前9月两家房企卖了515亿，广州楼市只剩少数玩家？

准备在海珠区买房的陈女士，看完保利海韵后想再看看周边还有哪些项目可选，结果接下来了解的几个楼盘，开发商依然是保利或越秀。买房本该货比三家，可当同一批开发商反复出现在看房清单里，她也不免意外：广州新房市场的选择，什么时候变得这么集中了？

把个体的看房经历放到市场数据里，这种集中并非错觉。克而瑞数据显示，2026年1~9月，保利发展在广州实现权益销售金额305.76亿元，越秀地产为209.47亿元，两家合计515.23亿元。在业绩榜单中，只有这两家房企突破了200亿元。

排在后面的数字落差明显：第三名广州地铁地产为64.93亿元，第四名珠实地产为63.46亿元。保利发展的销售金额接近第三名的5倍。排名第三至第十五的13家房企，权益销售金额合计约506亿元，仍低于保利发展与越秀地产两家之和。

项目层面的集中度同样直观。2026年1~9月广州商品住宅成交金额前十项目中，保利发展旗下的保利玥玺湾、保利天曜、保利海韵、保利天奕占据4席；越秀地产旗下的越秀阅璟台、越秀万博和臻、越秀观樾有3个项目上榜。也就是说，成交金额排名前十的住宅项目里，有7个来自这两家房企。

更值得注意的是增长。同期保利发展权益销售金额同比增长23.5%，越秀地产增长20.4%。其他房企中，保利置业凭借保利翡丽甲第的热销，业绩规模同比增长147%；珠实地产以50.1%的同比增幅位列第二。

但这样的增长并不普遍。2026年1~9月，广州权益销售金额前三房企合计实现销售580.16亿元，同比增长13%；前十房企合计906.66亿元，同比增长9%。相比之下，前二十和前三十房企的整体业绩规模与去年同期基本持平。前三十房企整体业绩仅比去年同期增加约4.45亿元，而前三房企的业绩增量就达到64.84亿元。剔除头部企业后，其余房企整体业绩实际上有所收缩。

“这几年，广州卖得好的项目，几乎都是央企、国企开发的。”一位民营房企营销负责人表示，无论是中心区豪宅、改善型住宅，还是外围区域的刚需项目，央企、国企旗下项目的去化速度往往都快于同区域竞品。在他看来，这既得益于品牌优势，也与产品力和营销手段有关。“不是其他房企不想争，而是确实争不过。”

销售端的领先，也为两家房企继续拿地提供了底气。10月9日，黄埔区科学城一宗住宅用地吸引保利发展、越秀地产和中海地产参与竞价，经过71轮报价，最终由保利发展以16.65亿元竞得，折合楼面价21738元/平方米，溢价率达26.6%。此前的9月30日，保利发展经过41轮竞价拿下海珠区琶洲南区核心地块，成交总价约38.2亿元，溢价率26.5%。

截至10月9日，广州共成功出让20宗住宅用地。保利发展拿地数量最多，覆盖白云区、荔湾区、海珠区、黄埔区以及外围花都区，共竞得5宗地块。越秀地产则在拿地金额上领先，先后竞得天河区马场、海珠区琶洲中二区、白云区政通路、天河区大观路4宗地块，成交总金额约285亿元，高度聚焦主城改善赛道。拿地金额排名第三的华润置地，以80.6亿元竞得琶洲南区地块。

上述民营房企营销负责人表示，受市场环境影响，近年来广州土拍市场主要由央企、国企担当拿地主力，今年这一趋势更加明显。中心城区的热门地块，报名竞拍的房企基本集中在头部央企、国企，到了最后阶段的竞价，往往演变为保利发展与越秀地产之间的角逐；外围区域底价成交的地块，大多由属地国资平台托底，市场化房企的拿地意愿相对较弱。

头部房企持续投入、其他房企更加审慎的分化，在现房销售背景下可能进一步加深。“拿地要钱，建设要钱，回款周期拉长，没有足够的自有资金和融资渠道，根本玩不转。头部房企资金成本低、融资渠道畅通。”一位房企投拓人士表示，现房销售实施后，市场可能进一步向全国性央企和地方国企集中。从积极的一面看，这些具备综合开发能力的房企承担更多项目开发，对购房者而言更多是一种保障。

但头部房企断层领先，也让不少人开始思考：一个市场，如果只剩几个玩家，会怎样？“一个健康的市场，应该是头部、腰部、尾部房企各有生存空间。”上述民营房企营销负责人表示，头部房企在土地端的持续加码，意味着未来几年广州楼市的货值储备仍将高度集中。长此以往，不仅可能影响产品的丰富程度，也可能削弱房企之间的竞争，影响产品创新。

购房者的感受则更直接。“不是说产品不好，整体都做得挺好的。只是看了好几个项目，感觉展示面都差不多：宏伟的门楼、提前兑现的会所，户型也大同小异，基本挑不出什么毛病，但又很难留下特别深刻的印象。”陈女士说。

以豪宅市场为例，一名豪宅操盘手表示，过去广州豪宅市场曾有过百花齐放的阶段，一些民营房企老板对豪宅有着自己的情怀和理解，也由此形成了不同的产品风格。但如今中心城区适合开发豪宅的地块总价高，对房企的资金实力和操盘能力提出更高要求，能够参与竞争的房企越来越少。“以海珠区琶洲为例，既有实力拿地，又有能力做好豪宅的房企，可能就那么三四家。”该操盘手表示，当购房者看完A项目再去看B、C项目，却发现背后都是同一家房企时，少数房企便可能掌握区域定价的主动权；同时市场竞争不足，也容易导致产品同质化。

不少市场声音认为，现房销售的大幕刚刚拉开，这场头部集中的大戏，或许才演到第一幕。未来广州市场是否会形成寡头格局，其他房企如何在夹缝中寻找生存空间，购房者又将在怎样的市场中做出选择，仍有待观察。