西二环三区交汇｜保利京华曜｜深度解析@北京楼市头条@售楼处官方热线

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西二环三区交汇｜保利京华曜深度解析（附选房指南）

保利京华曜

2026年5月19日，丰台太平桥村改造地块F100-0608/0609宗地正式挂牌。

该地块位于丽泽金融商务区核心拓展区，规划面积约3.8公顷，地上建筑规模约7.2万平方米。地块性质包含住宅、商业及公共服务设施，起始报价约69.6亿元，住宅部分综合楼面价约9.6万元/平方米。

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保利发展、招商蛇口、建发房产、厦门国贸四家企业参与竞报。最终，保利发展以191.15亿元竞得该地块，成交楼面价约26.4万元/平方米，溢价率约174%。

同一地块中，还包含部分5000平方米的“政府持有商品住宅份额”面积，该部分最终由保利发展以约4.7亿元竞得。

从拿地成本看，该项目楼面价已处于较高水平，后续销售价格与产品定位之间需要较强平衡能力。如何控制开发成本、做足产品溢价，并在高端改善市场中形成差异化，将是项目后续关键。

保利太平桥项目与万泉寺项目同期受到市场关注，本质上反映的是当前改善型购房需求对核心区位、高密度更新产品的重新定价。

但两个项目的开发逻辑并不相同：前者更依赖丽泽区位、旧村改造和高强度规划释放价值；后者则通过全域抬板、分层社区和独立居住系统，解决传统高密度社区中的人车混行、采光与公共空间问题。

8月12日，北京首批两个抬板项目——保利太平桥（保利京华曜）与华润万泉寺（北京澞玺），同步亮相丰台。两个地块虽都采用6米抬板设计，但开发思路截然不同。同样是6米抬板，保利太平桥采用局部抬板方案：养老配套、社区服务用房保留在与市政道路齐平的地面层；华润万泉寺则采用全域抬板，板下承载配套功能，板上打造纯粹居住区。

北京首批抬板项目

四代宅产品在北京遍地开花，赠送阳台、空中庭院成为各家产品的竞争亮点。而“全域抬板”模式，万泉寺B地块是北京首批规模化落地的项目。

所谓抬板，就是把整个小区的地面整体抬高数米。看似只是简单提高地基，却解决了传统高密度社区的诸多问题：人车混行、低楼层采光不知、公共空间碎片化。

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抬板下方，规划为阳光车库、设备用房与下沉庭院；抬板之上，完整释放为景观、步行与公共活动空间。

抬板住宅的首二层空间打破围墙限制，能够与城市公共空间有机融合。在抬板创造的全新空间里，除车库、社区配套外，还可布局面向城市的商业零售、口袋花园、社区服务等功能，更贴合现代都市的生活氛围。

这类产品早已是上海、杭州改善盘的主流选择，北京此前一直难以落地，核心瓶颈在于容积与成本。直到“好房子”政策落地，架空层、抬板平台等公共空间不计容，主城核心区才有条件落地这类产品，万泉寺B地块正是这一政策下的代表性项目。

主城改善产品，正式告别平面时代，进入立体空间竞争。

项目信息

项目备案名曜安佳苑，推广案名保利京华曜，9月23日正式官宣。这是保利TOP级产品系“曜系”在北京的首座作品，此前曜系仅落地广州天与上海北外滩，广州保利天曜曾占据当地豪宅市场半壁份额。

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148㎡空中庭院户：仅约34套，分奇偶层。奇数层为南向+东/西联通拐角大露台，偶数层为北向+东/西联通拐角大露台，偶数层露台面积更大一些。“二环大露台”本身就是稀缺资产，这类户型图一出来，懂行的人眼睛会亮。得房率110%，加电梯厅得房率 113%152~155㎡：落在2#（7层）和6#（11层）两栋洋房，约5.8米宽厅，层高约3.3米。2.0容积率+抬板+洋房的组合拳，内城几乎没有对手。得房率101%，加电梯厅得房率 106%！
181㎡楼王边户：南向约15.5米面宽，约3.3米层高，270°转角落地窗，仅21套。得房率101%，加电梯厅得房率 105%！

开发商:保利

物业:保利物业

楼面价约:5.76万/平米

占地面积：3.6万㎡

地上建面约:7.47万㎡

住宅建面约:6.22万㎡

容积率：2.0

绿化率：30%

户型:124㎡/139㎡/145㎡/153㎡/182㎡

层高：洋房（152/181㎡）层高约3.3米，其余户型层高约3.0米。

限高:80米

住宅楼栋：9栋小高层，7–18层

总户数：453户

楼栋采用梅花桩式排布，中间低四周高，2#为7层央景洋房，6#为11层，其余7栋为17~18层小高层，最大楼间距约65米。

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户型分析

124㎡四室两厅两卫：南向约10.9米三面宽，270°观景窗，北向灵动空间可做书房/儿童活动区，独立电梯厅+玄关+南北双阳台。这是“西二环四居上车盘”，金融街年轻高管、西城老住户换房的首选。得房率99.46%，加电梯厅得房率105%

139㎡四室两厅三卫：南向面宽约11.7米，南向双套房设计，三卫规制满足二孩/三代同堂。配备独立家政间、双玄关、南北阳台。这是项目真正的成交底盘，总价可控、功能拉满。得房率100%，加电梯厅得房率 106%

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小区园林与品质

保利京华曜，是保利发展在北京落地的首个全抬板超级住区，打造板上居住、板下配套的立体分层格局，在城市之中打造内城立体山水住区。

社区整体抬高约5.6米，拉开建筑与城市的距离，隔绝外部喧嚣。通过架空层+底层入户花园，形成独立浮岛社区，实现人车、物流立体分流；搭配封闭式玻璃幕墙阳光车库，塑造通透的城市界面，优化归家体验。

抬板园林形成近10米高差，规划万平园林会所。设置8处对景光厅、270°全景落地区，配有层高约9.7米恒温泳池、健身中心等配套。整体规划皇城六境、太平二十二景、四五风华花间阁，布置5座汉白玉玉桥、15件艺术装置、52棵珍稀乔木，重塑内城居住感受。

项目采用曜系经典国际风格，融入东方美学。立面选用暖白石材复刻古建台基，搭配金属线条与大面积落地玻璃，多重材质组合。塔楼采用弧形设计，和北京西站城市夜景呼应，塑造二环现代东方建筑气质。

东侧打造约150米城市界面，复刻皇城宫门礼序。三重檐府门高约12米，门前栽植名贵黑松，搭配玉带翡翠墙，树立西二环人居地标。

园区遵循“一境一景、一院一仪、前堂后园”的东方造园思路，规划三进式归家动线。从府门、中心水院，到山水园林，移步换景，层层递进，还原世家归家礼序。

项目取陈从周《说园》“水为陆之眼，无水难成园”的造园理念，提炼燕京八景山水意境，搭建皇城六境·太平二十二景·四五风华景观体系。园林做到三季有花、四季有景，可游可居，形成从入园、游园到归家的完整景观体验。

社区配有约950㎡水景系统，以桥、流水、假山作为景观骨架。选用太行山金色石材打造8米高山石瀑布，还原自然山涧意境；五座玉桥串联整个园区，搭配多层次水景，在城芯打造活水园林。

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东侧打造约150米城市界面，复刻皇城宫门礼序。三重檐府门高约12米，门前栽植名贵黑松，搭配玉带翡翠墙，树立西二环人居地标。

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项目取陈从周《说园》“水为陆之眼，无水难成园”的造园理念，提炼燕京八景山水意境，搭建皇城六境·太平二十二景·四五风华景观体系。园林做到三季有花、四季有景，可游可居，形成从入园、游园到归家的完整景观体验。

社区配有约950㎡水景系统，以桥、流水、假山作为景观骨架。选用太行山金色石材打造8米高山石瀑布，还原自然山涧意境；五座玉桥串联整个园区，搭配多层次水景，在城芯打造活水园林。

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保利物业高端服务品牌「东方礼遇」，专为保利高阶作品定制而生。秉持“通情・达礼”核心理念，以三环六重全域安防、专属管家+礼遇生活官双管家模式、4+3+N社文共创，构建“三位一体服务体系”，为内城高净值家庭，带来兼具专业守护、贴心服务与东方礼序的高阶物业服务体验。

会所系统是项目另一大核心亮点：

室内会所约5000平方米，全部采用落地窗设计，地下会所约3700平方米，大面积落地窗可实现约270度全景采光。结合地上、地下双层空间，项目形成覆盖不同年龄段的会所功能体系。

项目在8号楼设置贯穿式会所空间，通过连廊连接地下会所与商业配套，实现会所、商业、车库、大堂之间的高效连通。业主从归家动线进入社区后，可经由会所空间抵达不同功能区，减少地下空间带来的封闭感。

架空层按3#、4#、6#楼进行差异化主题设计，分别打造儿童奇趣空间、青年运动空间、邻里共享空间与4号楼主题空间，形成覆盖全年龄段的社区互动场景。

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板块价值&周边配套

保利京华曜坐落于丰台、西城、海淀三区交汇地带，向东约100米即达西城区界，向北1.5公里可达海淀，向南衔接丽泽商务区。直线距离长安街3公里、金融街4公里、天安门7公里，占据西二环难得的区位优势。

交通

项目地处二环与三环之间，向西500米直达西三环；沿广安路向西2.3公里可达西二环。1.5公里范围内覆盖7/9/10/14/16号线5条已通车地铁，距9号线六里桥东站直线约422米。直线距离北京西站约1公里，到丽泽航站楼约2公里，轨交、枢纽出行便捷。

商业

步行500米内便民成熟配套齐全，包含超市、菜市场、便利店；紧邻约3万㎡西宸邻里综合商业体。3公里可达丽泽天街、平安幸福汇；5公里覆盖金融街购物中心、西单大悦城、华熙LIVE，多元商业配套满足日常与高端消费需求。

医疗

步行500米可达北京电力医院（三级综合）及社区卫生服务中心；4公里范围内有广安门医院、宣武医院、世纪坛医院；5公里覆盖协和、301、北大人民、北京儿童医院等顶级医疗资源，全周期健康保障充足。

生态

北侧600米为莲花池公园（44.6公顷），2公里内有万丰公园、丽泽城市森林公园，5公里覆盖玉渊潭、月坛公园，城市绿地环绕，日常休闲散步选择丰富。

教育

步行范围内有太平桥学校（北京十二中联合总校成员校，九年一贯制），400米到太平桥第二小学，片区包含丽泽小学。跨区可到北京小学广外校区、实验一小广外校区（约800米），骑行可达北京四中广外校区。适合需要保留西城通勤需求的家庭，跳出西城老破小局限，兼顾名校通勤与高品质居住。

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选房优先级建议

一、锁定面积段

124㎡和139㎡户型占全盘77%，是兼顾流通性和性价比的主力选择。预算紧张优先选124㎡；想要功能更完整，推荐139㎡（三卫+双套房）。

二、挑选楼栋

124㎡价格排序：9号楼＜7号楼＜3号楼＜1号楼

139㎡价格排序：9号楼＜8号楼＜4号楼＜5号楼

9号楼和7号楼是压低总价的优选，但房源临路，需要接受临路影响，低楼层采光、视野会有折损。

三、楼层策略

备案价规则：顶层与3层价格持平，次顶层比3层贵约4810元/㎡。

顶层属于隐藏性价比，花接近3层的预算，收获15层视野。但需要重点留意顶层夏季隔热和防水问题。

稳妥选择优先中层，采光均衡，风险最低。

四、特殊户型

148㎡空中庭院户型仅34套，属于内城稀缺大露台产品。预算在1800万左右、偏爱大露台的购房者值得重点关注；奇偶层露台存在差异，挑选时要结合朝向综合判断。

由于市场变化，实际价格及详细信息请咨询官方电话：4000358588

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