自如15周年：以增益租重构城市资产管理与品质居住解决方案

2026年10月18日，自如15周年暨城市资产管理与品质居住解决方案发布会在上海西岸漩心举行。围绕“十五风华 稳稳真好”主题，自如联合创始人、董事长、CEO熊林用一组数字回顾企业15年，并系统阐释了自如打造领先的城市专业资产管理与品质居住服务品牌的完整路径——以三大解决方案、四大能力平台、一种增益租模式，回应城市存量经营时代的命题。发布会开场，熊林特别怀念自如创始人、永久名誉董事长左晖，“做难而正确的事”仍被视作自如15年的精神底色。与此同时，自如宣布，愿意将增益租的模式设计、系统能力与底层赋能向全行业开放。

把“非标”做成可交付的产品

中国城镇住房存量已达3.74亿套，二手房交易占比超过52%，房龄超过30年的住宅占27%，租房人口超过3亿；一线城市租房人口占比超过40%，深圳达55%。但租房行业机构化率仅为15%，而日本、美国、欧洲普遍超过60%，日本甚至更高。熊林坦言，这个数字“让我们有些汗颜，也非常有紧迫感”。过去五年，房源平均出租周期从42天延长到51天，租金累计下降17%，“量大、分散、非标”成为存量经营最难的三道题。

自如的解题思路，不是简单做“二房东”，而是用“产品定义+个性化交付”把非标需求变成可规模化的产品。分散式长租层面，合租产品“友家”迭代至7.0；整租推出“速优家3.0”与“心舍3.0”。速优家3.0主打“7天一站式配齐”，通过房源诊断、品质整改、家居焕新三步，让房屋快速达到可出租状态；心舍3.0以“产品化定制设计智能整装”实现33天交付，做到可租、可售、可自住。整个装修一居9.5万元起、两居13.5万元起、三居16.5万元起，可为业主带来20%至32%的租金提升。

发布会现场，自如产品中心负责人曹琦发布全新合租产品“闺宿1.0”——面向城市核心商圈职场女性的两居合租产品。针对老旧公房空间狭小、厨卫逼仄、安全隐患等痛点，闺宿以空间重构、厨卫升级、安全守护等五项改造给出方案，并配备可视门锁、智能烟感燃感、双周女性保洁与30分钟响应维修。《欢乐颂》编剧袁子弹作为自如心舍租客到场：“租房不再是买房前的将就，而是年轻人主动选择的长期生活方式。”

而在高端豪宅市场，曼舍CEO陈侃披露：北上深豪宅楼盘超过6000个、房源约60万套，租客结构已从外籍派驻占90%转向本土高净值家庭与企业家为主，女性偏多，行业集中于金融证券、科技互联网。北京东城一套豪宅经15天改造实现出租、租赁收益提升10%；上海世茂滨江500平方米江景顶复经6个月全拆改，在竣工前两个月即被预订，租赁收益回报翻倍。曼舍还为高端业主和租客提供尊享私邸管家服务，服务管家拥有超过200小时、68项豪宅特训经验，做到“一户一方案”“一户一管家、24小时服务”。

同时，整栋式存量市场，自如资管已进入16城、管理300多个物业、约7万间房源、200多万平方米，资金管理规模超过20亿元，形成托管、增益、重资产三大管理模式与自如里、自如寓、曼寓三大产品线。上海杨浦晖盛自如寓全年出租率保持97%以上、现金分派率达7%，获评“上海租赁住房优秀城市更新项目”。而与知名基金合作的“星耀如景”新一代资产管理平台，已在北京石景山首钢园落地国内首个绿建三星大型租赁社区“星耀自如里”，配置HYROX健身房、屋顶露台与300个充电车位，让年轻人以4000元左右的月租金获得超越豪宅的居住体验。

这说明，存量经营不是把房子统一刷成一种样子，而是先做标准化产品定义，再通过供应链、设计师和交付体系完成个性化落地。产品化的本质，是让非标需求变得可预期、可交付、可复制。

四大能力平台打造品质居住护城河

值得一提的是，三大解决方案的底气，来自中后台的能力沉淀。自如智艺精工平台15年交付100万套房，以C2M模式解决非标交付；自如生活服务平台迄今累计交付1.1亿个订单、服务1000余万家庭，万名服务者覆盖十大品类200余项服务；自如灵之智能平台2014年率先规模化部署智能门锁，2021年成为行业首个拥有自有自研智能家居平台的居住企业；自如AI科技平台则推出AI智能管家“小木”，重构租住全链路。而真正在线下支撑这套体系的，是3000多名自如管家、1000多名设计师与工程师、7000多名工人师傅和10000多名服务者。

从省心包租到增益租：一次主动求变的模式换挡

发布会最重的部分，是熊林对自如模式的复盘。2011年至2021年，自如以省心包租模式一路做到100万间，成为全球规模最大的住房租赁机构，但“规模越大，风险越不对等”。在市场上行期，业主难以分享资产持续增值的收益；一旦市场下行，租金持续下降，机构承诺的包租规模越大，风险越难承受。

2021年，在公司各项指标最好时，自如选择转向无差价、收益保底、超额分成的增益租模式。代价是公司规模从100万间降至70万间，而收获则是70万间中85%已是增益租，整租与家庭型房源收入占比超过50%，自如团队能力完成质变。发布会当天，自如业主直播间实时委托已超过200套。“任何一个企业在周期里的成绩都微不足道，行业没有健康模式，企业无法独木成林。”熊林说。

这并非一次简单的商业模式调整，而是机构角色的重新定位：从赚取租金差价，转向以专业运营能力获取服务价值；从“包租承诺”转向“风险对等、收益共享”。世界冠军邓亚萍以自如业主和推荐官身份到场，谈及她将房产委托给自如的感受：“33天后再去看，我真的不敢相信，完全变样了。”她还提到，房子尚未正式交付，就已经有了租户。这种确定性，正是增益租模式想要提供的业主体验。

熊林宣布，未来五年将把增益租的模式设计、系统设计与底层能力向全行业开放，让更专业、更透明、更公平的模式在中国普遍成功。对行业而言，这既是一种能力自信，也是一种价值主张：存量时代的竞争，不应是规模竞赛，而应是模式健康度和资产运营效率的竞争。

从2011年北京通州翠屏北里的第一间房源出发，15年5480天，自如已进入全国10座城市，累计管理分散式房源超过130万间/套，整栋式房源约7万间/套，管理房源资产价值超过1万亿元，每年为业主创造超过200亿元租金收入。“自如时光计划”会员累计达623.24万，其中自如客超过500万、业主超过100万，255万会员家庭与自如建立了家庭式服务连接；连续相伴15年的自如客有58位。从一张床、一间房，到一套房、一栋楼、一个社区；从100万间包租到70万间增益租，自如用15年回答了“何以自如”。快速发展的背后是一条清晰的逻辑链：以产品化能力解决非标供给，以增益租实现风险对等和模式健康，以四大能力平台和全生命周期资管支撑品质居住。正如熊林所说，15年只是开始——希望未来能让城市居住的每一天，都“稳稳真好”。

文/叶莺