李嘉诚曹德旺可能说对了！2026年买房，5年后会庆幸还是后悔？

2026 年走进房产中介门店，会看到一个以前少见的场面，新开楼盘的展厅里客人稀稀拉拉，隔壁二手房门店却坐着一圈砍价的人。

看房的人围着一套拎包入住的老房子反复问楼层、采光、物业费，转头对旁边高楼里的新盘只停留几分钟。有人怕新房交付出问题，有人图二手房当天就能看见现状。钱还在，只是摁在了不同的合同上。

把 2026 年前 8 个月的账本摊开，反差比现场更直接。全国新房卖出 4.99 亿平米，同比缩了 12.1%，销售额 4.75 万亿，跟着掉了 13%。同期二手房签约面积涨了 10.6%，干到 5.49 亿平米。二手房的成交面积，第一次把新房压了过去。过去二十年里，这种局面出现的次数一只手数得过来。

为什么会这样？前因并不复杂，前几年买房踩过烂尾坑的人还没缓过来，新盘看得再热闹，一想到交付时间、开发商资金链，手里的钱就攥紧了。

8 月出台的新规已经要求现房优先销售，开发商资金被盯得更紧，烂尾风险比前几年小了很多，但市场的信任不是靠一份文件立刻补回来的。能站在房子里看见墙、看见窗、看见小区已经住满了人，才敢签字，这是购房者用真金白银给出的答案。

再往人口和供给两头看，轮廓更清楚，2025 年底全国人口 14.05 亿，比前一年少 339 万，新生儿 792 万，城镇化率 67.9%，高速扩张的阶段已经过去。

开发商这边，房地产投资同比降 19.9%，新开工面积降幅拉到 24.8%，工地在收缩，新盘供应在减少。

卖房的人那边，热点城市二手房挂牌超过 20 万套，一批业主在抢着出手。买房的人这边，居民杠杆率已经卡在 59%，再加杠杆的空间很有限。三组数字摆到一起，供需两端都在收，市场的走向不靠情绪判断。

城市之间也不再齐涨齐跌，8 月上海新房价格涨 3.0%，同期北京跌 2.3%，两个分量最重的城市走出了两个方向。上海有产业、有人口持续流入，北京也有自己的调整压力，剩下的城市更不能照搬任何一个大城市的走势。

这时候翻出两位实业老人说过的话，味道和当年不一样了，李嘉诚早年讲过，房子自己住没问题，炒房要谨慎，近几年他在陆续抛售内地物业，把钱从砖头里一点点抽出来。

曹德旺 1994 年之后彻底离开房地产，早年试水地产亏过几个亿，此后几十年只保留一套自住房，反复讲投资实业才靠谱。两个人一个在高点抽身，一个早早不碰，生意人撤和留的动作，比很多研报都直白。

政策这一头，2026 年是实打实给刚需减负。五年期以上 LPR 降到 3.5%，不少城市首套利率在 3.1% 上下。10 月 1 日起全国首套房贷贴息落地，中央财政每年贴 1 个百分点，最长补 5 年，一户贴息贷款上限 100 万。

按主流首套商贷 3.05% 算，前 5 年实际只按 2.05% 还。100 万贷 30 年等额本息，月供从 4243 元降到 3721 元，5 年省近 5 万。首付门槛也降了，首套最低 15%，二套 25%，公积金利率跟着下调；二手房增值税免征年限缩短，不满 2 年的税费降超 40%，全国置换减税全年规模近千亿。

这些好处有明确门槛，不是谁都接得住，贴息只覆盖新发放的首套，总价 150 万以内、面积 120 平米以下，一线核心区的高价房够不着。

政策暂定实行 1 年，5 年后利率回到 3.05%，眼下的低息是阶段性的，别当成长期福利。库存仍在高位，热点城市挂牌突破 20 万套，居民杠杆率 59%，家庭再加杠杆的空间有限。这一轮是托住刚需要买的那批人，不是拉着所有人冲进场。

价格这块，普通人感受最直接，2026 年 5 月，全国百城二手住宅均价 12692 元一平米，环比跌 0.32%，同比跌近 8%。贝壳研究院统计 2025 年重点 30 城，二手房较历史峰值整体回落 39%，一线跌 37%、二线跌 38%、三线跌 40%，70 城新房、二手房较峰值分别回撤约 10.7%、22%，环京的廊坊、涿州跌去六成以上。不管一线还是小城，高点买的人账面都在缩水，这轮是普跌后的分化，闭眼买房赚钱的阶段已经过去。

房地产下行周期一般持续 5 到 7 年，2021 年整体进入调整，到 2026 年已经四五年，多数城市还没走完。也就是说，低利率不等于价格见底，政策开窗不等于市场反转，进场的节奏要和自己的用途、收入匹配，不能只盯着月供少了多少。

5 年后回头看，结果已经被城市结构分开了，6 月一线新房环比涨 0.1%，连续 5 个月上涨，年末一线新房预计同比涨 1%、二手涨 2%，靠人口流入和产业支撑率先企稳。普通三四线库存去化周期超过 3 年，缺少上涨基础，同一个城市里，不同板块的走势也会拉开，买在哪、买什么类型，比买得早还是买得晚更关键。

买来自住、量力而为、没有加高杠杆的人，5 年后状态最稳。房子落在都市圈核心、小区成熟、交通便利、户型实用，将来要置换时接盘的人找得到。

反过来有三种处境 5 年后最被动，第一种是冲着政策利好盲目抄底，不看当地产业和人口，第二种是冲着低价疯狂加杠杆，收入一有变故只能低价出手，第三种是贪便宜买下大而无用、位置边远、交通不便的房子，资金被套住。

评论区里靠前的几条看法，集中在几件事上。有人说自住怎么选都围绕使用，投资怎么选都要看城市，两笔账不能混着算。有人把贴息账单独拎出来，5 年省近 5 万是真的，但政策暂定 1 年、5 年后利率回到 3.05%，不能把临时贴息当成长期低利率。也有人提醒，挂牌 20 万套的市场里，买家握着主动权，砍价和挑城市比抢着签字更重要。

放到大方向看，房地产的调整是一个长期过程，房子的居住属性重新成为主导，投资属性逐步退出，这一趋势不会因为一轮利率下调发生反转。2026 年的政策精准托底刚需居住，没有改变城市之间的分化格局。

5 年后的差别主要由购房目的、所在城市的产业人口基础和杠杆水平决定，利率高低只是其中一个变量。李嘉诚和曹德旺当年的选择，放在 2026 年的账本上依然成立，自住居住按实际需求配置，投资性购房需要重新评估。

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