2026中国学校物业服务力研究报告

一、研究成果发布

2026年9月2日，由克而瑞物管主办的「2026中国物业服务力暨品牌价值研究成果发布会」在青岛隆重举办，现场重磅发布「2026中国物业服务力系列研究成果」。其中，2026中国学校物业服务力TOP20代表企业有浙江浙大新宇物业集团有限公司、中海物业管理有限公司、碧桂园生活服务集团股份有限公司等。

2026中国物业服务力研究成果面向全国约37.5万家物业企业，精选邀约超3000家，最终近1000家企业参与，经严格筛选与数据复核后形成服务力百强企业，并同期发布多项子榜单。 其中，学校物业服务领先企业基于服务力研究成果，从学校物业服务赛道出发，采取“整体服务力底盘 + 细分业态服务力表现”的双层逻辑：既考察企业整体底盘，又重点衡量其在学校赛道上的真实表现，经严格筛选与数据复核后产生学校物业服务力TOP20企业名单。

二、评价体系

2026中国学校物业服务力POD模型：3大维度·14项指标

1. 产品力：丰富度（赛道数量·单条线服务内容丰富度）、成熟度（营收·个数·规模·平均物业费·溢价能力·新项目物业费增长·跨城市比例）、精细度（标准流程手册数量及精细度·工具数量及精细度·频次）、满意度（不同客户的满意度·收缴率）、美誉度（认证·荣誉·奖状等）

2. 组织力：组织管理力（权责界面是否清晰·组织架构是否匹配·考核激励的先进性）、组织效能力（人均营收·人均毛利·元均营收·元均毛利）、人才吸引力（人才薪酬·付薪意愿·人才引进·人才复合度）、人才培养力（学历结构·培训费用占管理费用·培训体系）

3. 数字力：数字建设力（内核业务数字化能力·外驱业务数字化能力·数字化投入）、技术创新力（自研团队情况·技术创新情况·技术应用价值）、市场竞争力（管理价值·服务价值）、内外融合力（内外业务融合情况·多源数据融合情况）、场景解决力（数字化业务覆盖率·降本增效情况）

注：整体实力底盘从组织管理力、组织效能力、人才吸引力、数字建设力等指标衡量；学校业态实力从产品丰富度、产品成熟度、产品精细度、产品满意度等指标衡量。

三、数据来源

服务力研究数据来源：以企业申报数据为基础，通过国家统计局、各地统计局统计数据、克而瑞物管行业数据库、中国物业管理行业年鉴、物业服务企业公开发布的年报、半年报、季报和各项公告等公开渠道获取信息数据，进行交叉证实；同时结合克而瑞物管专项调研、项目实地走访与业主满意度抽样，对服务能力类指标进行校验。

四、2026中国学校物业服务力TOP20企业

企业名称

浙江浙大新宇物业集团有限公司

中海物业管理有限公司

碧桂园生活服务集团股份有限公司

招商局积余产业运营服务股份有限公司

上海永升物业管理有限公司

浙江浙大求是物业管理有限公司

新大正物业集团股份有限公司

上海科瑞物业管理发展有限公司

江苏银河物业管理有限公司

金科智慧服务集团股份有限公司

广西玉柴物业服务有限公司

北京京城佳业物业股份有限公司

重庆科普瑞特物业管理有限公司

山东明德物业管理集团有限公司

武汉金运行物业管理有限公司

东吴服务产业集团（江苏）有限公司

宝鸡高新物业管理有限公司

上海生乐物业管理有限公司

深圳市宝晨物业管理有限公司

上海东方大学城物业管理有限公司

五、学校物业服务力分析

学校物业兼具周期性与安全性特征。服务力围绕教学秩序保障、宿舍管理与团餐健康化展开，头部企业通过专业专班与标准化清单提升场景适配度与假期集中作业能力。

（一）学校物业兼具周期性与安全性特征，餐饮安全是后勤管理的首要命题。

高校后勤普遍构建“源头管控、过程监管、终端溯源”的闭环管理体系：严格审核食材供应商资质并建立黑白名单，推行大宗食材集中招标、统一采购，规范食材储存、加工、留样全流程，落实生熟分开与餐具消毒，推行“明厨亮灶”实现后厨可视化监管，并设计餐饮溯源系统方便师生扫码查询食材信息。

（二）物业服务覆盖公寓、教学楼、图书馆等全场景，标准化与场景化是提升师生体验的关键。

行业内高校后勤物业管理主要存在自主经营管理、社会化、混合型三种模式。无论何种模式，均以标准化为基础、场景化为核心、精细化为手段，并构建校方监管、师生评价、第三方测评的多元监督体系，将服务时效、满意率、投诉率纳入绩效考核。

（三）绿色校园建设把节能降耗转化为学校物业的显性价值。

后勤部门作为绿色校园建设的核心执行者，对水电、空调、照明、供暖等老旧设备进行节能改造，推广清洁能源与节能灯具、节水器具，并搭建智慧能源管理平台实时监测能耗数据、智能调控设备运行状态。

附：克而瑞物管测评矩阵（2026）

克而瑞物管是克而瑞集团旗下、围绕物业与社区场景打造的大物业领域专业研究平台，已连续九年开展物业服务企业综合实力测评，并联合中物研协构建起覆盖物业服务企业全谱系的测评体系。2020年，克而瑞物管率先在行业提出“服务力”概念，至2026年，其已发布物业服务力百强、品牌价值100强、综合实力500强、国有物企100强，以及城市服务、交付力、ESG、优选服务商等系列研究成果，成为物业行业公认的研究风向标与权威榜单发布方。

克而瑞物管2026年围绕物业服务企业建立了由11大测评矩阵构成的综合评价体系，依托对物业服务行业及供应商生态的持续监测，从综合实力、服务力、品牌价值、上市公司表现、城市运营服务能力、城市服务、交付力、酬金制履约、保值力、ESG、优选服务商等维度，对物企的发展质量进行全谱系刻画。其对应的11项测评研究成果如下：

• 综合实力：《2026中国物业服务企业综合实力500强研究报告》
• 上市公司：《2026中国物业服务企业上市公司研究报告》
• 服务力：《2026中国物业服务企业服务力百强研究报告》
• 品牌价值：《2026中国物业服务企业品牌价值100强研究报告》
• 城市运营：《2026中国物业服务企业城市运营研究报告》
• 城市服务：《2026中国物业服务企业城市服务研究报告》
• 交付力：《2026中国物业服务企业交付力研究报告》
• 酬金制：《2026中国物业服务企业酬金制研究报告》
• 保值力：《2026中国物业服务企业保值力研究报告》
• ESG：《2026中国物业服务企业ESG研究报告》
• 优选服务商：《2026中国物业服务企业优选服务商研究报告》