不容易！房贷，终于回正了！

10月14日，央行公布了前三季度金融统计数据报告。

前三季度，住户贷款减少1.03万亿，其中，短期贷款减少1.14万亿，中长期贷款增加1062亿。

结合前八个月的数据计算可得，9月份住户贷款不增不减，其中短期贷款减少900亿，中长期贷款增加874亿。

简单来说，房贷增量终于回正了！

随着8·28政策落地，9月的房贷数据，终于看到了一点回暖的动静。

01

住户贷款是与个人消费相关的贷款，其中短期贷款主要指消费贷，中长期贷款则主要指房贷。

进入本轮房地产调整以来，房贷减少的月份越来越多。

• 2022年至2024每年有两个月份房贷减少

• 2025年有4个月份房贷减少

• 2026年已经有5个月份减少，分别是2月、4月、5月、7月、8月

9月份房贷增量总算是回正，增加了874亿。

图源：城市财经

这背后，与8·28新政的效果有关。

8月28日多部门出台重磅政策，两件事直击过去几年买房最大的痛点：

1、楼盘主体封顶才能销售，预售项目竣工备案之后才发放房贷。

简单一句话：房子交付，你才开始还贷。过去购房者一边交房租、一边还在建房子的贷款，一旦烂尾，钱房两空。新政把这个最大风险拿掉，买房不再是盲盒。

2、房贷最长年限由30年拉长至40年，时隔27年的重大调整。

以100万贷款、3%利率测算，40年期月供相比30年每月减少约636元，直接降低月供门槛，释放一部分刚需购买力。

代价是总利息更高，本质是拉长债务周期，降低当期现金流压力，不是降低购房总价。

过去几年，阻碍大家买房的，不只是房价、利率，还有交付风险。新政相当于消除置业最大风险，让观望的刚需、改善群体勇敢进场。

9月新增按揭因此抬升，抵消掉一部分提前还贷的规模，才勉强实现转正。

02

但我们一定要冷静看待：房贷转正，是一个止跌信号，不等于楼市反转。

874亿这个数字，看着是正的，但力度偏弱。即便政策大招出台，愿意加杠杆买房的人，依然不多。

这个 “转正” 是新发放按揭减去存量提前还贷之后的净结果。

纵向对比，净新增874亿，是指9月银行新放出去的房贷，减去当月老百姓主动提前偿还的房贷之后，只多出874亿。今年前三季度，累计居民中长期贷款也仅新增1062亿。

这意味着，愿意贷款买房的家庭依然偏少，提前还贷依旧是普遍行为，只是规模有所回落。

横向对比，去年9月居民中长期贷款增量远高于今年，今年9月同比依旧是大幅少增。

而且现在进场买房的人，心态和2015-2020年完全不同：

• 几乎没有投资客，基本是自住刚需、置换改善；

• 大家倾向高首付、少贷款，尽量压低负债，不愿意把杠杆拉满；

• 二手房置换占比提升，很多置换是 “卖一套、买一套”，贷款互相抵消，对信贷总量拉动很弱。

有人进场买房，但大家借钱的意愿极度克制。居民部门大方向依然在降杠杆、修复资产负债表，并没有重新开启加杠杆周期。

03

把整套金融数据掰开看，能看懂当下市场真实心态。

央行披露：

9月末，广义货币（M2）余额359.63万亿，同比增长7.2%。狭义货币（M1）余额116.76万亿，同比增长3.2%。

M2就是社会上全部的钱，增速维持在7.2%，货币环境是宽松的，现在市面上钱并不少。

钱放出来了，但大部分钱没有流进普通人买房、消费里。

钱去哪了？

贷款大头基本流向国企、央企、城投这类单位。

央行披露：

前三季度人民币贷款增加11.52万亿。分部门看，住户贷款减少1.03万亿，其中，短期贷款减少1.14万亿，中长期贷款增加1062亿；企（事）业单位贷款增加12.55万亿，其中，短期贷款增加4.64万亿，中长期贷款增加6.53万亿，票据融资增加1.24万亿；非银行业金融机构贷款减少5865亿。

老百姓现在的想法很统一：不借钱、多存钱。

前三季度住户存款增加9.39万亿，单单9月一个月，居民存款就猛增2.4万亿。

居民短期消费贷也在萎缩，9月短期贷款减少900亿，买车、消费借钱的意愿同样低迷。

简单来说，市面上钱很多，但老百姓不敢借钱买房、不敢消费，防御心态很重，只想存钱；企业贷款火热，居民信贷偏弱，资金存在空转。

这次房贷由负转正，是政策托底打出的一次有效回击。

它告诉我们，只要把买房最大的风险拆掉、把现金流压力做降，蛰伏已久的自住需求就会浮出水面。

但居民资产负债表的修复，不是只靠楼市政策工具箱就能完成的，大家对未来收入的预期依旧谨慎，愿意主动加杠杆的家庭仍是少数。

往后楼市分化会进一步固化，核心城市依靠产业与人口，会率先筑底回升；多数人口流出的城市，还要在漫长的阴跌与横盘里持续消化存量。

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