赣州十月楼市扫描：核心区挤泡沫，近郊横盘，县域走出独立线

10月的赣州楼市，没有“银十”的喧闹，却藏着一层更真实的分化。章江新区二手房挂牌价从年初的11010元/㎡退到10352元/㎡，南康、赣县的新房公示均价连续数月停在原地，而大余、寻乌1—9月累计成交均价同比仍在上涨。同一个城市，不同的温度。看懂十月，不能只看均价涨跌，得把镜头推到每个区域的具体盘面上。

全市基本盘：成交量在收缩，价格体系重新锚定

中指院9月月报是观察10月最直接的底稿。2026年1—9月，赣州商品住宅成交面积203.3万㎡，同比下降5.2%；成交套数15931套，同比下降5.6%。降幅不算剧烈，但9月单月的数字更刺眼：成交面积9.07万㎡，同比下降54.9%；成交套数732套，同比下降57.32%。9月是“金九”的蓄客窗口，单月成交近乎腰斩，说明10月的需求池子在进入旺季之前就已经偏浅。

安居客10月新房公示均价7710元/㎡，环比持平；二手房挂牌均价约7273元/㎡，同比跌幅在7%左右。新房“稳”、二手房“跌”的组合，指向一个事实：核心板块用备案价守住表面体面，真实成交靠特价房和赠送空间；二手房东只能用价格换流动性。库存端给了缓冲垫——截至8月底全市库存面积335.81万㎡，去化周期9.75个月，处于合理区间。但“合理”是总量概念，拆到区域，冷热差得很远。

章贡区与章江新区：万元防线松动，改善盘撑住骨架

章贡区是赣州房价的传统“天花板”，但这个天花板在降低。中指院数据显示，1—9月章贡区成交均价同比下跌18.5%，是全市跌幅最大的区域之一。章江新区二手房挂牌价从1月的11010元/㎡逐月下行至10月的10352元/㎡，同比跌幅9.5%。一套房子比去年同期少卖近一成，放在章江新区这样的核心板块，心理冲击大于账面冲击。

但章贡区及毗邻的经开区板块并非铁板一块。经开区方向的新房价格表现出了更强的黏性，开发区均价仍在9600元/㎡上下，与章贡老城形成价差梯度。改善型项目是价格的主要支撑：9月成交结构中120—140㎡面积段占比过半，60—80万元总价段占比约三分之一。有真实居住升级需求的人在出手，但选择高度集中在配套兑现确定性强的少数楼盘。章贡区的问题不在于没有人买，而在于可买的“安全标的”太少，大量非核心、非新规的存量房源正在被市场用脚投票。

蓉江新区与经开区：规划溢价退潮，产业底盘决定韧性

蓉江新区曾经是赣州规划预期最饱满的板块。安居客数据显示，10月二手房参考价8522元/㎡，较9月的8397元/㎡环比微涨1.49%。涨幅虽小，但方向值得注意：在经历了从2023年12792元/㎡到2025年8687元/㎡的持续回落后，蓉江新区的二手房价格在2026年下半年出现了企稳迹象。不过，规划概念对房价的拉动边际仍在递减，购房者不再为一张蓝图支付无限溢价，价格企稳更多来自超跌之后的比价修复，而非预期重新膨胀。

经开区的情况稍好，因为它背后有产业和就业的底盘。经开区新房均价在9100—9600元/㎡区间，与章贡核心区拉开一千到两千元的价差。这个价差是合理的：客群更偏刚需和首次改善，对总价敏感，但稳定的产业人口导入让成交量不至于断崖。9月底至10月假期，中心城区入市新房源近2000套，经开区是主要供应阵地之一。供应放量在需求偏弱的月份，意味着四季度经开区的价格竞争会更直接，开发商在“送装修”和“送车位”之间的选择空间正在收窄。

南康与赣县：刚需底盘还在，“持平”掩盖了走量压力

南康和赣县是赣州商品住宅成交的绝对主力。1—9月于都县、南康区、信丰县三个区域合计成交65.71万㎡，占全市成交面积的32.3%。安居客10月页面显示，南康新房公示均价7380元/㎡，赣县8025元/㎡，环比均标注“持平”。需要说明的是，南康的7380元/㎡已连续多月停留在同一数值，10月并未打破持平状态——在数据上是一种“稳定”，在销售一线则往往意味着“不降价就走不动”。

南康的产业基本盘——家具制造和商贸物流——提供了扎实的刚性居住需求，这是它成交量靠前的底层逻辑。但刚需盘的竞争是同质化的，户型相近、总价段重叠，购房者的比价成本极低。赣县的情况类似，8025元/㎡的均价在全市县域中不算低，但客群半径更依赖章贡区外溢和本地乡镇进城，需求弹性比南康更大。10月南康挂牌了一宗74.11亩宅地，起始价234万元/亩，定于10月14日拍卖。这宗地的成交结果，是观察房企对南康后市真实态度的直接窗口——如果底价或低溢价成交，说明开发商对刚需板块的走量预期也在收敛。

县域市场：低基数下的独立线，不能简单读作“回暖”

大余、寻乌等县域在1—9月累计成交均价同比上涨，大余涨12.8%，寻乌涨9.0%，是全市少有的均价同比正增长区域。但这个涨幅需要放在特定口径下理解：县域市场规模小，单个项目的推盘节奏和产品结构变化就能显著拉动均价，低基数效应放大了百分比的意义。它反映的是县域市场供给端的局部特征，而不是全域性的需求回暖。对于购房者而言，县域市场的价格信号更分散，单个楼盘的可比性远低于中心城区，判断难度反而更大。

土地与政策：缩量供地是主动选择，政策底已经铺了很久

土地市场传递的信号比新房销售更超前。据中指院赣州土地月报口径，1—9月赣州住宅用地成交规划建筑面积28.32万㎡，同比下降35.21%；平均溢价率12.67%，较去年同期上升7.7个百分点，该口径与住宅用地单列数据存在统计范围差异。量缩了三分之一，溢价率反而回升，说明房企没有离场，只是把子弹集中打向确定性最高的地块。章江新区J27-1-02地块经过7家房企38轮竞价，以31.75%的溢价率成交；经开区西城区H-03-06地块以22.44%的溢价率出让。核心地块有人抢，远郊地块无人问，土地端的“K型分化”比销售端更赤裸。

政策层面，赣州的工具箱在2026年已经相当充分。存量公积金贷款利率自1月起自动下调，首套商贷利率可低至3.05%；公积金端先后调整优化了提高贷款额度、降低首付比例、恢复商转公、支持首付款提取等60余项措施。这些政策不是十月的新变量，而是过去一年多持续铺垫的“慢变量”。它们的累积效应在刚需和改善两端同时降低了入市门槛，但也意味着四季度很难再靠单一新政制造一波集中释放。政策底已经在了，市场底则取决于每个区域自己的供需节奏。

写在最后：十月之后，看的是“谁先找到量”

赣州楼市十月的真相，不是涨或跌的二选一。章贡区在挤规划溢价和二手挂牌价的泡沫，蓉江新区在超跌之后出现了微弱的企稳信号，经开区靠产业底盘维持韧性，南康和赣县用“持平”的均价扛着走量的压力，大余、寻乌则在低基数上走出了统计意义上的正增长。库存去化周期9.75个月是全市平均数，核心板块可能只有六七个月，远郊和非新规项目则远高于此。

四季度的看点不在均价，在“谁先找到量”。核心区改善盘如果能用产品力把120—140㎡的换房需求持续撬动，价格就有托底；近郊刚需盘如果继续靠“持平”的备案价硬撑，实际成交只会进一步向特价房源集中；县域市场则要警惕在成交量回升的表象下，价格弹性被过度透支。对于真正要买房的人，十月给出的信号是清晰的：在赣州，选对板块比猜对涨跌重要得多。