有房贷的抓紧改！银行不会主动通知，不少家庭白白多还好几万

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不少家庭身上都背着房贷，少则几十万，多则上百万，还款时间二三十年。每个月到点就把月供存进银行卡里，习惯成自然，很少再回头仔细研究当初签的贷款合同。很多人心里想：银行怎么算，我就怎么还，反正不会有错。

可现实是，有好几项可以由贷款人主动申请调整、能实实在在省下利息的事情，银行一般不会专门打电话通知你。不是说银行故意坑人，而是这些大多属于需要客户主动发起的业务，不属于银行必须主动变更的项目。结果就是，很多家庭按老方式一还就是很多年，稀里糊涂多付了几万甚至十几万利息，等后来才反应过来，钱已经付出去，追不回来了。

今天就把房贷里面，普通人最容易忽略、可以主动去调整的几件正事全部讲清楚。全部用大白话，不讲难懂的金融术语，哪些能改、怎么改、去哪里办、要注意什么、哪些是谣言不能信，一次性说明白。家里有正在还房贷的，建议认真看完，可以对照自己的贷款情况核对一遍，合适就抓紧去办；也可以转给家里有房贷的亲戚朋友，别白白多花钱。

先提前说一句：不是说只要有房贷就一定要全部都改。每一项都有适用条件，有的人改了能省不少；有的人情况不合适，改了反而不划算。一定要结合自己当初的贷款类型、剩余年限、剩余本金再做决定，不要盲目跟风。

第一件：确认房贷利率重定价日，必要时主动调整

很多人买房是LPR浮动利率，这一块踩坑的人特别多。

前几年利率改革之后，大量原来的固定利率房贷，都转换成了LPR浮动利率。简单理解：以后你的房贷利率，会跟着每月公布的5年期以上LPR变动，但不是LPR一变，你的利率立刻就变，中间有个非常关键的东西，叫重定价日。

重定价日，就是一年当中，银行重新按最新LPR给你算下一年房贷利率的那一天。有两种可选：一种是每年1月1日；另一种是贷款发放的对应日，也就是你当初放款那一天，比如5月20号放款，那每年5月20号就是重定价日。

这里很多人当年转换的时候没太在意，随便选了一个，或者默认选了1月1日。

很多人不知道：部分银行允许符合条件的客户，申请变更重定价日，而且这个事，银行基本不会主动提醒。

举个通俗的例子：

如果LPR在下半年下降比较多，你选的是放款日（比如7月）重定价，那当年7月就能用上低利率；如果你选的是1月1日，就要等到下一年1月才能享受到，中间好几个月，你还在按比较高的利率还钱。反过来，如果LPR下半年往上走，那选1月1日可能更合适。

当然，不是随便想改就能改：

- 不是所有银行都支持修改；

- 不少银行规定一年只能改一次，或者一生只能改一次；

- 有些银行线上手机银行就能申请，有些要去网点；

- 改完之后，只是利率更新的时间变了，不会直接降低利率本身。

很多人误解：改重定价日＝利率直接变低。不是。它只是让你更早或者更晚享受到LPR变化带来的利息变化。如果未来一段时间LPR大概率往下走，把重定价日调到下半年，就可以早点用上低利率；如果LPR往上走，则可以适当延后。

操作建议：

打开手机银行，找到房贷页面，看清楚自己的重定价日是哪一天，再查一下你的银行能不能修改，规则是什么，慎重决定，不要乱改。

第二件：还款方式，如果银行允许，可以申请变更：等额本息↔等额本金

这又是一个很多人不知道可以申请的点。

当初办贷款的时候，二选一：

- 等额本息：每个月还款额一样多。前期还的大部分是利息，本金还得慢；

- 等额本金：每个月本金一样，利息越还越少，月供一开始很高，后面越来越低，总利息更少。

过去很长一段时间，不少银行默认：选好了就不能再改。现在越来越多银行放开了，允许在贷款没结清之前，主动申请变更还款方式。但是！银行不会挨个通知贷款人。

这里一定要客观，不是谁都改成等额本金就一定划算。

适合考虑改成等额本金的人：

- 剩余还款年限还比较长；

- 当前收入稳定，能够承受前期比较高的月供；

- 打算老老实实按计划还完，不打算很快提前大额还款。

不建议随便改等额本金的：

- 再过几年就准备大额提前还款；

- 家庭收入不稳定，压力比较大；

- 剩余年限已经很短，比如只剩三五年，改完省不了多少利息，没必要折腾。

反过来，如果一开始选的等额本金，现在家里压力变大，收入下降，也有部分银行允许改成等额本息，让月供变得平稳一点，减轻当下压力，但总利息一般会变多。

注意几个关键点：

1. 不是所有银行都支持，以贷款行规定为准；

2. 有的银行要收少量变更手续费，有的免费；

3. 大部分银行要求只能变更一次，想好再动手；

4. 变更只是改变利息摊还节奏，不能改变合同上约定的利率。

很多家庭听说“等额本金总利息少”，头脑一热就去改，改完才发现前两年月供压力陡增，日子过得很紧巴，得不偿失。一定要拿剩余本金、剩余年限简单算一算再决定。

第三件：用好“提前部分还款”，选对两种不同的缩减方式，差别能有好几万

这个是最多人可以用上，却最容易选错的一项。

手里攒下一笔钱，想还掉一部分房贷，减轻压力。去办部分提前还款的时候，系统一般会给你两个选项：

① 月供基本不变，缩短还款年限；

② 还款年限不变，减少每月月供。

绝大多数银行默认选项往往是“减少月供，年限不变”。

很多人没仔细看，直接点了确认。结果就是每个月少还一点钱，看着轻松，但是总的利息省下得很少。

客观说：

- 选缩短年限，月供基本不变：总利息能省下一大截。适合收入稳定、希望尽量少付利息、早点把贷款还清的家庭。

- 选减少月供，年限不变：每个月手头宽裕一点，但总利息省得不多。适合收入下降、家里开支变大，想降低每月压力的家庭。

银行一般不会主动告诉你两个选项利息差多少，要你自己主动选。不少人稀里糊涂按默认选项操作，事后才知道，如果选缩短年限，能省好几万利息，但是已经办完，很难再改。

另外还有几个容易忽略的细节：

- 留意有没有提前还款违约金。现在很多银行满一定年限后免违约金，但个别银行还有，提前问清楚；

- 很多银行有最低提前还款金额，比如最少1万、5万起；

- 部分银行线上就能预约部分提前还，不用跑网点；

- 一年之内可以提前还几次、有没有次数限制，每家银行不一样。

还有一点要提醒：手里要留足应急钱，不要把全部积蓄都拿去还房贷。万一遇到生病、失业等情况，手里没有活钱，再想从银行借钱，难度和成本都比房贷高很多。

第四件：记得申请LPR加点重审/符合条件的利率优惠，不要一直按高利率还

前些年买房的时候，市场利率比较高，不少人的房贷利率是4.8、5.0甚至更高。后来市场整体利率下行，很多人听说别人利率很低，自己还是很高，就到处问能不能随便改。

这里要分清两件事：

- 已经定好的加点数值，不能随便改。LPR是会变，但合同里的加点（±多少个基点）一般是长期固定的，不是说市场利率低了，你的加点就自动下调。

- 但是有两类情况，可以主动去申请，很多人不知道：

第一种：部分银行有存量房贷利率优惠调整的补充政策。注意：不是无限度随便降，是按国家统一政策、银行内部规则，需要你主动申报确认，有些银行不会自动给你调整到位，需要核对、补材料。

第二种：如果你是符合条件的首套房认定、但当初被按二套房利率放款的（比如过去有些地方认贷不认房，或者政策变动），按最新政策，如果可以重新认定为首套，可以向银行提交材料申请重新核定利率。

这里特别提醒：不要相信网上中介说“花钱找人帮你把高利率改成低利率，收几千块服务费”。凡是正规可以调整的，自己找银行申请就行，不需要找第三方，不需要花钱。凡是说付费能帮你大幅度改加点值的，基本都是骗局。

第五件：公积金对冲、公积金按月抵充，很多人放着公积金没用

不少职工每个月都在缴公积金，账户里躺着一笔钱，却还是全部用自己工资去还月供。

很多银行、公积金中心不会主动提醒你办理公积金冲还贷。有两种方式：

- 年冲（一次性冲本金）：每年把公积金账户里的钱拿出来，一次性还一部分贷款本金，可以减少总利息；

- 月冲（按月对冲）：每个月直接从公积金账户扣钱还月供，工资压力变小。

这两个业务，大多需要自己主动去公积金中心或者银行网点、线上渠道申请开通，不开通就不会自动抵扣。公积金放在账户里利息很低，拿来还房贷，等于变相省下利息。

当然也要看当地政策，有的城市支持，有的规则不一样。

再把几个非常常见的谣言讲清楚，千万别踩坑

1. “拿着合同随便去银行，就能把高房贷利率改成现在的低利率”——假。加点值不能随意改，只有政策明确允许、材料齐全的才可以调整。

2. “花点手续费，中介可以帮你把等额本息改成等额本金，大赚一笔”——没必要。能改自己直接找银行，免费或者很低费用，不用找中介。

3. “一定要全部提前还清房贷才划算”——不一定。如果手里钱能稳妥理财，收益高于房贷利率，可以不着急全还；如果没有稳妥理财渠道，手里闲钱多，可以考虑提前还。

4. “改了重定价日，利率一定就会下降”——不一定。LPR有升有降，改重定价日只是改变生效时间，不是保证利率走低。

简单给大家一个自查步骤，可以照着做一遍

1. 打开贷款银行的手机银行，找到【我的房贷】；

2. 记下：利率类型（固定还是LPR浮动）、重定价日、还款方式、剩余本金、剩余年限；

3. 看能不能线上预约：部分提前还款、变更还款方式、变更重定价日；

4. 查一下当地公积金政策，看能不能办公积金月冲或者年冲；

5. 如果觉得自己当初利率有疑问，带上贷款合同，去网点当面咨询，不要轻信网上付费代办。

还是那句话：不是上面每一项都适合你。有的人怎么都不用改，安安稳稳按月还就很好；有的人稍微调整一两项，几年下来就能省下几万块。

房贷是普通家庭最大的一笔长期支出之一。钱不是大风刮来的，该享受的政策、该可以合理调整的项目，别因为“没人通知”就白白多付钱；但也不要被网上各种“抓紧改，再不改就来不及”的说法搞得焦虑，盲目操作。理性核对，量力而行。

银行有很多业务，是“客户申请制”，不是“银行主动办理制”。这个规则本身没问题，只是我们作为贷款人，得多上一点心，多查一查，才能维护好自己的利益。

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