吉林
本报记者 刘岩
业主私改加装的供热设施引发邻里渗水损害的，改造业主需承担主要过错责任，物业公司因未尽公共管道井巡查管理义务存在疏漏的，应依法承担相应次要责任。近日，长春市绿园区人民法院审理了一起财产损害赔偿纠纷案，明确了业主私改设施的管护义务与物业公共区域兜底管理责任。
2025年3月，原告王某发现其房屋客厅屋顶出现渗水、墙面发黑等问题，随即告知楼上401室业主于某，要求其排查漏水原因并处理隐患。于某当即联系小区热力公司及物业公司到场核查，经多方现场勘验，确认漏水点位为小区室外公共走廊管道井内，供热管线分户阀与入户管道的连接活接接口，该接口因产生砂眼持续漏水，积水渗漏至楼下301室。
事故发生后，热力公司工作人员到场更换破损活接，完成漏水点位维修，本次维修费用100元由楼上业主于某自行承担。后续王某就房屋修复费用，先后与于某、小区物业公司、热力公司协商赔偿事宜，但三被告均拒绝承担赔偿责任。协商无果后，王某向法院提起诉讼，请求判令三被告共同赔偿房屋修复费用6000元。
庭审中，热力公司辩称，供热设施保修期届满后，入户阀门内侧供热设施由业主自行负责维修养护，热力公司对本次漏水事故无过错。
物业公司辩称，接到漏水报修后，物业全程配合推进处置工作。案涉漏水设施属于业主自用供热设施，且供热管道属于专业设施，物业公司无管护权限与专业维保能力，不存在任何过错。
于某辩称，本次漏水系供热管道活接自然老化产生砂眼所致，并非本人装修、使用不当造成。同时，公共管道井长期上锁，本人无法主动排查设施隐患。事故发生后，本人已积极配合处置、自费承担维修费用，已完全尽到止损及协助义务，不应承担赔偿责任。
案件审理过程中，法院依法委托专业评估机构对王某房屋的漏水损失进行司法鉴定，最终核定房屋漏水造成的财产损失为1430元，王某为本次鉴定支出鉴定费3500元。
法院审理认为，本案发生漏水的原因系供热管线分户阀至住户之间的活接接口出现沙眼，该活接系401房屋业主由暖气更换为地热时所安装，业主未能保证安装的活接设备完好，导致本次漏水，故于某作为401号房屋所有权人应承担70%的主要责任。因活接为业主自行增加的设施设备，不属于供热公司维修、养护范围，且庭审中热力公司提供了检查管道井的服务记录，故王某主张热力公司承担赔偿责任的请求，法院不予支持。本案所涉管道漏点属于入户阀门以内，应由业主负责维修，物业公司作为物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，管道井作为公共区域，属于物业服务范围，物业公司有义务就公共区域存在的安全隐患进行及时检查和维护。因管道井常处于锁闭状态，于某无法自行查看供热管线及设备是否存在老化，故物业公司未充分履行管理职责，对于此次漏水事故王某所受到的损失存在过错，应承担30%的次要责任。
最终，法院判决于某赔偿王某损失3451元，物业公司赔偿王某损失1479元。
初审：刘岩
复审：韩蕊
终审：谢刚
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