懋源包揽别墅榜单冠亚军｜周榜单

8·28新政距离今天，已经整整51天了，业内都在找答案：

接下来到底该怎么干？

傅布斯也一直在想这个问题，答案就藏在当下的成交数据里。

01.

中午看上周网签数据的时候，网签的销冠是璟岳，单价10.63w，总价是6300w。

亚军是云纪，网签2套，总价是4900w。

后来又了解了一下，云纪是网签了4套，网签是1.27亿，实际成交金额是1.64亿。

云纪网签有时间显示延迟，这个大家都懂。我想说的是，云纪是精装修交付，这个价格没体现在网签价格里。

而且，璟岳和云纪的背后，是同一家开发商懋源。这相当于北京别墅的冠亚军被一家开发商包圆了。

这还不是管理出来的销冠现象。从8月底、9月到10月上旬，懋源的销售都很火。

换作往前，这种景象通常会出现在年底，大约11月底或是12月份。今年是整整提前了3个月，而且是在8·28新政出台后提前的。

这两个时间点联系起来，是偶然还是有必然联系呢？是懋源一家这样，还是其它家也都是这样？

换句话说，当下是不是抄底的好时机，或是楼市已经筑底了。

我们常说，判断楼市行情有一条黄金定律：跟着钱走，更要跟着有钱人走。

先来说说我刚刚了解到的一手消息。云纪一层一户楼栋推向市场没多久，就卖了一多半。置业顾问说，到年底肯定要清盘。

要知道，在中央别墅区实现10w+的单价，已经很难了，而且总价都是6000w+的总价。

更何况在不到半年的周期里，就能实现清盘，真的是奇迹了。

换作过去的市场，全年能卖出五六套已经很不错了。

而且，还有一个新变化，就是成交客户周期非常短，差不多看两次就出手，付款方式主要是全款，少数是按揭。

即便是按揭，首付比例都很大，网签都非常快。

懋源的小伙伴说，总价6000w+网签周期，基本上是两周时间。过往从首访到成交，普遍在三个月左右。

傅布斯走访高端豪时也感觉到了，近期大A9的客户，从上个月到现在，不是非常活跃，是特别活跃。甚至丰台的美高梅都有成交。

你能说，这跟8·28新政没有关系？

我肯定不信。

但各家的火爆也是差别很大。

02

说一个我亲身经历的事情。

9月中旬，我站在懋源云际的新开样板间10楼客厅，透过窗看过去，就是湖，就是一片森林。

懋源的小伙伴站在我旁边，讲了一个客户的故事：一个做xx行业的人，一年只在国内待两三个月，但他比谁都清楚中央别墅区正常的房价是多少、这个盘子的溢价是多少。他什么都懂。

但他还是站在客厅里望向窗外，就说了一句话——

「就冲着这个景观，值这个价」

前面说过，在中央别墅区，让客户为景观买单，实现10万+的网签价，是一件挺难的事。

更难的是，过去这种总价楼栋往往都卖得很慢。但云纪这款产品今年大概率清盘。

从体感上，傅布斯的感觉是：

不是市场突然有钱了，是这批最敏感的人，觉得到时候了。供需、政策、资产、现房……他们把这些账在心里算完了，得出的结论是：

没有继续等的必要。

所以你看，豪宅市场的温度，从来不只是从成交量里看出来的，还有从客户的出手果断里看出来的。

03

在热销盘里，还有一个变化，就是A9、A10客户买房的逻辑，也在变化。直观体感就是，各家的去化速度差距越来越大。

他们正在从“比谁更大”，走向「比谁更懂我」

我问懋源的小伙伴，这些客户到底哪里变了？

她给我讲了三件事，我记下来，你仔细品。

第一，客户看的不是房子，是系统。

面积大、地段好，是过去的标准。

现在是自然资源、实景兑现、运营能力，放在一起看。

第二，客户比过去利索了。

前面提到过，年初还是三个月周期，从首访到成交。现在一两周，有的当周，来访不超过三次，账期也短。

第三，客户开始有取舍。

他知道哪些要极致，哪些可以减。不是什么都堆。

我把它放进一个框架里：豪宅客户的选择，分三层。

第一层，看物理：面积、地段、精装。

第二层，看系统：景观、实景、会所、运营。

第三层，看价值观：你舍掉了什么，才决定你是谁。

前两层，是过去二十年的豪宅逻辑。第三层，是现在正在发生的分化。

过去是哪个项目火，客户一窝蜂扎进去；现在是每个项目都有自己的个性，客户也有自己的个性。

对上了，就是成交；对不上，多少钱都没用。

用她的原话说就是：产品的个性和客户的个性匹配，变得越来越重要。

这不是产品之间的竞争了，是价值观之间的匹配。

04

不一样还在继续，甚至让你意外。

懋源的小伙伴在做调研时，意外发现别A9、A10客户的需求，排名第一的需求是什么？

不是红酒坊，不是雪茄房，不是5000平米的会所。

是社区食堂。

我第一反应是听错了。客户都是三四千万起步的人，家里请得起阿姨，厨房里有岛台，为什么要食堂？

后来我想明白了：他们不是要省那顿饭钱，他们要的是那种“下了楼就有、热气腾腾、不用应酬”的日常。

房子可以堆，生活堆不出来。

现在全行业都在卷大门、卷会所。云纪的会所2000平米，禅意，说实话不算最豪的。

但认同它的客户说，我要的是自然而然的环境，是将来真能运营起来的东西，跟物业费配得上。

这也是为什么云纪的客户，和另一类豪宅客户，是两种人。

有人买热闹，喜欢圈层高频互动、明星扎堆；有人买安静，希望邻居是同一个层级，但绝不要有高知名度的人，打破这片湖的宁静。

一个社交向，一个自然向。

没有对错，只有匹配。

我问懋源的小伙伴，这些客户挑不挑？

她说：挑，非常挑。基本100%都看过在售楼盘。北京数得上的豪宅，他们几乎看了一遍。但他们还是回来了。

还有一类客户，看了很久。过去在众多项目里犹豫，直到这个月样板间搬到10楼，大门、地库、会所、展示动线全部实景呈现，走完一圈，不犹豫了。

实景这个东西，骗不了人。

05

还有一个意外，也是我以前没有想到的，客户买的不是房子，是那个「很少」

她说：

财富还在创造期的人，需要更多热闹，需要更多资源；

财富到一定量级的人，更多是向内求——因为守住财富，比创造财富难十倍。

所以你看，买一层一户的客户，几乎没有一个是因为必须住。这房子不是他的必需品，是他的收藏品。

不是因为需要，而是因为——这个东西实在太好了，而且又很少，我必须得拥有。

懋源有置业顾问私信我：见过有海外生活经历的客户，一眼就认出这种稀缺，看两次就成交，付款利索得让人意外。

也有这样的老业主，从璟玺一路看到临湖，看着实景一点点兑现，最后还是回到这里。

客户现在知道自己要什么，开发商也知道客户要什么。这就对上了。

过去我们总说，豪宅是身份的象征。

现在你去看，豪宅正在变成一个人审美、取舍和生活方式的镜子。它不再回答你拥有多少，而是回答你不需要什么。

8·28新政之后，有人还在等。

但中央别墅区这片湖边的客户，已经不等了。

答案就在上面的场景里——有些东西，等着等着，就没了。

以下是榜单：

本周北京新房平层榜单迎来一匹来自顺义的强劲选手——龙湖宸翰（含二期宸裕）；

很多人会把宸裕和龙湖宸翰放在一起看，二者同属顺义东风商场片区，是一宗大地块拆分出来的两个独立子地块。2025年2月，顺义区属国企拿下整片土地，096地块为宸翰，093地块是宸裕，龙湖负责代建代销；

西侧宸翰率先启动，2025年9月24日正式开盘，一度拿下顺义主城销售双冠，目前已尾盘。而东侧的宸裕蛰伏 500 多天，2026年10月7日正式开盘，相较于一期加大了90-120㎡户型的供应，同时在产品体系上做了升级；

恰逢北京“9.24”现房销售新政落地，龙湖实景先行的开发思路，部分楼栋提前封顶，契合当下购房者规避交付风险的诉求；这份榜首成绩，本质是自住买家用真金白银投出的一票！

以下是本周平层榜完整榜单

冠军是龙湖宸翰

亚军是宸园139

季军是嘉棠雅序

以下是本周别墅榜完整榜单

冠军是懋源璟岳

亚军是懋源云纪

季军是北京润园

下周再见！销冠100

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