买房的好时机

目前的楼市，彻底进入了买方市场。 对比21-22年高点，房价已经跌了很多，大部分城市高位跌了40%~50%，一线城市和强二线城市绝对房价还是贵，但相比高位的跌幅，确实很可观。

2018年~2023年，高位买房的人，付出了极高的价格，得到的是很差的产品、极大的贬值空间，当初恐慌赶不上车的极端焦虑，让很多人要用几年、十几年甚至一辈子的辛苦来买单。

2018~2023年这几年的楼盘，品质大多都很差，户型奇奇怪怪、交付标准极低。

最近两年，地产市场下行，开发商不仅卷价格，还卷品质，得房率高、户型布局舒适，都是宽横厅、朝阳面大，公区和园林一个比一个漂亮大气，颇有诗情画意...

换算相同得房率后，价格比前几年，普遍便宜40%以上，很多高品质还不用抢房，可以慢悠悠的选到满意的楼层，楼盘销售的服务，相比当初是一个天上、一个地下。

所以，毫无疑问，楼市彻底进入了买方市场，属于买房人最好的时代，就是现在。

大家如果真需要买房改善居住环境的，可以慢慢找好房子，多多对比。

当然，要做好一个准备，买房投资升值的时代已经远去了，现在的房产，尤其是新房，就是用来享受生活的，是消费品，不是投资品，只有极少数核心地段的房产，还有保值增值的潜力。

我也相信，楼市不会永远只跌不涨，经济还在发展，人均收入未来还会提高，水涨船高的话，会把房价慢慢托起来，只是房产本身也有折旧损耗，会形成对冲。

一、26年9月，一线继续涨，二三线继续跌

9月份，一线城市二手房价格环比+0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市二手房价格环比-0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市二手房价格环比-0.3%，降幅与上月相同。

价格上涨或持平的城市数量，9月、8月、7月、6月、5月、4月、3月、2月分别是11个、8个、8个、9个、10个、16个、17个、13个。

楼市的趋势，9月似乎出现了向好的苗头。

2025年4月份后的一年左右，房价跌速超过了我的预期，我想到会跌，没想到会跌那么快。

链家APP显示，武汉二手房成交均价，从2025年1月的1.22万跌到2026年3月的0.91万元，14个月时间跌25%，25年初500万的房子，到26年3月买，要少花125万。

26年4月到8月，武汉二手房成交分别是0.93万、0.91万、0.93万、0.91万、0.91万，9月份二手房是0.94万，不过，10月份会回落下来点。

2026年初至今，武汉二手房成交均价，一直在0.91万~0.94万震荡，说明武汉的房价在磨底，再跌15%以上的可能性很低。

武汉是极具代表性的城市， 全国二手房均价，继续跌的空间也就是3%~5%，最多不超过10%。当然，具体城市要具体分析。

我要强调，只限于经济不错、人口不流失的一线城市、强二三线城市、经济很好的县域城市。那些人口不断流失的小县城、弱二三线城市，房价长期看衰。

至于新房，新规产品的品质大幅升级。主流容积率2~3，前些年3.5~4.5；层高3.1米，以前2.8米；得房率近100%，前些年公摊25%。

新房是加量不加价的暗跌 。

二、供需两端分析

销售爆降，但供给下降的更多， 新房库存持续下降 ，这 非常重要，却被 市场忽视了。

1、库存、供给、销售数据

（1） 库存依然很高，但连续6个月同比下降，且加速下降

2026年3月末库存7.86亿㎡， 同比下降-0.1%，52个月来首次同比下降。

26年4月 末库存7.78亿㎡， 同比下降-0.5%

26年5月末库存7.72亿m²， 同比下降-0.4%

26年6月末库存7.63亿m²， 同比下降-0.9%

26年7月末库存7.59亿m²， 同比下降-0.8%

26年8月末库存7.53亿m²， 同比下降-1.1%

26年8月末库存7.48亿m²， 同比下降-1.5%

目前库存， 比2015年涨价去库存那会的7.185亿㎡，还高0.2975亿㎡；

去库存是见底的第一步，库存低于7亿m²，是见底的初步希望

（2）供给快速下降，新开工面积2020年开始下降， 2026年新开工大概率低于4.5亿m²

2020年 22.4亿㎡ （ 同比-1.2%）

2021年 19.9亿m² （ 同比-11.4%）

2022年 12.1亿m² （同比暴降-39.4%）

2023年 9.5亿m² （同比 大降-20.4%）

2024年 7.39亿㎡ （同比 大降-23%）

2025年 5.88亿㎡ （ 同比大降-20.4%）

26年1-9月 3.4亿m²（ 同比-24.9%）

（3）销售面积2022年开始大幅下降，2026年也没有扭转颓势。

2020-2026年销售面积：

2020年是17.6亿m²（同比+6.2%）

2021年是 17.9亿m²（+1.9%）

2022年是 13.58亿m²（-24.3%）

2023年是 11.2亿m²（-17.5%）

2024年是 9.74亿m²（-12.9%）

2025年是 8.81亿m²（同比-8.7%）

2026年1-9月5.65亿m²（同比-13.2%）

2、供需两端的变量

（1）2026年预计能卖7.5亿㎡以上，一年7亿m²以上的销售面积，几年内有望稳住。

2026年买房的，绝大部分是刚需和改善，投资客几乎绝迹了。

2026年新房销售继续下降，跟新房供给下降也有关系。 二手房交易占比，在快速提升，全国二手房成交在楼市总成交占比超过50%，强二线城市普遍70%左右，一线城市占比75%~80%。

（2） 部分老房子退出市场，减少供给； 同时，老人去世，腾出房子，增加供给

房子也有寿命，尤其是偏远地区、农村的老房子，很多成了废品，减少存量和供给。

大部分房子，未来注定是废品 ，只有一线城市、强二三线城市核心区，有持续的需求支撑。

3、供需情况总结

开发商资金和信心不足，新开工面积大幅下降，未来的供给大幅下降。

新开工面积一般1~2年时间转化 为库存，2024年、25年、26年新开工面积急速下降，比销售面积下降的更多。

只要地产年销量维持7亿平，就远高于2025年5.88亿平的新开工面积， 2026年新房库存将继续大幅降低。

销售弱但供给更弱，未来一两年，库存会持续大幅下降，供给过剩的情况会大大缓解， 供大于需的态势就会扭转 。

新房的供给过剩扭转，二手房的抛压也会缓解，买不到新房的人，会去买二手房。

有钱，谁都想住更好的房子。

我整理了房地产行业的最新数据，主要有历年的新开工面积、销售面积及销售额、库存面积等，都在下面的表格。

认真分析这些数据，对楼市这个大类商品的景气度，就心里有谱了。

我是想不通， 李蓓为什么2023年就开始重仓地产，2023年地产库存还在快速增长，完全没有反转的可能性。

三、远期忧虑：人口

房地产中期看供需，长期看人口 和居民收入 。

据统计局：2025年末全国人口140489万人，比上年末 减少339万 人。 全年出生人口792万人 ，人口出生率为5.63‰；死亡人口1131万人，人口死亡率8.04‰；人口自然增长率-2.41‰。

相比8年前，也就是2017年1723万的新生儿，直接腰斩了。

2026上半年全国结婚327.5万对，新世纪以来新低，相比去年的353.9万减少了26.4万，相比巅峰时期的2013年，减少了一半多。

2027年新生儿数量，会继续下降。

新生儿数量不断下降，会冲击很多行业，包括婴幼儿食品用品、幼儿园，地产行业受到的影响也不小。

每年新生儿低于死亡人数，意味着房子的需求减少、供应增加。老人去世后，会腾出房子，新生人口掉的太快，就会接不住这些供给。

需要更多鼓励生育的措施，以免地产市场的长期信心受挫。

四、房产的值搏率

地产上下游占GDP的比例，从高峰期的超过20%，下降到不足10%。

房地产拉动经济， 城镇化率提高推动房价上涨的时代，彻底结束了。

现在的地产，需要经济回暖，拉动收入增长，来推动房价止跌回稳了。

衡量房价最好的指标是租售比，我认为租售比高于存款利率1.5个百分点，房价就要见底了。

目前国内银行三年期存款利率最高，股份行的3年期存款利率1.3%左右，租售比达到2.8%，房价见底的确定性比较高。

国际上通常认为有合理回报的租售比是4%，但发达国家房产税普遍1.5%，国内绝大多数城市没有房产税，短期也不会出台。

各线城市的租售比，一线城市租售比1.7%左右；二线城市2.4%左右，三四线城市2.5%左右。

我认为央行继续降息，对提振楼市很有必要。2025年央行只降息了一次，利率降0.1个百分点，2026年受制于美联储加息，央行没有降息，只能看2027年能否降息了。

如果央行能再降息25个基点（租售比要求可降低0.25%），国内大多数城市的租售比，都会达到合理的水平。

国际主流投行之前普遍预计，国内 楼市2026下半年~2027年见底，但按目前的趋势，见底会推迟到2027年~2028年。

对于刚需和改善，找到了满意的房子，现在出手也未尝不可，相比前几年便宜太多了 。

任何资产，都很难买到最低点的。