辽宁
50万一个的车位，如今9.5万就能买到，价格跌了八成，可有的业主看了报价还是摇头。这不是哪个小区卖的，是杭州申花板块的天珏华庭。2021年开盘时，这盘摇号摇到天昏地暗，开发商给车位标价50万，两个90万。如今交付不到两年，同一批车位被第三方打包收走，一路降到17万到25万，再到9.5万到11.5万。
业主杨桦当年没买，被家里人念叨了好一阵。现在她准备出手了，家里两辆车，却只打算先买一个，另一个接着等。过去销售员怕业主不掏钱，现在轮到业主怕自己买早了。买卖两头的心态，整个掉了个个儿。
不只是这一个小区。钱江世纪城的澄之华庭，新房期车位45万到49万一个，今年4月把剩余500多个车位打包给了第三方，转头以10.6万到16.6万对外卖。文晖板块的和品项目，地下二层原来46万，打包后负二层卖9.8万到11.8万。地段不错的改善盘，也没能撑住。
这么多案例摆在一起，第一个原因很清楚：新建小区的车位配得实在太多了。以前高端盘车位配比大多1比1，现在新建改善盘普遍1比1.2，甚至更高。澄之华庭1988户，配了2900多个车位，配比1比1.46。当年开发商敢把车位顶到50万封顶价卖，是算准了"稀缺"这两个字值钱。可交付之后，供需一换，价格就得由小区自己消化。车位又搬不走，这边卖不动，那边老城区再挤，也没法把车位运过去。能买的只有本小区业主，入住率、每户几辆车、周边能不能停，全决定价格。
第二个原因是租和买的账，很多人一算就明白。天珏华庭月租约650元，一年7800元，9.5万买下来，相当于提前付了约12年的租金。按当年50万原价算，就是六十多年。买完也不是一了百了，管理费照收，交易还有手续费。同样降价，紫璋台业主石冬也选择了等，他租邻居车位400多块一个月，算完还是觉得不值。当然，老小区车位紧、晚上回家要绕几圈找位置的，另说。可新交付的次新房里，地下两层空着一层的情况不少，租的方案顺手，买的动力自然就弱了。
第三个原因是市场预期变了。过去买车位，很多人想的是"现在不买，以后肯定更贵"，开发商再配一句"车位不多了"，气氛一烘托，像抢春运火车票。
现在多轮降价下来，业主学精了，销售今天降，买家反倒觉得明天还能更低。杨桦第一次降价没冲，第二次还等，价格真到了9万左右，才决定买一个，还给以后可能的下跌留了空间。这不是抠门，是被市场教育出来的理性。
第四个原因是转手太难，权利关系还复杂。中指研究院的数据显示，全国法拍车位清仓率只有9.1%，是全国各类拍品里最难卖的，十个拿出来九个卖不掉。车位位置固定，潜在买家就限在本小区，有时候价格已经很便宜，还是等不来一个真心问价的。更要紧的是，小区车位分三类。产权车位能办不动产权证，可以买卖过户。人防车位产权归国家，开发商只有平时的使用权和收益权，办不了独立产权证，只能租，租期最长20年。很多开发商把人防车位包装成"长期使用权转让"往外卖，价格和产权车位差不多，可转手时，接盘的一查没有产权证，扭头就走。占用业主共有道路形成的车位，按民法典归全体业主共有，开发商无权出售。签约之前弄不清归属和登记条件，将来就是"有价无市"。
还有一个容易忽略的矛盾，叫只售不租。江苏丹阳璞悦观邸，地下上千个车位，超过三分之二空置，却被围栏封起来，物业说车位归开发商管控，没有对外租赁的安排。一边是空位子，一边是找不到地方停车的业主。南京、苏州多个小区也出现开发商给未售车位上锁的情况。江苏省物业管理条例写得很清楚，建设单位未出售的车位应当优先出租给本区域业主，业主要求承租的不得只售不租，违规可处10万到50万罚款。
车位市场其实在分化。老牌豪宅区、位置好、能办证的车位依然有人愿意买，租金回本周期也就十二三年，账算得过来。库存过多、使用不便、办不了证的车位，只能面对价格竞争。对普通家庭来说，买车位前先算清楚每年租金，再看看小区还有多少空位，附近同类车位真实成交价多少，别被开发商最初的报价牵着走。停车方便、供应紧张的车位仍值钱，剩下的，就得接受市场的重新定价。
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