河北
佛山2026年上半年GDP增速只有0.2%，连续两年半在万亿城市中垫底。同一时间窗口，佛山常住人口一年净增9.3万，增量排到全国第六，距离千万人口只差不到21万。
更让人看不懂的是楼市。2026年前5个月，佛山商品房网签成交面积同比涨了7.9%，5月成交均价16637元/平方米，同比上涨7.5%。
一个经济几乎原地踏步的城市，为什么房子还有人买？
拖住佛山的，不是所有产业，而是跟房地产绑得最紧的那一批。
佛山陶瓷、家电、家具、铝型材、金属制品等七大行业加起来占全市制造业比重接近60%。这些行业过去依靠房地产和基建来获取利润，但是随着全国房地产开发投资持续收缩，佛山工厂订单也跟着掉。
2025年佛山规上工业增加值同比下降4.3%，建筑材料业下降14.3%，金属制品业下降13.0%，家具制造业下降6.7%。第二产业增加值同比下降2.1%。
这些数字对应的就是一座城市产业底盘的换血。旧产能还在出清，新产能还没有长到可以承担起大梁的规模。
但是佛山不是所有产业都在萎缩。2026年上半年规上高技术制造业增长11.6%，工业机器人产量增长27.6%，锂离子电池产量增长41%。三水区白坭镇是缩影，曾经支柱建材产业产值占比降到22%，装备制造行业营收增长超过57%，接替建材成为全镇第一大产业。传统产业没有简单退出，而是嫁接新赛道，但是替换需要时间，短期内填不上旧产能留下的缺口。
人口却在逆势流入。原因藏在“住得起”三个字里。
佛山房价收入比大约10倍，和深圳、广州核心区域的普通制造业工人或者技术员依靠工资收入来凑首付、还月供在佛山来说是能够实现的。
2025年佛山出生率10.02‰，全国同期是5.63‰。高出生率一般会伴随着年轻家庭的增多，这部分人所具有的真实居住需求，而并非投资需求。
因此当经济增速下降的时候，佛山的住房需求并没有随之消失。只是需求变了。
最能体现这种变化的，就是成交结构的位移。
2022年、2023年上半年，佛山卖得最多的房子总价在100万到150万之间。2024年到2026年上半年成交套数最多的是100万以下的区间。刚需客群购买力收缩但是没有离场。
与此同时，300万以上的高端改善需求在2026年上半年出现明显的回升，是各个价格段中唯一止跌回升的区间。120平方米以上改善户型成交比例已接近一半。
市场不是整体回暖，而是分化。买房的逻辑由“抢到就是赚到”变为“够得着就换更好的”。
但是好消息只存在于局部，风险也只存在于局部。
截至2026年6月末，佛山商品住宅库存816万平方米，去化周期26.4个月，比18个月的行业警戒线高。更值得指出的是库存的“年龄”，全市57%的新房库存属于拿证超过36个月的“老库存”，主要是部分项目滞销或者停工封盘造成的。
区域之间差距很大。禅城、顺德去化压力较小，南海库存233万平方米，去化周期为30.3个月；三水、高明更吃力，高明18个月以上库龄的库存占比接近九成。
换句话说，佛山楼市回暖属于结构性的，核心区域、改善型产品走量，外围区域、旧库存还在消化。
佛山的处境就是这样的，旧的制造业关联产业收缩了，新的产业还在长个子，青黄不接的阶段里，GDP数字不会好看。但是几百万人已经在这里工作和生活，他们需要住的地方、需要换更好的房子、需要从老房子搬到新房子，这种需求不会因为GDP增速是0.2%还是5.1%而消失。
不过接下来的佛山楼市，挑地方比挑时机更重要。买在核心区、买在外围区、买新规产品、买老库存项目，面对的都是完全不同的流动性以及居住体验。经济换挡期中住房选择分化只会更加明显，不会更加模糊。
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