荣盛发展38.52亿债务重组，部分本金以物抵债、利息豁免

股权结构图

化解债务风险。

01

债务重组

10月19日，荣盛发展（002146.SZ）公告称，拟对2020年发行的4只债券采用“部分本金以物抵债、同时利息豁免”的方式进行债务重组。

债务重组公告

公告显示，荣盛发展于2020年发行完成20荣盛地产MTN001、20荣盛地产MTN002、20荣盛地产MTN003和20荣盛地产PPN001，发行本金总额共40亿元。

截至目前，荣盛发展尚未偿还的本金余额为38.516亿元、利息约12亿元。

此次荣盛发展抵债资产为车位，抵债资产评估值为3889.83万元，抵债金额参考评估价值。

荣盛发展称，本次交易尚需经过公司股东会审议通过、债券持有人启动债券注销会议审议通过、并与标的债券持有人签订相关协议后方可生效。

《小债看市》统计，目前荣盛发展上述4只债券全部违约，违约总金额达46.67亿元。

荣盛发展的危机爆发于2021年下半年，随着行业步入寒冬，公司商票逾期, 控股股东多次被列为被执行人，公司陷入债务危机。

2023年1月，由于未能按期足额兑付“20荣盛地产MTN001”本息，构成违约，荣盛发展的债务危机进一步升级。

2026年以来，荣盛发展共完成金融债务展期金额合计7.38亿元，共完成化解金融债务本金19.83亿元。

02

财务分析

据官网介绍，荣盛发展成立于1996年，已基本形成以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，并成长为全国性知名大型多产业集团公司。

2007年，荣盛发展登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

荣盛发展官网

从股权结构看，荣盛发展的控股股东为荣盛控股股份有限公司，直接持股14.24%，并通过荣盛建设工程有限公司间接持股，公司实际控制人为耿建明。

近年来，荣盛发展竣工结转速度放缓，叠加环京区域调控影响，存在降价促销项目，其经营状况并不理想，业绩持续亏损。

2021-2022年，荣盛发展分别亏损49.55亿、163.1亿；2024年归属于上市公司股东的净利润亏损为84.44亿元，2023年同期盈利约3.85亿元。

2025年，荣盛发展实现营业收入267.15亿元，同比减少29.72%；归母净利润亏损94.28亿元，亏损同比扩大11.65%；2026年上半年公司归母净利润亏损10.27亿元。

归母净利润

截至2026年二季末，荣盛发展总资产为1246.52亿元，总负债1170.47亿元，净资产76.05亿元，资产负债率93.9%。

近年来，由于业绩持续亏损，荣盛发展的财务杠杆水平高企，面临资不抵债境地。

财务杠杆水平

《小债看市》分析债务结构发现，荣盛发展主要以流动负债为主，占总债务的88%，债务结构不合理。

截至相同报告期，荣盛发展流动负债有1035.31亿元，主要为其他应付款，其中一年内到期的短期债务有262.99亿元。

值得注意的是，荣盛发展还有交易性金融负债，其短期有息负债总规模更高。

相较于短债规模，荣盛发展流动性紧张，其账上货币资金有16.46亿元，与短债间形成巨大资金缺口，存在很大短期偿债风险。

在备用资金方面，截至2025年6月末，荣盛发展银行授信有214.53亿元，未使用授信额度有3.69亿元，其财务弹性欠佳。

银行授信情况

在负债方面，荣盛发展还有135.16亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计125.22亿元。

整体来看，荣盛发展刚性债务有388.21亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为33%。

盈利和经营性现金流恶化压力下，荣盛发展主要依赖于外部融资，作为上市公司其融资渠道多元，除了发债和借款，还通过股权、信托以及股权质押等方式融资，但融资成本较高。

在股权质押方面，截至2026年6月末，荣盛发展的控股股东质押5.99亿公司股份，占其所持股份的79.66%；耿建明和荣盛建设工程有限公司的股权质押率分别为100%和96.63%，股权质押率很高。

值得注意的是，2021年以来荣盛发展的外部融资环境恶化，其筹资活动现金流入金额下降，在偿还大量负债后，筹资性现金流持续净流出，公司面临较大再融资压力。

筹资性现金流

荣盛发展对外担保余额445.62亿元，担保规模是净资产的788%，属于极高风险点。

一旦被担保方违约，债务会直接传导至荣盛发展，其中已经出现逾期担保159亿左右。

在资产质量方面，荣盛发展其他应收款项有153亿，主要为土地保证金等政府部门保证金及合作方经营往来款，且其他应收款项账龄分布较长，对资产流动性造成一定影响。

另外，荣盛发展存货高达798.78亿，占总资产的64%，主要是房地产开发楼盘、土地储备。

荣盛发展大量存货已经计提跌价准备，并且392.96亿资产处于抵押/质押受限状态，不能自由处置变现。土储集中在河北、山东、安徽等环渤海区域，区域去化压力偏大。

荣盛发展受限资产规模较大，其中主要为用于融资抵质押的受限存货，不利于资产流动。

总得来看，荣盛发展业绩连续巨亏，盈利能力大幅恶化，对债务和利息保障下降；流动性紧张，短期偿债压力较大；外部融资环境恶化，再融资压力较大。

03

“河北王”

早年，耿建明在部队当了三年基建工程兵后，考取了华北航天工业学院，进修建筑技术经济管理专业，1986年毕业后被分配到廊坊市一建公司。

在廊坊一建公司，耿建明从一名普通的职工做起，后升为一建公司副处长、处长，并于1991年考入天津大学工程造价专业。

1996年，耿建明毅然抛下金饭碗辞职下海，怀揣仅有的5000元钱，又从朋友那里借到5000元，成立了荣盛建筑安装公司。

凭借过硬的专业能力，荣盛很快就在业内混得风生水起。

当建筑业正如火如荼时，耿建明觉察到建筑市场已经趋向饱和，而市民对高品质住宅需求才是巨大的市场潜力，于是转而进军房地产。

1999年，耿建明把进军地产业的第一枚棋子布在了南京，凭借工程起家积累的设计、施工、造价等优势，荣盛第一个住宅项目 “方州花园”一经推出很快就卖光了，就此赚到了地产业的第一桶金。

荣盛首个住宅项目 “方州花园”

南京项目成功后，荣盛承接了廊坊市的一个破旧小区的重造，耿建明把在南京的经验吸取过来，创造了当年100%销售的辉煌，这也为荣盛后来的发展打下坚固的基础。

2002年，耿建明在廊坊设立了荣盛控股，开发阿尔卡迪亚等楼盘，迅速成为以品质地产为特征的本土地产劲旅。

在策略上，荣盛选择避开与一线城市的实力雄厚的国企、外企的正面较量，以超出当地消费者预期的比较优势，在三线城市扎根，随后进军同级别沧州、徐州等市场，开始全国布局。

2007年8月，耿建明带领荣盛发展在深交所挂牌上市，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

耿建明在荣盛上市时敲钟（右）

2008年，全球金融危机后的4万亿救市资金，带来中国房地产市场规模和价格的井喷，也让身在其中的耿建明赚得钵满盆满。

随后十年，荣盛以开发并形成府邸、盛景、锦绣及花语等多种风格楼盘系列。

2017年前后，随着环京限购政策不断加码，荣盛发展开启全国化扩张战略，试图通过区域均衡布局实现对冲篮子过于集中的影响。

2019年，荣盛发展全年营收突破千亿，终于踏入房企“千亿俱乐部”。

后来，随着环京楼市降温，行业融资环境收紧，从2021年下半年开始荣盛发展流动性压力显现，其商票、理财相继逾期，拉开公司债务危机的序幕。