庐州公园旁33.45亩科研地要变住宅：容积率1.5，但地块还不是楼盘

四里河板块，终于有新地了。

合肥市自然资源和规划局发布《庐阳区迎松路与四里河路交口西北角LY03-A-31～34地块控制性详细规划调整公众意见征询》，正式将庐州公园旁这块原规划科研用地，调整为二类城镇住宅用地。

消息传出后，这块地被不少人称为「顶流地块」。但先把一句话说在前面：现在是公众意见征询阶段，不是最终批复，更不等于挂牌出让。地块还不是楼盘。

一、调了什么：科研用地变二类城镇住宅用地

庐州公园东地块控规调整前后：已批复为科研用地，本次拟调整为二类城镇住宅用地，占地约33.45亩、容积率1.5，位于迎松路与冬青街交口

项目

内容

公示名称

《庐阳区迎松路与四里河路交口西北角LY03-A-31～34地块控制性详细规划调整公众意见征询》

发布单位

合肥市自然资源和规划局

已批复控规

科研用地

本次拟调整

二类城镇住宅用地

地块规模

约33.45亩

容积率

1.5

具体位置

迎松路与冬青街交口

当前状态

公众意见征询阶段，非最终批复，尚未挂牌出让

性质变化是这次的核心。 科研用地不能建商品住宅，二类城镇住宅用地可以——这一步不改，后面什么都谈不上。 调规落地，意味着这块地距离入市又近了一步。

但需要提醒的是：调规到出让之间，还有几道程序。 公众意见征询之后，还需修改方案报批、纳入供地计划、正式挂牌。这段路，短则数月，长则更久。

二、容积率1.5：比此前流传的口径更低

容积率三次口径：早期流传庐州公园东地块33.45亩容积率2.0，本次控规调整为1.5，同批包河BH202616号由1.8降至1.6

这是我认为最值得单独拿出来说的一条。

在此前流传的七宗拟供应地块清单里，庐州公园东地块标注的是33.45亩、容积率2.0。而这次官方控规调整公示给出的容积率是1.5。

地块

早期流传口径

本次官方口径

变化

庐州公园东（庐阳·四里河）

容积率2.0

容积率1.5

下调0.5

BH202616号（包河·政务东）

控规≤1.8

出让公告≤1.6

下调0.2

JK202603号（经开·南艳湖）

控规≤1.8

出让公告≤1.6

下调0.2

三块地，都是往低了调。 这不是巧合——828之后，合肥新供地的容积率普遍下调，低密已经成为主流取向。

容积率1.5意味着什么？ 同样33.45亩的地，容积率从2.0降到1.5，可建面积减少约四分之一。楼可以更矮、户数更少、楼间距更大，居住舒适度的上限被抬高了。当然，户数少了，单套成本也会上去——这是低密的另一面。

三、四至与配套：公园是真的一路之隔

四至与配套：西北两侧公园绿地一路之隔，南侧南门小学森林城校区南区与安庆路幼儿园迎松路分园，东侧产业园，万科广场约700多米非直线，距地铁口稍远

方位

现状/配套

西侧

公园绿地，一路之隔

北侧

公园绿地

南侧

南门小学森林城校区（南区）、安庆路幼儿园教育集团迎松路分园

东侧

产业园

商业

万科广场约700多米（非直线距离）

地铁

距离地铁口稍远

「家门口就是公园」这句话，这块地是当得起的——西、北两侧都是公园绿地，而且是一路之隔，不是隔着一条主干道。这一点在城市核心区里并不多见。

短板也要说清楚：地铁。 报道明确写到「距离地铁口稍远」。四里河板块有地铁3号线与在建S1号线覆盖，但具体到这块地，步行到站点的距离并不占优。对依赖通勤的家庭，这一条要自己走一遍。

四、稀缺是真的：四里河多年断供

这块地为什么被称作「顶流」？核心是两个字：断供。

板块开发饱和。 庐州公园片区经过多年开发，城市界面成熟、配套齐全，但多年没有新房供应。

没有竞品。 报道的判断是：这块地将开发新计容、全新一代住宅产品，在整个四里河片区没有竞品。

改善需求沉淀。 板块内万科森林公园等品质小区林立，居民众多，改善需求沉淀了多年没处释放。

稀缺性成立。 但我想提醒的是另一面：稀缺是成交的必要条件，不是溢价的充分条件。 一块地再稀缺，最终卖什么价，还是要看周边在售项目的备案价、二手房的真实成交价，以及当时的市场承接力。

参考坐标：同板块在售的招商庐州致境，项目备案均价约22000元/㎡，户型覆盖96—154㎡，东地块容积率1.8、西地块2.0，总户数434户。这个价位，可以作为判断未来这块地产品定位的参照系——但只是参照系，不是定价依据。

五、对买房人：三条提醒

对买房人三条提醒：地块不是楼盘、稀缺不等于溢价、学区每年动态调整

第一，地块不是楼盘。 现在是公众意见征询，后面还有修改报批、纳入供地计划、正式挂牌、开工、达到销售条件。这段路按年计，不是按月计。 它对当下在售房源不构成直接影响，别为它调整自己的购房节奏。

第二，稀缺不等于溢价。 四里河多年断供，稀缺是真的；但定价要看周边在售备案价与二手真实成交价，不看「稀缺」这两个字。低密还会推高单套成本——户数少了，单价不一定更便宜。

第三，学区每年动态调整。 南侧就是南门小学森林城校区（南区）和安庆路幼儿园迎松路分园，位置近不等于一定划入。合肥义务教育阶段学区每年动态调整，以当年官方学区划分为准，别用距离推断学区。

结语

庐州公园旁、33.45亩、容积率1.5、一路之隔就是公园——这几个条件叠在一起，在四里河确实是多年难遇的。

但对买房的人来说，最该记住的还是那句老话：规划是城市的期权，不是购房者的资产。 地块还不是楼盘，现在能做的只有两件事：盯着它什么时候挂牌，以及想清楚自己要不要为「未来可能有好房子」提前买单。

别为一张控规图买单。