北京
年近八旬的老人
被房产中介诱导
以70万元的超低价格
卖掉了市场价值220余万元的房产
近日
上海市虹口区人民法院
审理了这起涉老年人权益的
房屋买卖合同纠纷案
案例回顾
中介诱导老人70万元卖掉
价值220余万元的房产
据了解，张女士与李先生是一对年近八旬的老夫妻，李先生多年罹患阿尔茨海默症，持有残疾证，平日由张女士照料。2025年，张女士确诊恶性肿瘤卧病在床。房产中介何某、金某等人获悉情况后，多次上门送饭、嘘寒问暖，逐步获取老人信任，并劝说老人出售名下房产用于养老。
2025年5月14日，张女士住院，医院出具病危通知书。同年6月2日，经中介介绍，由李先生代重病卧床的张女士，与曾是何某等人同事的吴某签订房地产买卖合同，约定将张女士名下虹口区一处房产以70万元出售，吴某先行支付定金1万元，剩余款项待过户后再支付。次日，张女士由救护车送至不动产交易中心，在担架上接受询问、办理过户手续。该房屋税务核定计税价格为220万余元。
过户完成后，何某等人将两位老人送往苏州一家养老院。入住次日凌晨，张女士不幸离世。养老院工作人员无法联系家属，听闻房屋低价交易情况后，怀疑交易异常随即报警。远在海外的女儿李女士获悉事件后迅速回国，与李先生共同向虹口区人民法院提起诉讼。
原告方主张
中介刻意隐瞒房屋真实市场价，诱导交易。签约时张女士病危、神志不清，李先生为二级精神残疾，认知能力有限，案涉交易明显显失公平，请求撤销合同并赔偿损失。
被告吴某辩称
交易系老人自愿卖房养老，价款双方协商确定，房款已付清，合同已经履行完毕，自己属于善意相对方，不应当承担赔偿责任。
虹口区人民法院审理认为
根据《民法典》第一百五十一条规定：
一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。
本案符合显失公平的构成要件。最终，虹口区人民法院依法判决撤销房地产买卖合同，并由吴某赔偿相关损失。该判决现已生效。
法官指出，司法实践中，认定合同是否显失公平需同时满足主客观构成要件：
主观方面，需判断获益方在订立合同时是否存在利用优势或利用对方处于危困状态、缺乏判断能力的故意；
客观方面，需判断双方权利义务是否明显违反公平、等价有偿原则。
涉老年人财产纠纷多集中于房产买卖、投资理财领域，司法保护区分情形。具备完全民事行为能力的老人自愿处置财产，在无法定无效、可撤销事由的前提下，交易受法律保护；但对于认知受损、身处危困状态的老年人，法律将给予倾斜保护，防止老人因判断力不足遭受重大财产损失。
法官提醒
消费者应强化沟通陪伴，关注老人的身心健康和生活需求，定期了解老人的生活状况、消费投资情况，尽量避免异常交易的苗头产生。
中介机构要加强对交易合规的审查，对于老人的房产交易，可要求其近亲属到场，核实交易的真实性和合理性，以避免交易被撤销。
交易中心应优化核查程序，针对高龄、患病或行为能力存疑的老人的交易，可适当延长审核期限，通过电话回访家属、核实老人病史情况、进行单独询问等方式，确认老人的真实意愿。
居委会要加强对独居高龄老人的关心，建立台账管理，发现老人有处置房产意向时及时了解情况，从源头把“套路卖房”等风险挡在门外。
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记者/孙蔚
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