广西
江苏一些建成年代较早、建设标准低的老楼，未来不再只能等待拆迁。2026年9月28日，江苏省城市更新条例草案在省人大常委会一审时提出，支持业主以拆改结合、拆除重建的方式对城镇老旧住房进行自主更新。但是该草案又给出了一个具体的界限，即以拆除重建方式实施的自主更新协议签约比例必须达到95%以上，县（市、区）政府才应该优先支持。
95%不是可以绕过去的数字。它表示一栋楼里的大多数业主必须先达成一致，政策支持才能谈得上开始实施。过去提到老旧住房自主更新的时候，大多只是政策文件里的一些原则性鼓励，缺乏省级法规层面的操作依据。现在草案把它写进城市更新条例里了，方向变了，但是门槛也清楚了。
草案对于不同意更新的业主并没有采用“多数直接压倒少数”的方式。条文规定项目实施主体应该同不同意的业主进行充分协商，保证其知情权、参与权；协商不成的可以依法采取收购、置换等手段处理；如果项目涉及公共利益、公共安全，县（市、区）政府可以依法实施征收。换句话说，95%是政府优先支持的门槛，不是绕过协商的理由。剩下5%的业主怎么谈、谈不拢怎么办，草案给了几条路径，但是每一条都需要具体操作。
这就形成了自主更新真正的难处，它与过去的政府主导的征收拆迁不一样。征收有明确的补偿方案、行政程序，业主面对的是政府；自主更新是业主自己发起、自己组织，施工期间的过渡居住、设计施工单位的选定、不同户型之间的面积和费用分摊，都要在业主内部形成共识。95%的签约比例，卡住的往往不是政策，而是楼道里的协商。
资金又是另一道现实的门槛。草案中对于有条件的地方来说，根据国家的规定，可以探索住房公积金、住宅专项维修资金等来支持危险房屋改造、城镇老旧住房的自主更新。“有条件的地方”、“按照国家的规定”这两个限定放在前面，说明这不是一个全省统一马上实行的资金方案，而是一个给地方留下的探索空间。“有条件的地方”和“按照国家规定”两个限定放在前面，说明这不是一个全省统一马上实行的资金方案，而是一个给地方留下的探索空间。住宅专项维修资金一般用于共用部位、共用设施的维修，是否可以用于拆除重建，需要地方细则进一步明确；住房公积金用在自主更新上，同样要等具体规则落地。
从立法状态来看，草案目前仍处于征求意见阶段，公开征求意见的截止时间是2026年10月30日。一审中江苏省人大环资城建委已经提出建议，将签约比例由95%放宽到90%，理由是兼顾公平和效率。因此95%这个数字本身也在被重新考量之中，最终条款也可能发生调整。
对于住在老旧住房中的江苏业主来说，眼下最值得关注的不是能不能马上改，而是几项决定落地效果的规则怎么定，即签约比例最终停在95%还是90%，不同意的业主协商到什么程度算充分，维修资金和公积金的使用条件由谁细化，危险房屋的认定和改造审批走什么流程。省级立法把自主更新纳入城市更新的正式框架，但是每一栋楼能不能动，最后还是要回到那栋楼的业主中间去谈。
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