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北京【保利京华曜】
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10月11日，保利京华曜样板间开放，当天认筹破100组。按单组认筹金20万算，一天沉淀了约2000万意向资金，覆盖全盘约22%的货源。
这个盘什么来头？今年5月19日，四家头部央企举牌155轮，保利以41.544亿元拿下丰台太平桥地块，溢价率15.4%，楼面价约6.67万/㎡，创了丰台宅地楼面价的新高。9月20日取证，备案名"曜安佳苑"，全盘9栋楼450套一次性入市，拟售均价12.03万/㎡。
先说优势，这个盘的产品逻辑是清楚的。
第一，地段是真的硬。西二环到西三环之间，向东一百多米就是西城区界，距9号线六里桥东站约450米。金融街、丽泽、西城三个方向的改善客群都在它的射程里。北京内城近二十年没供过几块这样的地，稀缺性不用渲染，是客观存在。
第二，产品没有耍小聪明。全盘124-181㎡纯四居，没有两居三居混搭，圈层纯粹。主力124㎡和139㎡两款户型占全盘约78%。说白了，保利没做180㎡起步的大平层把自己架在火上，也没拿假改善糊弄人——124㎡按折后价算1300万级起步，比同板块中海的同总价产品多一个房间。这个定位是算过账的。
第三，抬板不是噱头。传统内城盘三个老毛病——一楼返潮、临街噪音、人车混行，抬板从结构上一次性解决，连首层都敢挂出14.9万-15.4万/㎡的价格，把"最差楼层"改写成了"带院落的下跃藏品"。得房率方面，各户型99%-110%，含私家电梯厅最高能到113%。
第四，也是最现实的一点：保利的定价留了活路。楼面6.67万，拟售12.03万，但开盘主流折扣预计85折，实际成交单价约10.2万/㎡。6.67万的楼面价压在那里，保利很清楚这盘不靠单价发财，靠跑量回血。
单日认筹破百组，热闹是真热闹，但要看清这个数字的分量：450套的盘子，100组认筹只覆盖了22%的货源，而且认筹金可以退，从认筹到网签还有很长一段路要走。在内城改善盘普遍去化两三成的大环境下，现在谈"日光"为时尚早。
公允地讲，京华曜是这一轮北京产品力内卷里少有的"真改"样本——北京楼市从拼地段、拼精装，已经进化到拼底盘高度了。抬板、全四居、高得房率，都是实打实的东西。但产品好是前提，价格到位才是真理。
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