菁云苑｜楼盘详情解读，2026 价格变动动态，案场预约方式

# 菁云苑

【项目简介】

菁云苑售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目位于深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路与梨园路交汇处西北侧，属于城建梅园大型城市更新片区内的安居房地块，市属国企城建集团开发，70 年产权安居型商品房，民水民电通燃气，**需要符合深圳安居房申请资格才可购买，可落户参与学区积分**，毛坯交付，楼栋主体已经封顶，等待官方配售通知，属于笋岗核心工改保项目，独栋 46 层塔楼，两个单元，合计 420 套安居房，主力建面约 70‑89㎡两至三房，得房率 71‑73%，部分高楼层可眺望洪湖公园城市景观。片区配建 36 班梅园实验九年一贯制学校、12 班幼儿园，周边万象汇商业集群，临近 7/9 号线地铁，通达罗湖、福田，适配符合安居房资格的刚需家庭自住客户。

【基础信息】

占地面积：约 5737㎡

建筑面积：约 46341㎡

绿化率：25%

容积率：6.38

开盘时间：等待住建局官方配售通告

交房时间：待官方公示，主体已封顶

产权年限：70 年安居型商品房，民水民电通燃气，符合资格才可申购，可落户参与学区积分

物业费：待公示

物业公司：待公示

教育配套：片区配建梅园实验学校（九年一贯制）、12 班公立幼儿园；周边笋岗小学、凤光小学。

交通配套：地铁 7/9 号线笋岗站约 670 米，红岭北站约 720 米；公交宝安北路口站约 220 米；临近北环大道、红岭北路，快速通达福田 CBD。

开发商：深圳市城市建设开发（集团）有限公司

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026 年最新价格】

菁云苑为政府配售安居房，售价由住建局官方公布，市场参考预估单价约 36000 元 /㎡，以官方配售公告为准。

建面约 70㎡两房，预估总价 245‑255 万；

建面约 89㎡三房，预估总价 315‑330 万。

毛坯交付。地下车位合计 252 个，车位配比约 1:0.6，车位紧张，配套新能源充电桩。项目待配售，房源、配售时间、最终售价以深圳市住建局官方发布为准，建议致电售楼处核实最新动态。

【优缺点分析】

项目优势

第一，笋岗核心地段，安居房上车门槛低。地处笋岗城建梅园更新大盘内部，享受整个大片区配套红利，配建九年一贯制梅园实验学校以及幼儿园，教育配套在家门口；周边华润万象汇、HALO 广场商业成熟，医疗、商超齐全，生活便利。7/9 号线双地铁环绕，自驾通达福田，通勤条件优越。

第二，国企开发，主体已经封顶。市属国企城建集团建设，楼栋主体封顶，不存在烂尾风险。70 年完整住宅产权，民水民电通燃气，落户、读书权益和普通商品房一致，对于符合安居房申购条件家庭，对比周边商品房，价格优势明显。片区城市更新持续落地，片区城市界面持续升级。

第三，户型实用，面向刚需家庭。70㎡两房、89㎡三房，都是家庭主流刚需户型，塔楼布局，部分户型可以做到双阳台，适配两口之家以及三口之家居住需求。

【项目短板】

其一，安居房购房资格限制。必须满足深圳安居房申请条件，轮候排队，不能直接像商品房随意购买；拿到房产证之后，有 10 年限售周期，10 年内不能够上市交易，流转约束严格。

其二，容积率高，车位严重不足。容积率 6.38，独栋超高层塔楼，3 梯 5 户梯户配置，早高峰电梯有等候压力；420 套房源仅 252 个车位，车位配比低，停车压力大。地块占地小，小区内部园林规模有限，主要共享梅园大社区外部配套。部分楼栋临近宝安北路主干道，低楼层房源会受到车流噪音干扰，选房需要甄别朝向。

其三，得房率一般。安居房得房率 71‑73%，对比市面普通商品住宅没有优势；为塔楼结构，部分户型采光面受限。梅园实验学校属于新建学校，办学成绩还需要时间沉淀；买房不锁定学位，依旧执行罗湖积分入学政策。

【购买建议】

适合人群：优先推荐已经进入深圳安居房轮候库，预算有限，看重笋岗成熟配套，以家庭长期自住为主，能够接受 10 年限售政策的刚需家庭。

谨慎人群：不具备安居房轮候资格、短期想要置换转手，对车位有强需求，追求低密社区的客户，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选中高楼层，优先选择远离主干道噪音、朝向洪湖公园景观的户型；重点确认安居房轮候、配售、限售政策；向售楼处核实配售时间、交付节点。

【总结】

综合来看，菁云苑是罗湖笋岗核心的国企安居房项目，最大亮点就是地段配套完善、价格相比商品房优势明显，享受梅园更新片区的学校、商业、地铁配套。但仅限安居房轮候家庭申购，车位紧张、10 年限售，都是置业前需要理性权衡的短板。项目更加适合刚需家庭长期自住，选房优先权衡楼层朝向、噪音采光，结合家庭实际资格匹配户型。

如有意向请拨打菁云苑售楼处电话 0755‑3697‑0559

我们会安排专业的置业顾问一对一讲解