广西
杭州申花板块的天珏华庭，2021年开盘时要摇号。 那时候车位报价50万元一个，买两个就是90万元。 业主杨桦有停车需求，问了做房产的朋友，没下手。
小区交付快两年后，剩余车位被第三方打包收走，报价先降到17万至25万元。 销售后来又搞团购，在报价上再减3.5万元。 杨桦还是没买，她每天停访客车位，一天20元封顶，月租邻居的车位也就600至700元。
今年7月底，剩下106个车位再降一次价。 非人防车位9.5万至11.5万元，人防车位最低9万元。
杨桦这次准备买一个。 她家有两辆车，只先买一个，另一个接着看。
同样的故事不止这一个小区。 钱江世纪城的澄之华庭，新房时期车位45万至49万元，今年把剩余500多个车位打包给第三方，报价降到10.6万至16.6万元。 文晖板块的和品，地下二层原来46万元，697个剩余车位打包后，负二层卖9.8万至11.8万元。
车位价格掉下来，第一个绕不开的原因是：新小区车位本来就配得不少。
澄之华庭1988户，车位配比1:1.46，整个小区2900多个车位。 和品配比1:1.2。 当年限价盘习惯把车位顶到50万元封顶价卖，交付后供需一换，价格就由小区自己消化。
车位搬不走。 这个小区卖不动，别的老城区再挤也没用。 能买的人基本就是本小区业主，入住率、每家几辆车、周边能不能停，直接决定价格。
第二个原因是租和买的账摆在一起，很多人不算不知道。
天珏华庭月租按650元算，一年7800元。 9.5万元买下来，相当于提前付了约12年租金。 按当年50万元原价算，就是六十多年。 买完也不是再不用花钱，管理费另算，交易还有手续费。
紫璋台业主石冬的情况差不多。 小区车位从28万元降到8万多，他租邻居车位400多元一个月，算完还是等。
老小区车位紧、回家要绕圈找位置的另一说。 新交付次新房里，地下两层空着一层的情况不少，租的方案又顺手，买的动力就弱了。
第三个原因是只售不租把两边卡住了。
丹阳璞悦观邸的业主反映过，地下车库大量车位空着，半米高围栏一装，不租只卖。 物业的说法是产权归开发商、按开发商要求管控。
《江苏省物业管理条例》里写得很直白：业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租；未出售未附赠的车位应优先租给本小区业主。
开发商想一次性回款，业主只想有个固定位置停。 车位空着、路面车停不进来，需求和对价错开，买卖就更难促成。 也不是所有只售不租都违法——规划内产权车位开发商本来有处置权，但空置状态下业主来承租，不能直接拒掉。
第四个原因是大家不再信车位会保值，也不敢接手。
天珏华庭业主群里的对话很实：有人觉得这次还是卖不完，有人觉得还能还价。 只要降价一轮接一轮，买方就会等下一轮。
车位转手的范围也窄。 只能本小区业主接，位置远、靠柱子、负二层边角，二手没人抢。 权属还没摸清就买，更容易踩坑。
《民法典》第275条把车位分成几类：规划内车位可通过出售、附赠、出租约定归属；占用业主共有道路或场地的车位归全体业主；人防车位所有权归国家，不能卖，只能转让使用权，租期不超20年。
江苏刘某买二手房带的人防车位，原房主签的是20年租赁权转让，法院判退8万。 另一份南昌案例里，合同写清仅转让使用权，买家事后要退款没拿到支持。 差的就是合同里那几个字。
法拍市场更能看出流动性。
沈阳一个小区13个地下车位使用权，评估价41940元，一拍流拍，二拍起拍26842元，变卖还是没人举牌，最后由申请执行人按变卖价348946元抵债。
价格打到两折三折，不等于有价值洼地，只是接盘的人太少。
康城一品是另一种样子。 临平这个小区2025年放近100个工抵车位，28万元一个，想买的人多过名额，要摇号。 差别不在车位两个字，而在小区多车家庭多、入住实、位置紧。
回到天珏华庭。 杨桦从50万元等到9.5万元，家里两辆车，也只买一个。
销售怕业主不买的日子过去了，现在业主怕自己买早。
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