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新政之前，房子还在图纸上，购房者就开始排队认筹、摇号选房，现在呢？

9月11日，市北华阳路40号地块，规划批前公示挂了出来，案名定为海通·观悦，这是海通地产真正意义上的青岛主城首秀。

▲海通·观悦效果图

项目核心规划信息

位置：市北区内蒙古路、营口路、华阳路合围片区

楼栋：4 栋住宅，10‑17 层小高层；东侧配建 1 栋 4 层公共服务配套楼

总户数：218 户，户均建面约 120㎡，以刚改、改善户型为主

立面：铝板 + 玻璃栏板，品质定位拉满

户型特征：标准新规产品，南阳台、北露台、270° 转角卧室窗，拓展空间可观

三条路夹出来的三角地

海通·观悦，在市北区营口路、内蒙古路、华阳路围合区域，是一块被三条道路夹出来的三角形土地。地块不大，用地面积11785.6㎡，总建筑面积44509㎡，容积率2.2。住宅部分规划4栋小高层，1栋10+16层错层楼栋，1栋15层，2栋17层，一共218户，配建337个停车位。这个规模，放在今天的青岛楼市里，已经算是相当小巧了。

这块地的先天条件也摆在那里，三角地最大的麻烦，就是土地形状本身。小区小，意味着产品设计没有太多腾挪空间。但小，也有小的好处，社区相对纯粹，住宅楼栋数量少，后期居住人口不会特别庞杂。

▲海通·观悦效果图

海通·观悦项目的住宅立面，也比较有辨识度，采用铝板搭配玻璃栏板，放在周边大量建成年代较早的住宅中间，未来建成之后，画面反差应该会比较明显。

▲海通·观悦总平面图

产品方面，项目户均建筑面积约120㎡，新规户型，部分卧室设置270°转角观景窗，北侧部分卧室还有露台，南向则配置常规阳台，楼间距约30米。✅【海通·观悦】官方售楼处电话：400-0870-818接通后输入6688【9月最新官方认证｜预约看房，售楼部直连】✅【海通·观悦】官方营销中心电话：400-0870-818接通后输入6688【官方认证】

贰

既是首秀，也是样本

海通地产的大本营在东营，是东营地产一哥，2023年进入青岛楼市后，先落子城阳，参与开发汇豪兰庭、观樾兰庭等项目。

▲城阳观樾兰庭实景

今年5月19日，华阳路这宗地，经过15轮竞价，海通击败中联，以2.52亿元拿下，成交楼面地价9700元/㎡，溢价率2.97%。海通·观悦，是海通第一次独立操盘青岛市内项目。从城阳到市北，从合作开发到独立拿地，这一步确实值得观察。

▲城阳观樾兰庭实景

海通在城阳的观樾兰庭仍在销售，这个项目给海通带来的一个比较直观的标签，就是产品面积偏改善、定价相对强调性价比。海通会把这套打法搬到市北吗？

海通·观悦只有218户，盘子不大，去化压力相对较小。一边，是海通观悦所在的老市北，几十年积累下来的生活氛围，下楼就是商场，步行约几百米到地铁，晚上还能去海泊河边转一圈。另一边，是房地产销售制度正在发生剧变。

叁

到底什么时候才能卖？

828楼市新政其中一条：商品住房项目如果实行预售，单体建筑应完成主体结构封顶。同时，新规实施之后，新出让土地项目以及已经出让、但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售。✅【海通·观悦】官方售楼处电话：400-0870-818接通后输入6688【9月最新官方认证｜预约看房，售楼部直连】✅【海通·观悦】官方营销中心电话：400-0870-818接通后输入6688【官方认证】

海通·观悦5月19日拿地，9月11日规划批前公示，规划许可证取得时间，在8月28日之后，因此，海通观悦大概率，会按照828新政执行销售规则。

海通·观悦突然有了一个特殊身份：成为青岛市场观察828新政怎么落地的第一个样本。如果按照“封顶预售”的路径执行，那么海通·观悦的时间表大致是这样的：

项目规划方案批前公示时间，为9月11日至9月30日，规划许可证最快在9月底取得，10月进入正式施工阶段。土方、桩基、地下结构施工，按照常规节奏，大约需要3个月左右。

4栋楼最高17层，按照标准层约5~6天一层的施工节奏，在极限赶工情况下，4栋全部主体封顶最快有望在2027年4月底。如果考虑冬季施工、春节停工等因素，4栋楼全部主体封顶往后1~2个月。

但预售证，并不需要等4栋全部封顶，一栋楼完成主体结构封顶，即可申办这栋楼的预售，海通·观悦有望在2027年4月进入预售开盘节点。当然，这是一条偏乐观的时间线。

▲华阳路40号地块

也因此，海通·观悦这个项目，真正值得观察的，并不是海通把房子盖得多漂亮，而是它能不能把新规则下的开发节奏跑顺。对开发商来说，新政的考验，才刚刚开始。

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