高盛释放信号：人民币被低估20-25%！中国房产或迎全球资本围猎

陆家嘴某家外资行的交易员，这几天盯盘的手指多半是抖的。10月15日人民币对美元的中间价定在6.7253，而高盛给出的12个月目标直接甩到6.4，再往远一点看，公允价值测算指向6.0这个久违的关口。

两个报价之间的鸿沟，用业内的黑话讲叫＂model gap＂——模型和市场之间的裂缝越拉越宽，而每一次这种裂缝的闭合，背后都是巨量资金的腾挪。

这一次撕开口子的，是高盛那位叫Kamakshya Trivedi的策略主管在10月13日放出的研究判断。Trivedi这个人在新兴市场圈子里是出了名的＂数据派＂，不喜欢用情绪化的词汇包装结论。

他这回给人民币下的定语相当重：全球一天流转9.5万亿美元的外汇池子里，人民币走强是定价错位最严重的几条主线之一，低估的幅度两成到两成半只是保守口径。更关键的是他点明——如果把中国经常项目和对外头寸合起来算，那个低估的坑可能还要深。

这种口径从一家顶级投行的研究主管嘴里出来，不是普通的看多，是对定价共识的正面挑战。把现实报价摆在桌面上。

欧洲央行10月15日公布的欧元参考汇率，1欧元兑换7.4993人民币，而8月21日那天还是7.6930，两个月不到人民币对欧元涨了近2.6%。香港离岸CNH今年9月以来对一篮子货币也在悄悄走强，CNY兑港币6个月涨了2.78%。

零售数据和官方中间价之间的温差已经出现，但远期市场和期权隐含波动率里的升值预期依然偏保守。Trivedi自己也说，每一次高盛上调目标，共识调整得都比他们慢半拍，这种拧巴恰恰是大行情的发酵温床。

把放大镜挪到贸易账本上。中国今年1到8月的货物贸易顺差冲到8055亿美元，这个数字按年化算要突破1.2万亿美元级别，是人类贸易史上前所未有的量级。

新能源车、动力电池、光伏逆变器、工业机器人这些赛道撑起了出口的新引擎，连带着东南亚、拉美、中东的中资仓储和港口物流订单也排到了明年。

顺差越积越厚，意味着人民币的结算刚需越涨越硬，哪怕央行用中间价工具去削平日内波动，中长期的升值压力也不是行政工具按得住的。视角切到谈判桌。

9月底中欧敲定了插电混动乘用车出口欧盟的自我限额安排，这是继2024年电动车反补贴案之后双方的一次关键降温。Trivedi对这件事的解读非常到位：贸易摩擦越少，北京对人民币升值的容忍阈值就越高。

过去央行死死按住汇率水龙头的核心顾虑，是怕伤了出口订单，可现在订单堆到爆仓，产业链在高端化赛道上占住了身位，温和放一放水龙头反而能对冲欧美那边＂货币操纵＂的政治指控，一石二鸟。再加一根柱子是人民币国际化这个长线叙事。

CIPS系统今年已经把合作成员扩到了160多个经济体，和沙特阿美的部分原油贸易试点人民币结算，和巴西的本币互换规模翻倍，俄罗斯对华出口的本币占比超过九成。想让一张纸币从结算货币晋升到储备货币，光靠规模没用，还得让持有人赚到钱。

温和、可预期、持续的升值路径，就是央行给全球配置型资金递过去的那张请柬，这张牌今年才真正开始打。视角切到不动产这一侧。

国庆8天假期，全国重点50城的新房认购量同比涨了超过15%，港股内房板块10月7日那天集体飙升，世茂服务涨10.77%、旭辉涨8.57%、中海外发展涨5%以上。资金嗅觉比散户灵，这种板块轮动的异动不会无缘无故发生。

8月28日中国推出的现房销售新政值得单独说。

这个政策把开发商那套＂预售款滚动开发＂的玩法彻底拧紧了，高盛自己的研究团队判断，这会让土地出让金收入掉三成，开发投资能力再砍四成。短期看是阵痛，国企背景的开发商会加速吃掉民营同行的市场份额；中长期看是把烂尾楼这个雷从根上拆了。

对外资而言，现房模式等于交易对手风险大幅降低，这正是黑石、博枫、凯雷这些大玩家最在意的那条底线。估值的洼地也是真实存在的。

北京国贸、上海陆家嘴、深圳福田的核心写字楼，美元计价租金回报率压到了6.5%到8%这个档位，而东京丸之内只有3%出头，新加坡莱佛士坊4%左右，纽约曼哈顿中城跌到5%上下还要承担空置风险。

核心商业资产的大宗交易，国际投行给出的IRR测算普遍在10%到14%，再叠加一个两成以上的汇率升值预期，对冲基金和家族办公室的计算器根本按不停。

10月初财政部副部长廖岷和美财长已经通过视频对话过一轮，稀土出口管制、半导体对等限制、港口对等费这几块硬骨头如果能啃出进展，人民币一次性升值到6.5一线不是没可能。

深圳作为东道主，前海自贸片区可能借势推出跨境资管的新试点，这又会给资金南下北上开一条新通道。美联储那边的变量也在同向发力。

9月议息会把政策利率调到3.75%到4.00%区间，10月底再降25个基点的概率市场已经定价到七成以上。美元指数10月13日从18个月高点开始回落，美国核心CPI出来后下行压力更大。

美元走弱是新兴市场货币的集体顺风，但中国资产的差异化优势在于：无风险利率低、估值分位处在历史10%以下、政策底已经确立，三者叠加才是全球资金重新打分的真正底色。反方的声音照样尖锐。

中国新房销售面积8月同比还在跌14.8%，开发投资掉25.5%，CPI在零附近晃悠，就业市场尤其是青年人群压力不小，光靠外资托盘子不现实。还有人担心一旦人民币走强到6.4以下，中低端出口订单会被越南、印度、墨西哥切走一块。

这些顾虑都有分量，但不动产的边际定价权本来就不在国内刚需手里——核心区的改善型住房、持有型商业、REITs的底层资产，谁出价高谁定锚，外资一动，国内持有者的信心会被乘数级放大。地缘风险的尾部变量也不能回避。

10月上旬台湾地区防务主管部门又抛出了所谓年度军力评估报告，炒作两岸军力失衡议题，背后是赖清德当局配合外部势力制造紧张感的老套路。台海一旦擦枪走火，人民币升值路径会被延后甚至短期逆转。

但这种情形的概率，华尔街主流机构给出的测算低于15%，不足以改变中长期趋势，顶多是在节奏上拖后腿。把镜头拉回最开始那条高盛的预警。

人民币被低估两成到两成半这个数字本身不是重点，重点是贸易顺差、国际化战略、美元熊市周期、中国核心资产估值洼地这四根柱子正在同一时间集体发力。

全球资本围猎中国房产这件事，不会用敲锣打鼓的方式开场，大宗交易、股权收购、公募REITs、QFLP通道这些安静的渠道里，筹码正在悄悄易手。

等到人民币真正摸到6.4、新闻头条喊出＂外资疯抢中国楼市＂的那天，这盘棋最便宜的入场券早就被精明的买家在今年秋天收走了。