南京最新“地王”公开样板间：住在河西大街，创在软件大道！

作者：张静文

10月19日，备受市场关注的南京河西“地王”项目檀府・河西，在南京国际博览中心开放临时展示区，建面约228㎡户型概念样板同步亮相。

这宗去年底刷新区域地价纪录的地块，不只是南京高端住宅市场的焦点，更承载着一套独特的城市逻辑：“创在软件大道，住在河西大街”。当软件谷成长为万亿产业高地，河西大街的这一项目，试图为高净值科创人才给出居住升级的答案。

河西“地王”公开样板间

奥体建设“好房子+好服务”标准落地

河西中部核心宅地供应早已进入长期断档，自2006年之后，板块内鲜有同类居住用地出让。2025年12月，本土房企奥体建设历经61轮激烈竞价，以45325元/㎡的楼面价拿下河西中G90地块，打破“前地王”葛洲坝中国府尘封9年半的纪录。

坐拥得天独厚的地段禀赋，在G90地块上打造的檀府·河西高端改善定位明确。规划显示，项目占地约2.2万平方米，总建筑面积约5.8万平方米，容积率1.6，规划建设8栋8F—16F洋房与小高层产品，户型主力为建面约182㎡及建面约228㎡平层户型、建面约278㎡挑高墅厅户型。

值得关注的是，就在8月，奥体建设发布“好房子+好服务”标准体系，而檀府·河西正是这一双标准落地的首个作品。从本次公开的228㎡样板间来看，这一标准正在产品细节中逐步落地。

新苏商现场观察发现，和多数高端住宅推介侧重地段稀缺叙事不同，项目讲解更多落脚于实际居住体验，隔音降噪、保温隔热新材料、面向长期改善需求的精细化设计，成为介绍中的核心内容。

产品细节层面，该户型空间使用率约109%；建筑主体采用更高标号混凝土，抗压强度提升17%；部分窗体选用四玻两腔结构，强化降噪与保温性能；室内门扇厚度由40毫米增至50毫米，进一步阻隔户间噪音；项目还搭载创新十恒科技系统，试图构建一套绿色、健康、智能化的居住环境。

项目计划于11月迎来首开。45325元/㎡的高拿地价在前，最终开盘价已是当前南京楼市的热议焦点。目前项目官方尚未公布备案价格，但据现场营销人员透露，起步价约7.5万元/㎡。

一条河西大街

连通软件谷产业轴线

放在更大的城市叙事范围看，檀府・河西所在的G90地块的特殊价值，根植于跨板块的城市空间关系。

项目前身为台湾名品城，地处江东中路与河西大街交汇处，恰好嵌在元通商圈的“黄金十字轴”上，地铁2号线10号线在此交汇。而从城市路网上看，建邺区的河西大街与雨花台区的软件大道天然相连。

河西G90项目地块鸟瞰照片 图源：奥体建设

软件大道总长5.3公里，东起大明路，西端直接衔接河西大街。而河西大街是河西新城的核心主干道。沿着这条路线前行，相当于从雨花的产业轴线，一步跨入河西的城市核心。沿着河西大街继续向西，穿过江东中路，串联起元通商圈的商业与奥体中心周边的文体资源，产业与城市配套就此打通。

但作为跨两区的关键通道，软件大道、河西大街早晚高峰车流密集，拥堵与人车混行矛盾持续凸显，一定程度上制约了跨板块的通勤体验。

转机出现在今年8月，由软件谷管委会推进建设的机场二通道北段正式通车。这条约1.2公里的城市快速路，补上了城南高快速路网的关键缺口，为往返软件谷与河西开辟出一条全新快速走廊。

物理空间本就互通，叠加新增快速通道，“创在软件大道，住在河西大街”的设想，拥有了落地的基础。交通瓶颈逐步缓解之后，新的问题随之浮现：河西的居住载体，会否在软件大道沿线，迎来对应的需求？

万亿软件产业崛起

人才安居缺口显现

据新华日报10月19日消息，中国（南京）软件谷科创城会议中心，已于近日分8批集中签约65个项目，覆盖人工智能、软件和信息服务、智能硬件，能可瑞等企业的研发、软件、算法团队在此扎根。

值得关注的是，作为做新能源汽车智能充电系统的企业，能可瑞在软件谷和新滨江各拿了一块地。根据规划，聚焦先进制造的硬件产线将落地滨江智造新城，而研发、软件、算法团队则放在雨花台区“数字城”的核心软件谷。

一块地放产线，一块地放算法，企业用空间分工的方式给出了自己的判断。能可瑞的解释很直接：“我们做的是‘软件定义充电’，用通信协议连接车和桩，软件谷的产业生态和技术基因对得上。”

这一选择，根植于南京软件产业雄厚的底盘。2025年，南京软件业务收入规模约1.02万亿元，同比增长16.7%，至此，南京迎来首个万亿产业。这其中，雨花台区软件业务收入就达3500亿元，占南京全市约35%、江苏全省约20%。

支撑起这份体量的核心载体，便是位于雨花台区的软件大道。软件大道是全国首条以产业命名的大道，两侧汇聚了华为、中兴、vivo、润和等4800多家软件企业、37万软件人才。正是这条大道集聚资源，汇成了业内知名的中国（南京）软件谷，撑起了雨花台区在万亿集群中的份额。

软件大道 图源：中国南京软件谷

产业持续扩容，人才不断涌入，一个现实问题随之而来：雨花能否承载这数十万软件人才的居住升级诉求？

雨花台区内部并非没有居住空间，雨核、铁心桥、贾西等板块承载了大量软件从业者的首置和首改需求。但不少分析指出，雨花虽然是“‘职住一体化’概念实现较好的地方”，但优质居住地块相对稀缺。结合前述来看，这一缺口，有望在不远处的河西大街找到出口。

一条软件大道，撑起南京万亿数字产业；一条河西大街，尝试回答产业人才的安居命题。由此看来，檀府・河西的亮相，不只是河西中部稀缺宅地的一次产品兑现，更是南京探索跨板块职住平衡的一个样本。而市场最终是否买单，还要等首开的检验。

编辑：徐培琪