天津
2025年5月，合肥二手房挂牌量冲到接近12万套，是当时全国挂牌量最高的城市之一。两年后的今天，这个数字回落到10万套以下，但价格并没有跟着企稳。滨湖、蜀山这些曾经的概念板块，不少小区单价只剩高点的三成四成。
祥源城在蜀西湖板块，2021年89平户型能卖到300多万，现在同样的户型挂牌价跌到125万上下。恒大华府204平的大户型，巅峰期总价超过800万，如今不少房源报价260万都无人问津。这些不是孤例。
跌幅最狠的，是那些曾经靠学区撑起来的房子。庐阳区供销社宿舍，1969年建的房子，68平户型2021年卖出680万，眼下报价220万左右。邮电东村、文华阁这些老牌学区盘，跌幅都在七成以上。
这些小区有个共同点：要么是纯炒学区的老破小，要么是投资客扎堆的网红盘。学区政策收紧之后，教师轮岗铺开，名校分校到处落地，学位不再锁死在少数几个老小区里。加上新生儿数量连年下滑，愿意为"挂个学位"高价接盘的买家越来越少。
投资客的离场也踩了一脚。2020到2021年高位进场的那批人，等不到房价继续上涨，开始集中挂牌。挂牌多了，买家选择多了，砍价空间也大了。卖得急的业主只能不断下调报价，形成一轮又一轮的降价。
贝壳平台的数据显示，2025年合肥二手房成交均价同比降了19.6%，滨湖新区跌得最深，降了22.1%。成交确实在放量，2026年3月二手房成交超过1.1万套，创下近5年新高，但这是以价换量换来的。
市场内部的差别也很大。政务区天鹅湖核心地段的品质楼盘，跌幅明显小于外围板块。蜀山、包河这些老城区的次新房，价格相对抗跌。真正跌得厉害的，是远郊、老破小、纯概念盘。中介带看的客户，问的最多的还是品质和配套，光挂个学区名字已经说不动人了。
挂牌量在降，但新增房源还在源源不断进来。9月第一周，合肥新增挂牌冲到1500多套，而当周成交量只有七八百套。进水管没关上，库存消化的路还长。
现在买房的，更多是手里有明确自住需求的刚需和改善家庭。投资客基本退场了。有业主把房子挂了半年卖不掉，最后比同户型便宜30万才脱手。也有人选择不挂，继续持有，赌市场慢慢回暖。
这轮下跌从滨湖开始，后来传导到政务、蜀山这些核心区域。每个板块的节奏不一样，跌法也不一样。买家现在最关心的问题是，手里的预算能在核心区买到什么，以及什么时候出手不算高位站岗。
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