银行把房贷拉到了40年，居民把存款堆到了9.39万亿

来源：市场资讯

（来源：深圳房产在线）

40年房贷砸下去，只换来874亿：居民把9.39万亿锁进了银行

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先把两组数字放在一起看

央行10月14日发布的前三季度金融数据，把两件事同时摆在了桌面上：住户存款增加9.39万亿元，住户贷款减少1.03万亿元。一边在拼命存，一边在拒绝借。没有任何一篇分析文章，比这组数字更直白地标注了居民部门对未来的投票方向。

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874亿的“转正”，含金量需要拆开看

前三季度住户贷款整体缩水1.03万亿，短期贷款减少1.14万亿，中长期贷款——房贷的大头——只增加了1062亿元。摊到九个月，月均一百亿出头。放在楼市火热的年份，这是一线城市一个周末就能完成的按揭投放量。

9月单月，住户中长期贷款新增874亿元，结束了此前连续多月的负增长。但874亿是在什么条件下实现的？同比仍然少增1626亿元；30大中城市商品房成交面积当月同比下降10.8%，只有一线城市勉强维持了6.9%的正增长。与其说“回暖”，不如说是连续下跌之后，第一次没有继续往下掉。

更能说明问题的是短期贷款：9月居民短贷减少900亿元，同比少增超过2300亿。短贷对应的是消费和日常周转。普通家庭不仅推迟了买房，也在推迟换车、装修和大额支出。居民部门的资产负债表，是在主动做减法。

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8月28日那套组合拳，力度确实是空前的

9月能勉强回正，直接推力来自8月末的制度性调整。

央行、金融监管总局8月28日印发的文件明确：个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年；实行预售的项目，个人房贷须严格在项目竣工备案后发放——先拿房，再还贷。同日推进的销售制度改革，将新出让地块的预售门槛抬升到主体结构封顶，深圳、杭州在10月15日同日落地细则，以8月28日为分界点，新项目预售须完成屋面层结构混凝土浇筑。

算一笔账：100万元贷款、利率3%，30年月供约4216元，40年降到约3583元，每月少还633元，降幅约15%。对收入预期不稳的家庭，这15%是实打实的现金流减负。9月29日，首套房贷财政贴息政策落地，年化1个百分点、最长贴5年，10月1日起实施，逻辑上进一步把新增按揭的实际资金成本往下压。

期限拉到历史最长，预售门槛提到历史最严，贴息把月供再砍一刀——政策已经把能给的几乎都给了。

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但874亿的回应，说明问题不在“月供差那几百块”

如果居民不买房的原因是月供太高、怕烂尾，这套组合拳应该换来一波像样的放量。874亿给出的答案更冷静：居民不借钱，不是因为借钱的条款不够好，是因为对“未来二十年能稳定还上这笔钱”没有足够把握。

延长房贷年限，月供确实降了15%，但它不改变一个基本事实：借的钱终究要还，而且拉得越长，总利息越多。当一个家庭对未来的收入曲线没有信心时，月供从4216降到3583，不足以让“要不要背这笔债”的决策发生质变。它减轻的是已经决定进场的人的负担，而不是说服一个犹豫的人进来。

存款端给出了对称的信号：存款利率在降，居民仍然选择把钱放在银行。这不是“有钱不花”的任性，是在收入预期偏弱、就业市场承压的背景下，家庭部门本能地在加厚安全垫。当存量房贷利率普遍在3.2%—4%，而一年期定存挂牌利率只有0.95%左右，提前还贷本身就成了一种“无风险收益”。一部分人在考虑要不要借新债，另一部分人在忙着把旧债清掉——两股力量方向相反，互相抵消之后，就是874亿。

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五、日本的经验值得认真看，但不能简化成“中国版日本”

每次讨论楼市中长期走势，1990年后的日本都会被搬出来。但日本的故事比“跌了三十年”这个标签复杂得多。

日本房地产泡沫在1991年前后破裂后，全国住宅地价累计跌幅接近50%，商业地价跌幅接近70%。东京核心区的修复相对更早，但日本大量地方城市的房价直到今天仍未回到1991年的水平。真正意义上的全国性止跌，要到2013年安倍经济学之后才逐步出现，距离泡沫破裂已经超过二十年。

这组事实真正的警示不在于“中国也会跌三十年”，而在于：房地产的调整一旦由资产负债表收缩驱动，修复节奏就不取决于政策力度，而取决于居民收入修复的速度和人口结构的走向。 日本在泡沫破裂前，国民收入已经处在发达国家前列，家庭有更厚的缓冲垫来消化资产缩水。而我们的居民部门杠杆率在调整前已经积累到较高水平，收入增长又在放缓。同样的房价跌幅，对家庭资产负债表的冲击并不一样。

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政策在做的事，是用时间换空间，但时间不一定站在这一边

40年房贷、现房销售、拿房后还贷，这些政策的本质不是“把楼市拉起来”，是把下跌的斜率放缓，把系统性风险拆小，把最坏的情况挡在门外。

它们能做的是：让已经进场的人月供轻一点，让还没进场的人少一点烂尾恐惧，让开发商的现金流压力不要以极端方式爆发。但它们做不了的是：替一个家庭判断“未来二十年收入会不会稳”，替一个年轻人决定“要不要在这个城市留下来”，替一个城市解决“房子已经比需要它的人多”的结构性过剩。

真正的底，不取决于银行愿意借你多少年，取决于你对自己未来还款能力的判断。 当9.39万亿存款趴在账上、1.03万亿贷款被主动偿还的时候，居民部门给出的回答已经写在数据里了：在收入预期没有实质性改善之前，把债务压到最低，把现金攥在手里，是更理性的选择。

8·28新政是一剂对症的药。但874亿这个数字，不是市场回暖的号角，是政策效力边界的一次诚实标注。

来源：【深圳房产在线】微信公众号综合自中国人民银行2026年前三季度金融统计数据、新华社2026年8月28日报道、深圳及杭州商品住房销售制度改革实施细则、财政部等三部门居民购房贷款贴息政策文件、克而瑞研究测算。