黑龙江
南宁这起案件的事实并不复杂：业主黄某要卖整层物业，中介公司法定代表人李某先以公司名义参与三方合同、约定中介费由买方承担，又以个人名义与黄某另签一份居间合同，约定底价240万元，多卖的部分归李某。房子最终以275万元成交，黄某拒绝支付35万元差价，李某起诉，一审、二审均败诉。
法院的逻辑值得每一个卖房的人认真读一遍。 判决的核心依据是《民法典》第九百六十二条：中介人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。法院指出，李某在已经通过公司安排中介费由买方承担的情况下，又以个人名义与卖方约定底价差价，实质是利用中介方掌握的交易信息优势和地位，在买卖双方之间人为制造了一个差价空间，违背了忠实报告义务，破坏了价格形成的透明与公平。用文章的话说，中介的本分是帮卖房人把房子卖出好价钱，而底价模式把卖房人的收益锁死在底价上，卖得越高，多出来的部分越与卖房人无关——中介从“帮你卖”的人，变成了在信息不对称中与你对赌的人。
二审对“业主同意过”的回应，是这份判决最有分量的部分。 李某上诉时主张，黄某在通话录音中明确同意过底价模式。二审法院没有否认录音的存在，而是指出：这种同意建立在李某未充分披露市场行情、交易细节及其双重身份的基础上，属于“表面认可”，不能使一个实质违背忠实义务和公序良俗的约定变得有效。这句话的法律含义很清楚：同意有效的前提是知情，而知情的前提是中介把该说的说清楚了。 当一个中介 simultaneously 以公司身份安排“买方付佣”、又以个人身份从卖方那里赚取“底价之上的全部差价”时，委托人所面对的已经不是一个中立的服务提供者，而是一个利益与自己对立的交易对手。
对于普通卖房人，这起案件最实用的提醒不是“不要签底价协议”这一句话，而是签任何费用安排之前，先确认三件事：这笔钱向谁收、以什么名义收、同一笔交易里有没有另一份内容不一致的费用约定。文章建议卖房人自己先查同小区成交价、不要把定价权整个交给中介，方向是对的。信息不对称是差价空间的土壤，当你对市场行情有基本的把握时，中介的建议才会回到“建议”的位置，而不是变成“定价”。
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