自如15年：管理资产1万亿元，每年为业主创造超200亿租金收入

2026年10月18日，上海西岸漩心，自如15周年发布会。

熊林站在台上，报了一组数字：5480天，10座城市，分散式房源超过130万间/套，整栋式约7万间/套，管理房源资产价值超过1万亿元，每年为业主创造超过200亿元租金收入。

1万亿元是什么概念？差不多相当于一个中等省份一年的GDP。而这一切的起点，是2011年10月18日北京通州翠屏北里的一间房。

15年，从一间房到一万亿。熊林说，15年只做了一件事——在3亿多人的租房市场和巨大的存量房市场里，为业主提供专业的资产管理，为租客提供美好的家。

图源：自如官网，下同

话说得很平静，但数字不平静。“自如时光计划”会员累计623.24万，自如客超过500万，业主超过100万，255万会员家庭与自如建立了家庭式服务连接。

连续相伴15年的自如客，有58位。15年，58个人一直没走，这大概比任何广告都硬。

一个让熊林“汗颜”的数字

发布会上扎眼的，还有另一个数字。

中国城镇住房存量3.74亿套，二手房交易占比超过52%，房龄超过30年的住宅占27%，租房人口超过3亿，一线城市租房人口占比超过40%，深圳达55%。

而租房行业机构化率，只有15%。日本、美国、欧洲，普遍超过60%。

熊林的原话是：“这个数字，让我们有些汗颜，也非常有紧迫感。”

15%对60%，这不是差距，这是鸿沟。过去五年，房源平均出租周期从42天延长到51天，租金累计下降17%。“量大、分散、非标”，存量经营最难的三道题，一道比一道难。

怎么办？自如的答案是：把非标做成产品。

三大解决方案，把“非标”做成产品

合租产品“友家”迭代到7.0；整租推出“速优家3.0”和“心舍3.0”。

速优家3.0，主打“7天一站式配齐”，房源诊断、品质整改、家居焕新三步走，7天让房子达到可出租状态。

心舍3.0更狠，33天交付，可租、可售、可自住，一居9.5万元起、两居13.5万元起、三居16.5万元起，能给业主带来20%到32%的租金提升。

发布会上，产品中心负责人曹琦还发布了一个新产品——“闺宿1.0”，面向城市核心商圈职场女性的两居合租产品。老旧公房空间狭小、厨卫逼仄、安全隐患，这些痛点它都盯着，空间重构、厨卫升级、安全守护五项改造，配可视门锁、智能烟感燃感、双周女性保洁、30分钟响应维修。

《欢乐颂》编剧袁子弹作为心舍租客到场，说了一句大实话：“租房不再是买房前的将就，而是年轻人主动选择的长期生活方式。”

高端市场也没落下。

曼舍CEO陈侃披露，北上深豪宅楼盘超过6000个、房源约60万套，租客结构从外籍派驻占90%转向本土高净值家庭与企业家为主。北京东城一套豪宅15天改造实现出租，租赁收益提升10%；上海世茂滨江500平方米江景顶复，6个月全拆改，竣工前两个月就被预订，租赁收益回报翻倍。

整栋式市场，自如资管进入16城、管理300多个物业、约7万间房源、200多万平方米，资金管理规模超过20亿元。上海杨浦晖盛自如寓全年出租率97%以上、现金分派率7%，获评“上海租赁住房优秀城市更新项目”。和知名基金合作的“星耀如景”平台，在北京石景山首钢园落地国内首个绿建三星大型租赁社区“星耀自如里”，HYROX健身房、屋顶露台、300个充电车位，年轻人4000元左右月租金，住出超越豪宅的体验。

四大能力平台，撑起“看不见的品质”

产品说得再漂亮，交付不了就是空话。自如的底气，在中后台。

智艺精工平台，15年交付100万套房，C2M模式解决非标交付；生活服务平台，累计交付1.1亿个订单、服务1000余万家庭，万名服务者覆盖十大品类200余项服务；灵之智能平台，2014年率先规模化部署智能门锁，2021年成为行业首个拥有自有自研智能家居平台的居住企业；AI科技平台，推出AI智能管家“小木”，重构租住全链路。

而在线下撑着这一切的，是3000多名自如管家、1000多名设计师与工程师、7000多名工人师傅、10000多名服务者。

说白了，一万亿资产的背后，是这一万多人一天一天干出来的。

最重的一步，从100万间到70万间

发布会最重的部分，是熊林复盘模式。

2011年到2021年，自如用省心包租模式做到100万间，成为全球规模最大的住房租赁机构。但熊林说得很直白：“规模越大，风险越不对等。”

2021年，在公司各项指标最好的时候，自如选择转向增益租——无差价、收益保底、超额分成。

代价是什么？规模从100万间降到70万间。

收获是什么？70万间里85%已是增益租，整租与家庭型房源收入占比超过50%，团队能力完成质变。发布会当天，自如业主直播间实时委托超过200套。

熊林说了一句话：“任何一个企业在周期里的成绩都微不足道，行业没有健康模式，企业无法独木成林。”

他宣布，未来五年，把增益租的模式设计、系统设计与底层能力，向全行业开放。

这话分量不轻。自己花代价换来的模式，开放给同行，图什么？熊林的逻辑是，15%的机构化率摆在那里，一家企业做得再好，行业不健康，谁也独木难支。

世界冠军邓亚萍以自如业主和推荐官身份到场，说起把房产委托给自如的感受：“33天后再去看，我真的不敢相信，完全变样了。”

结语

从一张床、一间房，到一套房、一栋楼、一个社区；从100万间包租到70万间增益租，自如用15年回答了“何以自如”。

熊林最后说，15年只是开始——希望未来能让城市居住的每一天，都“稳稳真好”。

1万亿元资产、130万间房、623万会员、15%的行业机构化率、70万间增益租。数字摆在这里，路还长。但至少，这家公司知道自己在做什么，也知道行业最难的那道题在哪里。

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