占据主导地位。近期抵押贷款利率再次反弹进一步加剧了这一问题，并将继续拖累房地产市场活动。”
“持续较高的抵押贷款利率将继续对房地产交易量产生最明显的影响，而近期利率的快速上升很可能会在未来几个月进一步压低二手房销售。”
更多相同的趋势
高盛预计，未来三个季度，美国住宅投资将分别下降 2.5%、4%和1%。如果抵押贷款利率不下降，住宅投资甚至可能出现更加严重的下滑。
高盛预计，2027年美国独栋住宅开工量仅为87.5万套，与今年相比变化不大。二手房销售预计为390万套，与2026年大致相同，但这一水平明显比疫情前的2019年低26%。
高盛的Walker认为，这种房地产市场活动水平之所以长期处于中等偏低状态，是因为所谓的 “锁定效应”（lock-in effect）。
锁定效应，是指目前已经拥有住房的人，因为手中的抵押贷款利率非常低，如果搬家，就必须重新承担更高的借贷成本，因此不愿意出售现有住房并购买另一套房子。
与此同时，住房负担能力下降又进一步拖累新房建设。
Walker写道：“近年来，房地产市场活动一直被限制在一个相对狭窄的区间内。住房负担能力恶化限制了市场向上增长的空间，而长期存在的住房供应短缺则在下方对市场形成支撑。”
“进入2027年，我们预计住房负担能力方面的阻力将越来越占据主导地位，从而进一步压低房地产市场活动。”
（财联社 赵昊）
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