江苏
鼓楼，琅小+29中，总价102万，面积40.8㎡。一个朋友最近刚签了合同。
放在两年前，100万出头买琅小+29中，只会觉得是痴人说梦。但今天，它正在南京发生。而且不是孤例。
学区政策叠加房贷贴息政策，让南京楼市的百万级顶级学区房，裂出了一条“性价比缝隙”。
●房贷贴息，切中的是南京二手房的“底盘”
9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合出手：首套商贷，面积不超过120㎡，总价不超过150万，财政按贷款本金给年化1个百分点的贴息，单户贴息贷款上限100万，期限最长5年，新房二手房都算。
按当前南京首套房贷利率约3%计算，贴息后实际承担利率大约2%，相当于打了三分之二。100万贷款，5年累计省息近5万元。
但这条政策真正的精妙之处，不在补贴力度，在门槛本身。主城范围内，150万以内的新房基本断供。
而南京二手房市场里，150万以下从来不是边缘地带，是成交主力。
2026年二季度，南京二手房总价150万以下的成交占比已经达到65%。
三季度依然超过65%，成交总价中位数只有113.5万元。
贴息政策不是给了一个“少数人才能用的红包”。它覆盖的，是南京二手房市场超过六成的成交底盘。
●鼓楼顶级学区房，100万级已经不是“传说”
而本轮新政红利中，最让人惊喜、最具性价比的，不是普通刚需住宅，而是主城顶级学区房的价格下沉。
据中介发布的部分成交数据显示，9月份琅小29中的学区房成交里，不少小户型房源总价都在1字头。
买家买的不是居住，是双顶级学区的确定性。
树人学区的门槛也在下移。
新河一村南区，树人双学区，8月一套49.5㎡两房成交价123万，单价仅2.5万/㎡。2024年初同小区同户型还卖过7.7万/㎡，上半年单价还在4.8万—5.5万/㎡之间。
树人作为鼓楼顶级公办初中之一，总价稳定进入150万以内，这不是“捡漏”，是价格体系整体重估之后的结果。
汇文学区同样有在百万级落地的案例。
辰龙广场，银城小学+金陵汇文初中，44.42㎡，9月成交120.8万，单价约2.7万/㎡。
钟英学区甚至跌穿了80万。
城开国际31.21㎡，8月16日成交78.8万，创下南京一线公办初中学区房的历史最低总价；今年3月同户型总价还在128万。
●但你要清楚，自己买的究竟是什么
这篇文章不是在说“学区房回暖了”。它远没有回暖。
5月取消学籍占用限制之后，普通学区房的稀缺性被政策收走了。过去一套房锁六年学位，供给被人为压缩，溢价才有根基；锁一打开，普通学区房的“稀缺叙事”自然松动。
所以，100万拿下顶级学区房，成立的前提非常具体：你买的是“学位期权”，不是居住解决方案；你瞄准的是顶级双本部的最小面积载体，不是任何一套“带学区”的老房子。
小面积的房子，没有改善居住的属性、贷款年限受房龄制约，后续转手的受众面天然狭窄，这些是入场时就该算清楚的账。
贴息政策暂定实施一年，窗口有明确的时间边界。它降低的是月供，不改变一套老破小的长期流动性。对于孩子近两年入学、目标明确、预算卡在150万以内的家庭来说，这个时间差是真实的。
但“100万拿下顶级学区房”这句话能够成立，永远依赖于一个前提：你清楚自己买的是什么，以及不买什么。
大家怎么看呢？留言区一起讨论吧。
文章来源：孟祥远
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