北京买房：理清思路，购房建议2037

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我工作在丽都附近，房子是06年买的**，五居，价格在当年算很贵的了，但这些年的保值升值明显不行，还不如当年在望京买两套小的打通呢，现在看来我损失的差价估计就有500万了，算上这三年跌的1000万不止。

再加上我们年纪大了，所以想换成两套小的，一套小三居，客厅稍微大一些的就行，多余两个房间预备孩子们放假住。另外一套纯粹投资，只求升值和租金高就行，其他的都没有要求，您看怎么安排合适？

A：

1、呵呵，您这属于凡尔赛了。2006年在东四环买五居室，至少180平，当时应该2万多吧？现在就算升值再普通，那也是6万多呢，总价至少千万起步，收益大几百万。反正99%的家庭是一辈子都赚不到这么多钱的，您这还不满意啊？

我觉得差不多得了，很多事儿都是强求不来的，还是别太较劲吧，住的舒服比什么都强，房子本来也是用来住的。

2、我要建议就是分两个思路吧。一是如果自住为主，那就还在酒仙桥板块选房，因为居住的性价比相对高，价格也不算太贵，估计700万能买到不错的小三居。然后纯投资的也在这附近买，也是因为居住的性价比高，所以能收到的租金相对高。比如典型的大山子798周边，房子虽然很破，但租金收益一直高于平均值。

但既然是租金高+居住的性价比高，升值方面就不太占优了。只能寄希望于未来，如果酒仙桥的产业+旧改规划给力，那也有可能把前些年落后的补回来。

3、另一个思路，既然是养老为主，那索性换到五环外的通州顺义昌平。优势是房价相对低+环境更好+房龄更新=更宜居。因为您要买的是小三居，只要地段儿别太偏，那就到不了错配的程度，在价格走势方面大概率不吃亏。

纯投资的就在望京或亚运村一带买吧，5/600万或以上的预算，选择次新小区里的紧凑户型。这种房在租金上至少是平均值，价格走势则大概率不弱于大盘。因为这种房算刚改，客群对价格的敏感性是不如刚需群体强烈的，所以更可能抬高价格，至少不吃亏。

多说一句，升值算投资，租金算消费，这两者的收益率很难同时兼顾。租金高的通常升值慢，升值好的大多租金收益低。所以我这5/600算是居中的预算方案吧，相对兼顾一些。

4、其他没什么建议了。主要是我也没问您家的具体预算，所以只能是笼统的聊两句而已。

仅供参考。

二

Q:

我想在CBD+双井买个开间，一人居住，主要等升值后再换房。预算**万，高评高贷，所以必须选择成长力强的房子。您帮我选择几个好吗？然后从中再选一下。

Ps：您不用教训我，因为我是00后，不接受。物有所值只能是有钱人的想法，不适用我们刚需。您昨天用国宝帮收藏打的比方我认为是形式合理，但结论不对。国宝帮的想法是没错的，普通人搞收藏是必须捡漏的，否则根本没必要搞收藏了，还不如去炒股呢。国宝帮们被贬低和嘲笑，只是因为他们没捡到漏儿而已，捡到了就成为成功案例了，自有专家来给他们辨经。

A：

1、买个开间没问题，但您的目标地点是国贸周边，那这**万首付有点儿少吧？就算是高配，您总预算是多少？我反正感觉有点儿不够。

或者说即便是做到了高评高贷，您最多也就买**万的房子吧？有可能买到，但几乎都是有瑕疵甚至带硬伤的房源。自住没问题，只要自己接受就行，但这“升值+成长力强”就不好聊了。房子是用来住的，只有宜居的才永远受追捧，也才可能升值好些。

2、另外开间本来就属于受众窄的产品，也就是单身或小两口最合适，有了孩子都转不开了。所以这种产品的价格走势本来就偏弱，否则也不会现在的价格。常规建议是自住更合适，居住的性价比高。出租也挺好，租金收益高，但其他升值什么的就别期望值太高了。

3、您这几套房我不好判断，有点儿矬子里拔将军的感觉了。基本都是北向的，这算硬伤，几个低楼层的也至少算瑕疵，中间楼层的**公寓估计也有其他问题，否则不会这么低。

我真不敢选，房价低自有低的道理，都是物有所值的。而您的想法说白了就是想捡漏儿，那这几套房我认为都不算漏儿。帮不上忙。仅供参考。

4、呵呵，00后不接受教训，我也没教训啊，更不敢奢望您接受。我只是说实际情况而已，或者是凭我自己认知而得出的感觉，是否认可是您的事儿，不用通知我。

想捡漏儿是人之常情，谁都希望能物超所值的。不过多说一句，捡漏儿的前提是运气，然后运气又一般都落在有准备的人头上，所谓的有准备就是具备鉴别的能力。否则有可能即便是有漏儿也发现不了+捡不到，反倒是有可能掉坑儿里。

仅供参考。

三

Q:

您建议买套西城或东城的平房并长期持有吗？比如您看金融街这套两层的，360万价格您看合适吗？我看装修还不错，学区也好，就是不太懂所以咨询您。

A：

1、长期持有平房，那看您图什么了？如果就是有这种平房的情结，或者说是就喜欢这核心区的地段儿，那就买了自住呗，房子本来就是用来自住的。

但如果是为了上学，常规建议是用完了学位就看行情是否卖掉吧。因为总价低的学区房都肯定溢价高，平房更高。持有的话租金低，居住的性价比也低，还得承担溢价部分的保值风险。

2、另外一点是从腾退来说的。私产平房从理论上是没有腾退这说法儿的，只是卖给人家而已。那私房就不能按照1.33的面积系数，也没有各种的补偿，我认为是不值的。但到目前为止就是这政策，甚至有的腾退板块都不接受私产。

3、其他没什么说的了，看您自己吧。不过提醒一下您这套房，标注的是南向，但实际这是北向的南房，只是在南墙上开了个窗户而已。我看图纸也就60cm见方吧，估计外边就是胡同，人家不让开再大的窗户了。而这套房的北边门的位置也好像没窗户，那这间房就是一个采光很少的火柴盒了，所以价格才显的便宜的。但具体情况我不知道，问当地中介吧。

至于两层就是个自己搭的阁楼，看样子最高处也就170cm。所以考虑好再买吧。

仅供参考。

四

Q:

我是个失败的北漂儿，来北京23年了，起了大早赶了晚集，到现在也没买房。老家的房子2017年买的，跌了个稀里哗啦的。手里还有100多万，一直想抄底，但新政一出来都说要涨，我现在很懵的状态。只能买在门头沟或房山，有必要现在马上买吗？比如梧桐苑和长阳国际城，小三居。

A：

1、既然都等了这么多年了，那就再看看呗。也就是多看房+算账+比较，但没必要太着急出手。

2、主要是您看的是近郊，这俩板块虽然离市区很近，但从传导排序上肯定在市区的后面。反正历次行情都是市区和热门板块先涨，然后一圈圈儿的向四环五环传导，等到了房山门头沟等地怎么也得一两个月甚至更长。所以没必要太着急，就算有行情也大概率来的及，多关注市区的行情吧。

另外这俩小区所在的板块属于在近郊挺热门的，但都是政策房，通常都排在商品房的后边，所以也不用太着急。

3、长阳国际城是北京第一个限竞房的试点儿，之后的梧桐苑是“竞限房”的试点儿，当然也可以叫限竞房。这种性质不属于保障房，但也算政策性质的，一般略弱于商品房。比如长阳半岛什么的，这在历次行情都是先热的。

4、简单就这情况吧，我建议是先稳住心态吧，都来了23年了，何必这会儿干柴烈火呢？矜持点儿，想好了看准了再出手。

另外即便有了行情，一般也不是直接涨价，而是先从低价房源开始，性价比相对高的被买走。从表面看上去是涨了，但其实是便宜的卖没了，显的涨价了，而性价比高的被买光之后才是真的涨价呢。

仅供参考。

五

Q:

请问北七家是不是只有一家王府医院啊？好像还是私立的，这里适合养老吗？

A：

1、我对医院不熟，是否有其他医院不知道。不过北七家挨着天通苑，清华长庚也不远，这里是公立的。这俩医院的级别我不知道，但常规看病肯定没问题，真要有急症重症再到市区不就得了。

说实话在我看来，社区医院对常规基础病就足够了，经验反倒更丰富。北京好医院确实多，离的近也算优势。但每家医院最擅长的科室不同啊，骨科、心脏和脑部的都是老年人有可能患上的，但分属不同医院，所以离某家医院近也不太算优势。

2、我建议是到北七家租套房试试吧，有几个月就能感受出来。反正房价和租金都不贵，为了养老稍微多花点儿钱也值得，总比买错了后悔强。

3、总之我没什么建议，在我看来只要是在北京范围内就哪儿都挺适合养老的，离什么配套都不算太远。

仅供参考。

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