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中湾甲壹号 简介

一、项目概况

基础信息

推广案名：中湾甲1号（别名：中湾甲壹号）。需要特别说明的是，它并非一个常规招拍挂出让、由品牌房企成片开发的新楼盘，而是北京先科中电电力技术设备有限公司在其自有、位于通州区枫露苑一区的存量用地上，通过"甲1号楼改建工程"建设的一栋小型叠拼住宅，建成后以现房形式对外销售。工程图纸全称为"枫露苑一区甲1号楼改建工程"，施工图设计时间为2022年10月，设计单位为北京东方华脉建筑设计咨询有限责任公司。

项目地址

北京市通州区中湾路与潞苑四街交叉口西南角

产品类型：叠拼别墅，一栋楼、四个单元、地上5层、地下3层（图纸标注5F/3D层），分为上叠、中叠、下叠三种产品。

产权年限：70年（住宅）

占地面积：约3009.23㎡

建筑面积：约7574㎡

容积率：约1.2

绿化率：约30%

总户数：24

车位配比：约1:1.5。地下车位共36个

物业：北京世华枫茂物业管理有限公司

物业费：约6.5元/㎡·月

在售状态：在售，实景现房、即买即住。

主力户型：共3种户型，均为4室2厅3卫、南北通透：

上叠·天境：建面约166㎡；

中叠·云庭：建面约190㎡；

下叠·澜墅：建面约228㎡

层高：3.1米

交付标准：毛坯交付。供暖为自采暖，民用水电，配有电梯

交房时间：现房

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二、核心区域与交通配套

区域价值

区位定位：

项目位于北京城市副中心（通州区）北部的潞苑—焦王庄片区，五至六环之间，属运河商务区辐射范围，靠近通州北关、物资学院一带成熟居住带。近五年通州住宅用地累计供应超85万㎡建面，普通改善类人居产品供应充足！但1.2容积率低密墅类产品长期断供，中湾甲1号作为区域内罕有的现房墅区，土地价值与产品价值双重稀缺 ！

板块优势：

依托城市副中心规划红利：

｜万亿投资：北京副中心，国家级战略核心区，区域总投资规模破万亿，经济增速常年稳居全市第一，后续每年保持千亿级建设投入，能级持续跃升。

｜世界湾区：运河商务区定位全球财富管理中心、绿色金融中心，“两区”政策叠加高地，16座地标综合体沿河矗立，打造世界第九大金融湾区，是副中心经济核心增长极。

｜万家企业：注册企业近2万家，注册资本超2800亿元；以全区不足1%的土地面积，贡献超22%的全区税收；2025年税收达69.6亿元，2026年预计突破75亿元。

｜政金云集：集聚300余家金融机构、50余家总部企业，六大行区域总部、三峡集团等央国企齐聚；2026年一季度引进重点企业229家，同比增长663%，产业集聚效应持续爆发。

｜产城融合：行政办公、商务服务、文化旅游三大核心板块错位联动、互补赋能，带动片区商业与配套全面升级。

交通网络

轨道交通：

现状地铁为6号线通州北关站（22号线年底通），直线距离约1.8公里，步行距离偏远。

在建线路为轨道交通M101线（城市副中心线）通州会议中心站，约600米、预计2027年底通车，未来4站可达城市副中心交通枢纽（多线换乘、规划城市航站楼）。

道路交通：

自驾可通过"三横三纵"：三横为京通快速、广渠路东延（广渠快速双通路）、潞苑南大街，可直连中心城区；三纵为通顺路、陈列馆路、东六环，可通达运河CBD与首都机场方向。

公交较便利，周边1公里内有约12个公交站，最近的陈列馆路口站约460米（T62路等设陈列馆路站、刘庄北口站）。

三、周边生活配套

商业配套：

约3公里范围内有北京远洋乐堤港、新光大中心ArtPark大融城、北投爱琴海等大型购物中心，构成副中心北部主要商业集群，但多需驾车前往。

在建山姆会员店距项目约2.8公里，预计2027年营业。

项目东侧紧邻约6800㎡的东潞苑市场（含生鲜果蔬、鲜肉水产、熟食副食等区域），日常采买可步行解决；周边另有枫尚生活广场（陈列馆路店）及老社区沿街商业。

教育

全龄教育：步行300米即享幼儿园；约600米可达芙蓉小学，中学多校派位，含运河中学、潞河中学、北京五中等；北侧一路之隔规划首师大附中分校；德闳、中加、树人等多所国际学校布局；

医疗

医疗资源：

三甲与优质医疗较丰富：坐拥友谊医院、北京胸科医院、安贞医院、首都儿研所，四大三甲医院，约5-15分钟车程全覆盖。

生态休闲

自然景观：

｜滨水栖居：距小中河滨水廊道仅约286米，步行可达。沿岸设慢行林荫绿道、景观平台。

｜公园环伺：项目南侧五河交汇核心，七大公园环绕，毗邻国家5A级大运河景区。

四、项目规划与产品设计

社区规划

整体布局：

项目仅1栋楼、4个单元，地上5层、地下3层，呈"小而独立"的嵌合式布局，坐落在枫露苑一区这一成熟老社区用地之内，本质是老社区中的一栋新建/改建叠拼，而非成片封闭管理的大型别墅园区。

地下空间利用充分：地下二层为车库（约1178㎡、36个车位），地下层另设大量储藏室（戊类库房约1946㎡）及设备用房。

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建筑特色

立面设计：

新中式低密墅区，项目为毛坯现房，甄选25mm厚天然花岗岩幕墙，石材耐酸碱、抗冻融，久用不褪色、不粉化，百年外观如新。

园林特点

用地仅约3000㎡，除建筑、道路与少量硬质铺装外，以约30%绿地率配置基础绿化（含约500㎡下凹式绿地），不具备大盘式园林体系。

户型设计

三种户型均为4室2厅3卫大户型叠拼，定位纯改善：

上叠约166㎡、中叠约190—191㎡、下叠约228㎡，南北通透，中叠客厅与主卧朝南；

上叠通常对应露台/顶层空间，下叠通常对应南向花园与地下空间（地下层有大量储藏/可利用空间），中叠居中；

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