租客提前退租，房东未及时收房，空置损失谁承担？

假如你是房东，如果租客拖欠租金，提前搬离房屋，还主动告诉你“房子已经清空，钥匙放在前台”。你是不是会觉得：是租客单方面违约，房子空多久，租客就得承担多久的租金？

很多人都是这么想的，但今天这个租房纠纷案件的审理结果，可能刷新你的认知。

租客提前退租，房东迟迟不收房

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林某有一栋楼房，2019年7月31日出租给陈某、王某，两人打算用来开宾馆，双方签订租赁合同，租期到2024年8月31日。

宾馆经营期间，陈某、王某开始拖欠租金。2024年3月27日，二人多次发短信给林某，提出想要退租。同年5月5日，一条短信发到林某手机上：房屋已于4月15日清空，钥匙放在宾馆前台。

租客已经搬走、房屋腾空，房东林某却没有立刻前去收房。他于5月9日回复消息，要求租客拆除烟囱、清理屋顶盆景、修复门窗等。

一来二去，房屋交接一直搁置。等到租赁合同到期（2024年8月31日），双方依旧没有完成验收。直到2024年11月6日，双方才签署《验收证明》，林某才实际收回房屋。

租客搬走半年多，房子空置。林某认为，租金损失理应由租客全部承担。

2026年3月，林某向广西壮族自治区贵港市港北区人民法院提起诉讼，请求判令陈某、王某支付2024年3月1日至10月31日的租金，以及逾期付款利息。

这起纠纷，绕不开两个关键问题：

1.这份租赁合同是什么时候解除的？

2.房屋空置产生的损失，责任该怎么划分？

法院审理认为

原、被告于2019年7月31日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。

本案中，虽然被告多次向原告提出退租，并于2024年5月5日告知原告其已于2024年4月15日搬离房屋，但结合在案证据，不足以证明双方就合同解除达成一致。因此，案涉合同应在合同到期日即2024年8月31日解除。

合同解除后，被告应按合同约定及时清空房屋返还给原告，但被告长期未处理烟囱拆除、清理屋顶盆景等事宜，对房屋空置损失的扩大存在过错。

但关键点来了

林某作为出租人，在被告已于2024年5月5日未实际使用案涉房屋的情况下，应负有及时采取合理措施减少损失的义务，即原告应在合理期限内自行收回租赁房屋或另行出租。

因此，涉案租赁房屋未能及时交还，双方均负有责任。

综合合同履行情况、双方过错程度、房屋使用情况以及出租人的减损义务，法院酌定：被告陈某、王某承担2024年3月1日至2024年8月31日期间租金；2024年8月31日之后产生的空置损失，由林某自行承担。

针对逾期付款利息，因承租人拖欠房租造成资金占用损失，法院酌定按相应标准计算逾期付款利息。

综上，法院判决

被告陈某、王某向原告林某支付租金16000元及相应逾期付款利息；驳回林某的其他诉讼请求。

目前，该判决已生效。

有问有答

Q：租客违约了，房东是不是就什么都不用做，坐等赔钱就行？

不是。法律规定了减损义务（即及时采取合理措施，避免损失进一步扩大的义务）。本案中，陈某、王某单方面提前退租已构成违约，应当承担违约责任，赔偿林某合理的房屋空置损失。但林某作为出租人，在明知承租人退租、合同无法继续履行的情况下，亦负有及时收回房屋，或另行出租缩短空置期的减损义务。

Q：租客单方面说要退租，租赁合同就立刻解除吗？

不一定。单方提出退租≠合同解除。除非双方协商一致，或者达到合同约定解除条件，否则合同继续有效，直到约定到期时间。

Q：租房交接，双方要重点留存哪些证据？

短信、微信沟通记录，房屋现场照片、视频，交接验收单据。一旦发生纠纷，这些都是关键凭证。

给租赁双方的提醒

出租人：租客违约、无法继续承租时，及时收回房屋，不要拖延。妥善保存全部沟通和现场证据，理性主张租金。

承租人：按时足额支付租金。确需提前退租，尽早沟通协商。合同终止时，按约定恢复房屋原状，完成交接，避免留下隐患。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

来源：贵港市港北区人民法院、广西高院微信公众号

作者：黄祖杰 黄斯梅

编辑：江萍