100万的房留给孩子，实际只能拿到16万7

我们这批人，房子大多是婚后两个人一起攒出来的。房本上写着两个名字，心里想得挺简单：这套房将来留给孩子，一套就是一个。

真到办手续那天，很多人才发现，房本上写谁的名字、写几个名字，跟孩子最后能落到手里多少钱，是两回事。10月19日，北京市第三中级人民法院公布的两起继承纠纷解读，把这件事讲得很清楚。

第一起案子是再婚家庭。刘先生和董女士再婚，刘先生的女儿刘鑫跟着父亲，董女士的儿子董琦跟着母亲。董琦从母亲和刘先生结婚起就一起生活，一直到成年参加工作，刘先生晚年也是董琦在照顾。刘先生去世以后，刘鑫和董女士、董琦为了遗产打起了官司。

争的核心只有一句话：跟着母亲一起过来的这个孩子，算不算继承人。北京市第三中级人民法院民二庭法官张清波给出的依据是民法典第一千一百二十七条：第一顺序继承人是配偶、子女、父母；这里的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女，还有有扶养关系的继子女。

扶养关系怎么认，法官给了三条：继父母对未成年的继子女尽了抚养责任，继父母对没有民事行为能力或者限制民事行为能力的成年继子女尽了扶养责任，继子女对继父母尽了赡养义务。董琦占了两条，法院认定他和婚生子女享有同样的继承权。同一份判决里还有一句：继子女继承了继父母的遗产，不影响他继承生父母的遗产。

这段法条，和我们平时算账的习惯差得有点远。我们一说继承人，脑子里蹦出来的就是自己的孩子。法律上的第一顺序是三拨人：配偶、子女、父母。父母这两个字，大多数人算遗产的时候根本没往里放。

更要紧的是第二步，也就是先分一半。民法典第一千一百五十三条规定得很明白：夫妻共同所有的财产，除有约定的以外，遗产分割时，应当先将共同所有财产的一半分出为配偶所有，其余的才是被继承人的遗产。

换成钱来说。一套100万的房，房本上写着夫妻两个人的名字，是婚后一起买的。其中一位走了，这100万不能整个算成遗产。先拿出50万归在世的老伴，剩下那50万，才是要分的东西。

这50万怎么分，民法典第一千一百三十条写的是：同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。参与分的人，是在世的老伴、孩子，还有走了那一方的父母，只要还在世，都算一份。

所以孩子能拿多少，取决于你家有几个这样的人。按100万的房算，常见的有三种情况。

最常见的一种，老伴还在，两个孩子，两边的老人都已经过世。参与分的是三个人，50万除以3，每人16万6千7，孩子一人一份，也就是标题里说的16万7。

第二种，老伴还在，一个孩子，走了那方的父亲或者母亲还健在。参与分的是四个人，50万除以4，每人12万5，孩子拿12万5。

第三种，老伴还在，两个孩子，走了那方的父母都还健在。参与分的是五个人，50万除以5，每人10万，孩子一人10万。

三种情况，房都是同一套房。孩子的份额从16万7掉到10万，一个孩子就差6万7。要是老人还在世、孩子又多，掉得更多。

很多人心里那笔账是“100万的房，两个孩子一人50万”。按上面第一种算，一人16万7，一个孩子就少算33万3。这不是税，也不是手续费，是份额本身就不那么分。

第二起案子更能说明人头这件事。10月19日同一天公布的另一份解读里，宋先生、胡女士夫妇和女儿先后离世，没有法定继承人，留下两套房。几位远房亲戚起诉，说自己照顾过老人，要求分遗产。

北京市第三中级人民法院民二庭法官张玉娜的解释是，民法典第一千一百三十一条规定，对继承人以外的、依靠被继承人扶养的人，或者对被继承人扶养较多的人，可以分给适当的遗产。但扶养较多要达到一定程度，一般性的亲友往来、偶尔探望不算。判决结果是一套房由两方各分得50%，其余财产按民法典第一千一百六十条归国家所有。

两起案子放在一起看，指向同一件事：房子归谁，不看谁跟谁最亲，看的是法律上那几个位置有没有人站着。位置空着，或者站了个大家没想到的人，份额就变了。

再说钱的部分。继承这道手续本身很便宜。广州日报10月9日那篇算过一笔：一套300万的房，法定继承人办理继承，契税、增值税、个人所得税全部免征，只交万分之五的印花税1500块，加80块登记费，一共约1580块。同一套房走赠与，契税按3%收，就是9万。

便宜是有代价的。继承只能身后生效，人在的时候办不了。而且继承来的房子将来要卖，如果不满足满五唯一，也就是持有满5年、并且是家里唯一的住房，个税要按差额的20%算。还是广州日报那个例子：父母当年100万买的房，卖350万，差额250万，个税50万。

这里有个容易被忽略的点。广州日报10月9日的报道里写了一句：未立遗嘱，独生子女也可能无法获得全部份额，祖辈健在时，遗产会被多个第一顺位继承人分割。独生子女都拿不全，多子女的家庭更要把人头数清楚。

所以第一件事不是急着去办过户，是拿一张纸把三个数写下来：房本上几个名字、房子现在值多少、第一顺序继承人现在有几个。配偶、子女、走了那一方的父母，一个都别漏。三个数填完，用房子价值除以2，再除以人数，孩子那一份就出来了。

第二件事，如果不想按这个份额分，就得立遗嘱。民法典第一千一百三十四条规定，自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写、签名，注明年、月、日。遗嘱里可以写明房子归谁、各占多少。有遗嘱的按遗嘱办，这是民法典第一千一百二十三条的排序。

第三件事，别急着在生前把房过户。赠与的契税是3%，买卖看面积和套数，300万的房差着好几万。要是过户以后自己还得住，广州日报10月9日那篇提到，可以在过户时给自己办一个居住权登记，用书面合同订立，办完登记，住的权利就写进不动产登记簿里了。

这三件事里，最省钱的是把人数清楚。一套100万的房，多算进一位还在世的老人，孩子那份就从16万7变成12万5；少算一个人，将来过户时就得多跑几趟、多签几份放弃继承的声明。

房子是我们这代人最大的一笔家底，怎么分，最终还是家里自己商量的事。但商量之前，得先知道法律上那个盘子长什么样。

可以对一下上面那张账：你家房本上几个名字，第一顺序继承人有几个。

家里有房、有孩子、老人还健在的，这篇转给他们看看，比事后争要省事。

⚠️ 本文仅基于北京市第三中级人民法院公开案例解读、民法典条文及广州日报公开报道整理，不构成任何法律或税务建议。各地不动产登记与税务执行细节可能不同，涉及具体房产与金额时，请以当地不动产登记部门、税务机关答复及专业法律意见为准。房子怎么安排，最终由你自己决定。