天津
2026年10月，曲靖楼市走出了此前持续磨底的横盘状态，市场呈现“核心板块稳升、外围区域分化”的全新格局，外地康养客群的大量进入正在重构本地购房需求结构，部分资源禀赋突出的板块率先实现量价齐升，楼市预期正在稳步修复。
从最新运行数据来看，9月曲靖全市新房公示均价约5505元/㎡，环比上月基本持平，结束了连续12个月的价格阴跌态势；二手房挂牌均价约4701元/㎡，环比微涨0.17%，市场底部特征已经明确显现。
当前曲靖房价上涨的核心区域，全部集中在配套成熟、稀缺资源突出的主城核心板块，其中麒麟区作为全市行政与生活核心，新房均价达到6130元/㎡，是全市领涨的第一梯队，板块内南片区10月新房均价6170元/㎡，中心片区均价突破8200元/㎡，近三个月优质改善房源的实际成交价累计上涨超4%，是全市价格韧性最强的区域。紧随其后的是北片区，10月新房均价5875元/㎡，依托交通枢纽与教育配套优势，刚需房源去化速度远超全市平均水平，近两个月带看量环比上涨31%，成交价稳步回升。西片区凭借产业导入与生态配套，10月新房均价5694元/㎡，科创板块的改善项目成交占比持续提升，价格保持稳中有升。其余区县中，富源县新房均价5200元/㎡保持平稳，沾益区均价4647元/㎡，其余下辖县域房价暂无明显上涨迹象，整体保持横盘筑底状态。
当前曲靖楼市的政策友好度持续提升，多项针对性措施为市场托底。全市已全面落实首套房贷款最低首付比例15%的政策，主流银行首套商贷利率低至3.05%，刚需群体的购房门槛大幅降低。公积金政策进一步放宽，夫妻双方最高贷款额度提升至60万元，多子女家庭、购买现房的群体可额外上浮10%的贷款额度，有效降低了本地刚需的购房资金压力。同时曲靖依托自身夏季平均气温19.7℃、空气质量优良率97%以上的生态优势，出台了针对外地康养客群的购房支持政策，外来群体在曲靖购房可享受落户、子女入学、医保异地结算等便利配套，直接吸引了大量四川、重庆的避暑客，北上广深的退休养老群体进入市场，截至2026年7月，全市房屋累计销售17475套，其中外地群体购买3938套，占比达到22.54%，每卖出4套房子就有近1套被外地客群购入，成为拉动本轮市场修复的核心新增力量。
当前曲靖本地刚需的支撑力依然稳固，麒麟区主城核心的刚需小三居、带成熟学区的两居室，是本地刚需群体的首选，这类房源的成交周期已经缩短至50天以内。与此同时外地客群的购房需求不再局限于新房，二手房市场中外来群体购置占比同样达到22.09%，性价比突出的康养属性二手房成交活跃度大幅提升，彻底打破了过去本地刚需单一支撑市场的格局，形成本地刚需+外地康养需求的双引擎拉动模式。但市场分化依然十分明显，主城核心配套成熟的板块量价稳步回升，而部分远郊供应过剩、配套缺失的板块，去化周期仍超过24个月，价格暂无止跌迹象。
从未来趋势来看，接下来6-12个月曲靖楼市不会出现普涨行情，整体将延续“核心板块稳步修复、外围区域分化筑底”的运行节奏，生态康养优势带来的外地客群流入会持续为市场提供新增购买力，核心优质房源的保值属性将进一步凸显，远郊缺乏配套支撑的板块仍将以价换量完成去库存。
针对不同需求的群体，当前曲靖购房的核心原则是“锚定核心资源，回避远郊概念盘”。本地刚需群体优先锁定麒麟区南片区、中心片区的刚需小三居，这类房源通勤便利、配套成熟，兼顾教育与生活需求，流通性强，既能满足自住需求，也能有效对冲市场波动。康养自住群体可以优先选择西片区、南片区临近生态公园的低密房源，这类房源适配外地客群的养老避暑需求，后续转手接盘群体充足。
资产配置类购房者坚决回避远郊供应过剩的板块，集中布局麒麟区核心地段的优质次新房，这类房源同时承接本地刚需与外地康养两类需求，流动性与保值能力更强；过去经历过深度回调的远郊高库存项目坚决回避，避免陷入长期难以转手的流动性陷阱。
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