重磅研报：再过4个月，房价将大范围上涨

2026年下半年，房地产市场的确出现了一些值得关注的变化：现房销售制度落地，中央财政首次对首套房贷贴息，部分核心城市成交量回暖。但网络上出现了一种叙事，将中信证券等机构的判断概括为“从投行到学界一致预测2027年春节前后房价拐点”，并用一系列无法核实的数据来强化这种“共识”的印象。把可验证的机构观点、政策事实与叙事建构分开，比接受一个“再过4个月”的倒计时更有助于做出判断。

中信证券的判断是真实的，但它只是一家机构的观点，不是“共识”。 2026年9月29日，中信证券发布研报，明确预计“到2027年春节前后，房价会在较为广阔的范围内止跌回升，市场景气复苏可能明显提速”，核心依据是现房销售政策基本根除交付风险，以及供求两端政策的共同发力。这是可查证的机构判断。但文章所称“中金判断2027年一季度环比转正、华泰指出租金回报率反超房贷成本、国君算出320轮宽松、招商测算2027—2028年供应缺口15%—20%”——中金和华泰的方向性判断有据可查，招商证券关于新开工持续负增长、供给端收缩的分析也有研报支撑，但“320轮宽松”这一具体数字在公开材料中找不到直接出处。更重要的是，这些机构各有各的分析框架和时间判断，将它们并列在一起、提炼出“集中在2027年1到2月、误差不超一个月”的结论，是一种叙事上的强行对齐，而非机构共识的真实状态。

外资机构的“口风变了”需要精确理解，方向并不一致。 高盛在2026年确实从年初的悲观转向结构性看多，提出上海、深圳2026年底触底、2025—2028年累计上涨约15%的判断。但瑞银的观点远非“把企稳时间提前到2027年上半年”这么乐观：瑞银认为部分三四线城市房价仍有约38%的下调空间，整体触底时间需要进一步延后；对一线二手房，瑞银的判断是短期仍有下跌空间，2027年才可能迎来温和回升。摩根士丹利在2026年的报告中也曾明确警示“反弹可持续性存疑”，其对龙头房企的盈利预测上调与对整体市场的谨慎判断并存。将外资机构笼统概括为“集体转向乐观”，掩盖了它们在城市能级和资产类型上的实质分歧。

学界专家的近期表态无法从可核实来源中得到确认。 文章称“秦虹说这一轮调整进入尾声，倪鹏飞判断核心城市已触底”。搜索到的秦虹相关表述来自2025年12月，核心是“实现止跌回稳，2026年是关键时期”，而非“调整进入尾声”的定性。倪鹏飞“核心城市已触底”的判断，在本次核实的公开材料中没有找到2026年的直接出处。将学者的长期分析框架截取为一句“触底”结论，并置于“一致预测”的叙事中，是不严谨的。

央行储户调查数据与文章所述方向相反，应剔除。 文章称“央行三季度储户调查购房意愿升至19.8%，创2021年二季度以来新高”。可查证的数据指向的是另一回事：2026年二季度，央行城镇储户问卷中打算在未来3个月买房的居民占比仅为16.9%，创2016年三季度以来新低，看涨房价的比例降至8.5%。2025年三季度的数据则是仅9.1%的居民预期房价上涨。“19.8%”这一数字及其“创新高”的定性，在可核实的公开材料中找不到对应。居民购房意愿的绝对水平仍然低迷，将其描述为“创2021年以来新高”会严重误导对市场情绪的判断。

“72城二手房成交同比增19.4%”仅见于自媒体文章，缺乏独立来源。 这一数据出现在与原文高度相似的百度号文章中，标注来源为“贝壳研究院”，但在贝壳官方发布或权威财经媒体的报道中未能找到直接对应。贝壳2026年上半年的公开数据是二手房交易单量同比增长18.6%，但存量房交易总额同比基本持平。成交单量增长而总额持平，恰恰说明回暖是“以价换量”驱动的，而非价格企稳的信号。用一个无法独立核实的“19.4%”来论证“量在价先、拐点将至”，依据不足。

有可靠来源支撑的部分，是政策和部分市场事实。 2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发通知，明确预售须完成主体结构封顶，资金全额监管，并有力有序推行现房销售。2026年10月1日起，中央财政对首套住房商业贷款给予年化1个百分点贴息，期限最长5年，单户上限100万元；贴息后实际利率从约3.06%降至约2.06%。半夏投资李蓓将地产股机会从“十年一遇”上调为“二十年一遇”，核心逻辑是现房新政加速行业出清、利好头部房企，这是她本人的公开判断，有直接出处。这些是真实发生的政策和市场变化，但它们指向的是“供给端出清和部分核心城市成交修复”，而不是一个可以精确到“4个月后大范围上涨”的拐点。

房价的企稳需要成交量持续修复、库存有效消化、居民收入预期改善等多个条件依次兑现，而不是某几家机构在同一时间说出相似的话。中信证券的判断可以作为参考框架，但把它和其他机构的差异化观点打包成“误差不超一个月的共识”，再用无法核实的数据来增强说服力，恰恰偏离了研报本身的分析逻辑。对普通家庭而言，有用的不是记住“再过4个月”，而是看自己所在城市二手房成交量是否连续数月同比正增长、看中的房源所在板块的库存去化周期是否在缩短、贴息后的月供与同地段租金之间的关系是否变得可持续。这些是可以逐项核对的，而“一致预测”不是。