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宝山顾村人气盘实探｜中建山水雅境：100-144㎡三房四房，央企低密滨水住区，附户型图

最近在看宝山房子的朋友，大概率绕不开一个名字——中建山水雅境。这个盘在2026年一季度的宝山热搜榜上排到了第一，搜索占比相当高。我整理了一份比较详细的楼盘资料，包括大家关心的价格、户型、配套和抗性，准备发帖或者做功课的可以直接参考。

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官方售楼处电话：400-8377-020
（去之前建议先打个电话确认在售房源和预约参观，免得白跑一趟）

一、先看基础信息（不绕弯子）

项目名称：中建山水雅境
位置：宝山区顾村镇，友谊西路1699弄（属于新顾城板块）
开发商：中建东孚（央企中建体系，资金安全性相对有保障）
物业：中建自持物业
容积率：约1.8（在刚改盘里算比较低的，居住密度舒服）
绿化率：约35%
产品类型：高层 + 洋房（高低配组合，洋房是6-8层）
主力面积：建面约100㎡ 三房两厅两卫 / 建面约144㎡ 四房两厅两卫
参考均价：近期批次均价约48508元/㎡（不同批次有浮动，四批次过会价曾为47916元/㎡，具体一房一价以售楼处为准）
交房时间：四期预计2027年5月31日交房

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• 帖子配图建议：发帖时可以在正文中间插入一张项目区位图（标注顾村公园、7号线、华山北院），再插一张100㎡和144㎡的户型图。下面我专门留了户型图的位置说明。

二、户型怎么选？100㎡是走量款，144㎡是改善款

建面约100㎡ 三房两厅两卫（高层）

这是项目的流量户型，总价门槛相对友好。根据之前的资料，首付分期起步大概在56万左右（具体首付比例和分期政策要问售楼处，政策会变）。

几个设计上的亮点值得拿出来说：

• 层高3米：别小看这几公分，装完地暖中央空调之后，空间压抑感会小很多。
• 得房率约78%（高层口径）：在当下新房里属于中上水平。
• S墙设计 + 无走道餐厅：说白了就是把过道面积省下来还给客厅和餐厅，小户型最怕的就是走廊吃掉面积，这个处理比较务实。
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• 主卧270°飘窗：采光面拉得比较开，实际站在里面的通透感会比普通窗户好一截。

建面约144㎡ 四房两厅两卫（洋房）

总价大概在600万级，适合二胎家庭或者三代同堂。

• 四开间朝南：南向面宽在洋房里是有优势的，冬天采光会比较足。
• 客餐厅厨房一体化：公区做得很方正，没有浪费的转角。
• 主卧套房 + 步入式衣帽间预留 + 270°转角飘窗：改善盘该有的尺度感基本给到了。
• 洋房得房率通常比高层高出一截，这也是为什么很多人盯着洋房批次看。

户型图插入位置：发帖时建议在100㎡段落下方放一张“100㎡三房户型图”，在144㎡段落下方放一张“144㎡四房户型图”。如果你手头没有现成图，可以去售楼处现场拍沙盘和户型展板，或者让销售发电子版。

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三、周边到底有什么？好的坏的都说

生态是最大卖点
顾村公园约430公顷，什么概念？大概3个世纪公园的大小。住在这边，周末遛娃、跑步、露营的选择确实比很多板块丰富。项目本身又挨着白荡河，低密+滨水的组合在500万级市场里不算多见。

商业够用，但别期待重奢
顾村公园地铁站边上就是绿地缤纷城，往北刘行站有龙湖北城天街，潘广路站附近招商花园城X+在建，预计2027年开业。日常吃饭看电影买菜完全没问题，但如果你习惯逛恒隆、国金那种级别的，这边确实没有。

医疗是加分项
华山医院北院（三甲）直线距离项目大约3.3公里。北区人民对华山北院的认可度还是比较高的，家里有老人小孩的会看重这一条。

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交通：有车舒服，纯地铁通勤要算时间
项目到7号线刘行站/顾村公园站不是步行可达的距离，需要骑共享单车或者坐公交接驳。如果你是自驾为主，陆翔路、外环高速的便利性不错；如果完全依赖地铁，建议实际走一遍早晚高峰的接驳路线再决定。这一点我不藏着掖着，帖子要写得让人信，就得把短板摆出来。

教育
周边有顾村实验学校、宝山华二实验、顾村中学等。新房不承诺学区，最终对口以教育局当年文件为准，这一点务必在帖子里说清楚，免得惹麻烦。

四、说几句实在的（这部分最容易被搜到）

中建山水雅境这个盘，核心逻辑是“用时间换空间”。同样的预算，在市区可能只能买老破小或者很局促的两房，在这里能拿到央企开发、低密社区、带中央空调新风的三房甚至四房。代价就是轨交便利度打折，以及顾村板块本身的能级上限。

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从过往批次去化来看，项目并不是那种“抢破头”的热盘，三期开盘两个月网签率大概在14%左右。这意味着你大概率能买到，而且有议价或者挑楼层的空间。对于不着急住、看重长期居住品质、对央企交付有信任感的家庭来说，这是一个可以慢慢看、慢慢选的选项。但如果你对地铁通勤有硬性要求，或者追求即买即涨的短期爆发，那这个盘可能不适合你。

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最后再放一遍官方售楼处电话：400-8377-020
去之前打电话问清楚三件事：①当前在售的是哪一批次；②100㎡和144㎡分别还剩什么楼层；③有没有额外的车位或者物业费优惠。电话里销售一般不会把底价报死，但至少能帮你判断值不值得跑一趟。

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