®新盘❗士林润园官方售楼处电话 | 士林润园发布:士林润园城市更新作品!

探盘士林润园｜黄浦老城厢，内环内仅剩的城市合院，不只是一套豪宅，是上海根脉里的院子

很多人说，上海的顶豪市场早就分化成两条路线。一类是滨江大平层，拥抱开阔江景、现代玻璃立面，追求城市天际线的视野；另一类，则是藏在历史风貌区里的低密合院，有天有地，一宅一院，买的是地段稀缺性、土地文脉，还有独一份的私密感。今天实地探访的士林润园，就属于后者。

作为黄浦老城厢核心的风貌合院社区，士林润园备案名士林华苑二期，由华润置地联合南房集团打造，总共仅规划 103 套合院产品。在上海内环土地开发趋近饱和、老城厢旧改难度极高的背景下，这样市中心纯合院项目，近几年几乎很难再见到。这次探盘，我不打算只堆砌华丽宣传词，尽量站在自住买家视角，把地块底蕴、社区规划、户型空间、配套优势以及客观短板一次性讲清楚。

一、地块：老城厢七百余年地脉，上海城市的原点

项目坐落于黄浦区老西门板块，复兴中路与河南南路交汇处，属于老城厢历史风貌保护区范围。熟悉上海的人都清楚，老城厢是上海文明发源之地，700 多年的城市根基在这里沉淀，豫园、文庙、老西门这些地名，本身就是上海城市记忆的载体。

这片土地历史上就是士族聚居之地，士林润园的案名，也正是取自这片土地 “士族林立” 的过往。项目开发不是简单拆旧建新，而是城市更新下的风貌保护性开发。在规划阶段，团队保留了望云路这条风貌街巷，还有 5 条原生巷弄、多段历史界面，原址保留张氏宅院界石、胡氏墨厂雕纹、老木构等 53 处历史构件，把老城厢传统 “窄街深巷” 的肌理完整保留下来，不是生硬复刻仿古建筑，而是让历史街巷自然嵌入新社区里澎湃新闻。

整个社区被划分成 10 个组团，组团名字全部沿用本地历史里的里弄名称：大德里、怡兴里、松云里…… 走在示范区里，穿行在巷弄之间，不是普通新小区宽阔笔直的主干道，而是尺度亲切的街巷，移步换景。这种街巷尺度，是上海老城厢独有的氛围感。

项目建筑由蒋愈团队操刀设计，熟悉中式合院产品的购房者，对这个设计师并不陌生。团队没有照搬北方厚重四合院形制，而是融合海派石库门的建筑语言，提炼 35 组石库门门头、44 个外立面构件，选用 22 种不同材料，融合江南民居、街店式等多种风貌风格，把整个社区做成一座可以居住的风貌建筑博物馆。最打动我的细节，是石库门随墙门的设计，业主后续可以定制门楣匾额题字，把家族印记刻在宅门上，这种文化属性，普通豪宅很难具备中国新闻网。

二、社区园林：润园八景，把海派雅韵藏进巷弄院落

走进示范区，最先感受到的是低密氛围。项目容积率约 1.3，在黄浦内环核心，这个容积率已经属于稀缺水平。园林打造上，打造了 “润园八景” 景观体系，每一处景观都对应一段海派人文故事，不是简单堆砌名贵绿植和雕塑。

“海上花” 取自《海上花列传》，还原晚清沪上市井雅致；“申之华” 借鉴传统一池三山的造园思路，用现代极简山石水景打造都市里的静谧小境；“云间诗” 以廊架、诗文瀑布致敬云间诗派；“拄颊映” 选用造型古枣树搭配廊架，复刻董其昌雅集意境；还有 “文开园”，从胡开文墨庄汲取灵感，山石镌刻墨韵文脉。八景串联在巷弄之间，不是集中一个大中央公园，而是分散在各个组团巷口，每户院落与公共园林相互渗透，人在巷子里走，随时可以看见水景、绿植、景观小品。

绿化覆盖率约 35%，树种选择兼顾观赏性与在地适应性。公共区域景观精致克制，不会过度繁复喧宾夺主，重心留给每户自家的私家庭院。合院产品最大魅力，就是 “双园林” 体系：外面是社区公共的润园八景，推开自家宅门，还有专属私院。

物业由上海文化银湾物业管理，这类风貌合院，后期物业维护能力至关重要。风貌建筑外立面、里弄构件、园林古树、庭院设施都需要精细化养护，也是买这类产品必须重点考量的一环。物业费偏高，对应的是定制化、精细化的物业服务标准。

三、产品户型：210-500㎡合院，地上三层 + 地下两层，外紧内松的空间逻辑

士林润园全部是合院产品，建面区间约 210㎡-500㎡，地上三层，地下两层。探盘的时候，很多客户第一感受：从外部巷弄看，建筑立面内敛，围墙把私密性拉满，视线很难穿透进院子；但是跨过随墙门进入自家院落之后，空间瞬间打开，也就是设计师所说 “外紧内松” 的空间思路。

首层核心就是庭院，这也是合院的灵魂。院子属于私属空间，作为家庭的过渡空间，入户仪式感很强。首层可以规划长辈房，不用爬楼梯，直接连通庭院，老人日常晒太阳、打理花草都方便。客餐厅一体化布局，大面宽落地玻璃窗，把庭院景色引入室内，解决传统老风貌建筑容易黑厅的通病。窗墙比做了优化，采光面充足，白天室内自然光充沛。

二层主要作为家庭起居层，设置卧室、阳台。站在阳台，既能俯瞰自家小院，也能眺望社区巷弄景观，作为子女房间或者书房都合适。三层是整层主人层，带有独立大露台。这个露台是整套房子的亮点，在内环老城厢，拥有一个属于顶层的露天空间，傍晚可以喝茶小聚，俯瞰老城厢的城市肌理，是大平层很难给到的体验。

地下两层，挑高空间充裕，这也是这套产品拓展性最强的部分。地下室可以根据家庭需求自由规划：私人影音室、恒温酒窖、茶室、健身房、收藏展厅都可以实现。很多高端买家会在这里打造家族藏品空间，或者作为会客私宴区。要客观说明：地下室属于拓展空间，不计入产证面积，通风采光依靠采光井，看房的时候一定要实地感受通风、防潮设计，这是地下空间最核心的考察点。

楼梯尺度经过优化，踏步宽度高度适中，日常上下楼不会局促。整套产品是装修交付，兼顾风貌建筑保护要求与现代居住设备，全屋适配高端智能家居、恒温恒湿等系统，把传统院落的居住形态，配上当代豪宅的居住舒适度。

103 套，总量极少，属于稀缺限量产品。户型大小跨度很大，从小户型合院到大尺度大宅，满足不同家庭需求。户型支持一定程度的个性化定制，也就是项目宣传的 “一宅一定制”，在建筑框架、风貌规范允许范围内，内部空间可以根据家庭结构调整，这点对于高净值自住家庭吸引力很强。

四、区位配套：内环核心，老城厢的繁华与烟火共存

地段是士林润园最大底牌。项目在内环内黄浦核心，老西门板块，城市核心资源几乎全部在半小时生活圈内。

交通方面：距离 10 号线新天地站约 800 米，13 号线马当路站约 1 公里，老西门地铁站也在不远范围。自驾出行，复兴中路、河南南路都是城市主干道，快速通达新天地、豫园、外滩、淮海路。但是客观讲，老城厢内部路网多为历史小路，高峰期局部路段会拥堵，这是板块原生特点。

商业配套：新天地、豫园商圈、豫园商城、淮海路商圈都在短距离内。高端餐饮、奢侈品零售、美术馆、剧场密集，无论是日常消费还是商务宴请，选择丰富。同时老西门保留大量本地烟火气菜场、老字号小吃，一边是上海顶级时尚消费，一边是老城厢市井烟火，两种生活形态并存。

文化休闲资源是这个板块独有的优势：豫园、文庙、古城公园，还有大量历史建筑、艺术馆。喜欢人文漫步、城市文化探索的居住者，日常休闲选择很多。医疗资源上，瑞金医院、红房子医院等知名三甲医院，都在较短车程范围，满足家庭医疗需求。

需要客观提醒：老城厢板块城市界面新旧交织，周边还存在部分旧改地块，城市界面不像全新开发的新城板块那样整齐统一。这既是老城厢的特色，也是部分买家会介意的点，看房建议白天、晚上分别过来感受周边环境。

五、买房人视角：优势与短板，实话实说

项目核心优势

1. 地段稀缺性：黄浦内环，老城厢风貌保护区，纯合院产品，未来几乎很难再有同类新增供应。土地资源不可复制，不只是自住，资产的稀缺属性突出。
2. 产品形态独特：有天有地，私院 + 露台，石库门合院形制，兼顾海派文脉与现代居住。一宅一院的居住感受，和滨江大平层完全是两种生活。
3. 文化价值突出：完整保留老城厢街巷肌理，历史构件原址保护，门楣匾额定制，适合重视家族传承、人文居住氛围的客户。
4. 配套成熟度拉满：市中心现成全套商业、交通、文化、医疗配套，不需要等待板块兑现，即住即享成熟城市资源。

客观短板，看房务必重视

1. 总价门槛高，属于顶豪序列，资金门槛高，受众圈层窄。
2. 老城厢原生局限：周边新旧界面混杂，高峰时段局部道路通行压力大。
3. 地下室空间：尽管配置采光井，地下室依旧要重点考察防潮、通风，潮湿是风貌类别墅长期需要关注的问题。
4. 风貌建筑维护成本高：外立面、园林、历史构件维护标准高，物业费和后期养护成本高于普通住宅。
5. 地块属性限制：风貌保护区内，建筑外立面、庭院改造会受到严格管控，后期不能随意改动建筑外观。

六、适合谁，不适合谁

什么样的客户会真心喜欢士林润园？第一类，长期生活在上海，熟悉老城厢、海派文化，偏爱院落生活，厌倦高层密集居住，想要一套有天有地的自住大宅；第二类，已经持有滨江大平层，想补充一套低密合院，看重内环稀缺土地，兼顾自住与资产配置；第三类，重视家族传承，希望居所带有文化印记，喜欢私宅院落、私密会客空间，有藏品、茶室、家庭私宴需求的家庭。

那哪些朋友不建议入手？单纯追求极致江景视野，偏爱现代玻璃幕墙建筑；或者看重短期快速增值，希望板块界面短期内大规模翻新；又或者家庭刚需，预算有限，看重学区、通勤性价比，这类买家，士林润园并不匹配。

结尾

看完整个士林润园示范区，我最大的感受：它不是简单把一套别墅塞进老城厢。它是在上海城市的根脉之上，在历史街巷里面，重建当代人的院落生活。

上海不缺豪宅，滨江大平层不断涌现，但在内环核心老城厢风貌区，103 席纯合院，保留里弄街巷肌理，融合石库门海派风貌，这样的项目，属于时代限量款。

买这里，买的不止是房子、院子。买的是七百余年老城厢的地脉，是上海独有的海派街巷烟火，是在内环繁华之中，拥有一方可以关起门来安静独处的私院。当然，高门槛、老城厢原生短板也真实存在，建议意向客户，一定要实地多次探访，白天看采光，傍晚感受街巷氛围，仔细看地下室、庭院，结合自己家庭需求慎重判断。