静安申林木业城市更新项目入选自然资源部2026年度典型案例

日前，自然资源部发布《盘活存量土地和低效用地典型案例2026版》，上海市静安区江场西路申林木业城市更新项目成功入选。项目在充分衔接静安区单元规划编制、城区功能和土地利用专项规划前期研究成果的基础上，形成了规划引领、资源保障、尊重市场的开发时序方案，建立包括规划资源政策、开发机制和实施方案的“一地一策”；静安区深化重点企业“服务包”工作机制，重点协调解决项目涉及的土地出让、开工建设、竣工验收、不动产登记等诉求，助力企业破解难题，切实推进存量土地盘活、低效用地再开发工作。

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项目基本情况

江场西路570号地块（申林木业）位于上海市静安区彭浦镇，东至规划江场三路、南至江场西路、西至彭越浦、北至走马塘01A-02绿地。规划用地面积14244.1平方米，容积率3.5，用地性质为研发。该项目于2021年9月实施土地储备，2021年底出让，2023年上半年动工，2026年上半年通过竣工核验。

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改造主体和改造模式

该地块原为上海市属国企百联集团的存量用地，开发前原土地面积20690.62平方米，建筑面积6571平方米，容积率0.32，用地性质工业，土地利用效率和产业发展水平相对较低、产业用地空间整体偏少、公共空间环境品质较差，企业更新意愿强烈。静安区属国企市北集团充分发挥园区平台公司的优势与特长，与百联集团强强联合，通过合作开发联合转型的方式进行地块更新，同时也是静安走马塘区域首个以“联合转型”方式进行更新的项目。双方成立合资公司上海百汇云灏置业有限公司，通过先收储后出让的方式，于2021年底以静安区首块“产业标准地”出让方式挂牌，并成功摘得地块。

申林木业地块更新前

申林木业地块更新后

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主要做法

强化规划引领，推动区域整体转型。

江场西路570号所在中环北翼走马塘区域位于上海市静安区市北高新技术服务业园区内。静安区形成走马塘区域更新规划和城市设计方案，明确走马塘区域作为市北高新园区产业服务平台、公共空间纽带、共享社区样板的发展定位。通过构建完整的产业生态和双创平台，打造高效复合的创新社区，引导产业园区向产业社区转型，构建十分钟创新圈；从功能混合、人性尺度、产业邻里中心等方面构建混合多元的活力社区；从层级开放空间、控制滨河空间等打造开放流动的生态社区。在立足整体片区规划定位的前提下，找准重点地块产业空间高质量利用策略，强化了项目的开发机制和规划政策引导。

申林木业项目以“总部经济+数智引领+产业聚集”为理念，将打造“生态·人文·智造”三位一体的高品质、高标准、高能级的科技创新研发中心，成为市北走马塘沿线未来产业创新走廊，并打造成为市北高新园区的标杆项目。

协同推进建设，鼓励市场主体参与。

项目在充分衔接静安区单元规划编制、“十四五”城区功能和土地利用专项规划前期研究成果的基础上，结合区域业主更新意愿问卷调查，形成了规划引领、资源保障、尊重市场的开发时序方案，提出包括规划资源政策、开发机制和实施方案的“一地一策”。结合市属国企“四个一批”工作，推进低效工业用地的逐步转型。上海百联集团以“合资入股、共同开发”模式，借助市北集团作为园区平台公司的优势与特长，通过合作开发联合转型的方式进行地块更新。市北与百联于2021年5月签订《合作框架协议》，10月成立项目合资公司上海百汇云灏置业有限公司（百联占股66%，市北占股34%），合资公司成立后，双方于11月签订《合资协议》，共同推进项目各项程序，积极谋划项目开发、设计、成本、资金等各方面问题，于2021年底成功摘得地块。

做实重点企业“服务包”，助力产业项目落地。

静安区深化重点企业“服务包”工作机制，重点协调解决产业项目涉及的土地出让、开工建设、竣工验收、不动产登记等诉求，助力企业破解难题。

“产业标准地助出让”。作为静安区首块“产业标准地”，江场西路570号土地出让阶段实行用地清单制，根据产业空间布局提前明确环保要求、开竣工、投达产等全生命管理要求，提前推进空间规划、用地指标、产业准入等工作。该地块2021年初启动控规调整工作，4月完成专家评审并公示，6月取得控规调整批复，9月完成土地收储。12月完成土壤检测、拆房工作。此外，地块于9月28日公示标准地信息，12月28日摘牌签订土地出让合同，2022年2月完成拿地工作。加快产业项目标准地出让，实现地等项目，缩短从拿地到建设、投达产、产生效益的周期。

“桩基先行助开工”。项目率先试点“全面桩基先行”举措，建设单位凭设计方案批复即可申请桩基施工许可证，较传统工期缩短2—3个月，极大地提升审批效能，加快项目开工建设周期。

“测算合一助建设”。项目通过“测算合一”，实现“一次委托、统一测绘、成果共享”，避免企业多次委托、重复测绘，为企业开发过程压缩时间、降低成本。

“一证多验”助投产。为加速江场西路570号产业项目落地投产，竣工验收阶段通过“一证多验”先行对1、3、4号研发楼单体进行竣工规划资源验收，早于整体验收近半年，为重点产业项目引入保驾护航。

记者：黄小清

图片：区资源规划局

编辑：徐悦琳

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