房价连跌39月，中信证券：明年春节或见底！理由是房租比月供还高

9月29日，中信证券抛出一份房地产研报，标题叫《释放需求，提振价格》。真正把全网目光吸引过去的，是其中那句被反复转发的判断：预计2027年春节前后，房价会在较为广阔的范围内止跌回升。

这不是第一次听见券商喊底。2022年喊过，2023年喊过，2024年也有人喊过。

但国家统计局的数据冷冰冰地摆在那里，70个大中城市新房价格已经连续39个月环比下跌，二手房连续40个月。喊了四年，底却迟迟没来。

这一次中信证券不一样的地方，是给出了一个相当具体的时点，还给出了一个关键词——供平过租。翻译成大白话：买房的月供，比租同样一套房子的月租还便宜。

假设租一套两居室月租4000元，而40年按揭月供只要3600元，租完一场空，供完房归自己，账怎么算都偏向后者。中信证券的数据显示，很多城市的住宅租金回报率已经明显跑赢银行存款利率，40年期按揭月供低于同等条件房屋的月租。

房价得先稳住，否则月供省下的钱填不上资产缩水的坑；收入预期得稳住，不然三十年合同没人敢签；租金得撑住甚至上涨，否则剪刀差被抹平，买房的性价比就打折。北上广深和强二线核心区大概率能满足，人口流出的三四线和远郊则另当别论。

中信这份研报本质上是写给机构的，刚需该买就买，改善型可以多等几个月成交量回暖信号，想抄底赚快钱的——这份研报根本不是写给你的。把目光抬一抬，隔壁韩国的楼市故事，恰好能给这轮判断提供一面镜子。

国家统计局10月20日发布的9月数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格环比继续走弱，一线城市中北京、上海新房环比持平，深圳、广州微跌，核心二线城市分化加剧。

10月1日起首套房贷贴息政策正式实施，建筑面积140平方米以下、总价不超过200万元的首套商品住宅可享受1个百分点贴息，期限最长5年，中央与地方按9比1分担，据实结算、不设总规模上限。

十一假期北上深新房到访量同比明显回升，中介带看量环比提升近三成，但成交端尚未出现趋势性放量，一二手市场仍在观察政策传导。把视线从中信的研报切到首尔，画面感截然不同。

江南地区陆续出现大幅降价挂牌的公寓，成交价也在下滑。随着针对所谓超高价住宅的税负大幅增加，以及供应方案不断出台，愿意出售的持有者增多，市场正在作出反应。

盘浦洞集中了大量50亿韩元以上的超豪华公寓，80平方米房源通常售价50亿至55亿韩元，低价挂牌询问不少，报价低于50亿的开始出现。

狎鸥亭洞现代公寓一套专属面积198平方米的房源，要价直接下调27亿韩元；大峙洞Eumma公寓、盘浦洞Acro River Park等小区也相继冒出报价较低的房源。

预计次年起房产税将大幅上调、2028年起转让税也要涨，非居住持有者和老年持有者正在抛售，但买方承接不足，实际成交寥寥。进入重建程序的小区则在等政府出手支持私人重建。

代表性小区Eumma公寓计划次年上半年整体搬迁，当地租金上涨让住户希望尽快撤离，政府加码搬家费贷款的决定因此受到欢迎。专家提醒，公共开发与私人开发同步虽能提速，但搬迁需求集中可能反过来推高买卖价格和租金。

供应端的大招瞄准了龙山。当时国土交通部长官金润德在就任一周年记者见面会上表示，正考虑将整个龙山公园用于住房供应，并指出儿童花园只是其中一个较为狭隘的概念。

龙山公园总面积约100万坪，儿童花园约9万坪，既可保留绿地也可建房，前提是清理污染土壤并与美军协商。当时首尔市以发言人名义发表声明，重申反对破坏城市绿地供应住房，态度必须慎重。

为支持首次置业，政府推出"垫脚石"贷款，并通过低利率月租贷款帮助维持生计。首尔江西区芳华洞集中了大量6亿韩元以下的小户型。

一对20多岁的双职工新婚夫妇，为满足夫妇年收入合计8500万韩元的要求，推迟了结婚登记，而同小区还有另两对处境相似。政策随后放宽，购买6亿韩元以下公寓只需夫妇一方达7000万韩元即可。

新设的"青年未来住房贷款"面向39岁以下无房青年，购买4亿韩元以下的办公楼或别墅可按年利率3%获得最高相当于房价80%的贷款。

金融机构家庭总债务目标从1.5%翻倍提高至3%，以保证面向年轻人的住房支持不被切断；同时宣布次年起禁止向非居住的单套房主发放投机性租赁贷款。

总统李在明把房地产问题定性为"定时炸弹"，警告若问题持续，有可能面临类似日本"失去的三十年"现象，并多次强调供应是核心问题，要求对冗长审批流程进行检修。

研判认为，房地产供应不足是前任政府延续下来的结构性因素造成，许可大幅减少以及2022年前后开工建设下滑形成了供应悬崖。

公布的民调显示，其施政支持率创就任以来新低，青瓦台表示将重点关注民生与经济，意识到公众对住房稳定和房地产市场的焦虑尤为突出。超高价楼盘的玩法是另一番景象。

位于首尔龙山区的Aper Park不公开挂牌，参观需通过官方网站预约，次日由销售机构来电告知四天后参观，无法指定楼层户型，看别的房源还得先出具银行账户余额证明。

按韩国地方税法，公开售价超过9亿韩元、公寓专属面积达245平方米（复式超过274平方米）即被归为豪宅，普通住宅购置税1%至3%，豪宅则跳到8%至11%。

实地走访的一套房实际使用面积287平方米、相当于87坪，但阳台和地下仓库不计入，官方专属面积压到243平方米，售价115亿韩元，距豪宅门槛仅差2平方米。目前购置税3.4亿韩元，若多出那2平方米，则飙到12.6亿韩元。

按一般住宅税率缴纳后，开发商购置税减少约50亿韩元，于是大多数高价公寓不把每户独用的地下仓库等设施计入专属面积。

清潭洞的PH129多数单元为复式，售价超150亿韩元，建筑面积273.96平方米，比豪宅标准仅差0.04平方米——比A4纸还小，居民平均少缴约7亿韩元税款，开发商因此省下购置税约190亿韩元。

汉南洞"九一汉南洞"造价150亿至270亿韩元，无论单层还是复式都比豪宅标准小0.06至0.65平方米，购房者节省的购置税总额估计约1200亿韩元。

对首尔江南、龙山、钟路、城东四区36万余户公开市值超过9亿韩元的公寓分析后发现，仅779户需缴高额购置税，占比0.21%；市值超过100亿韩元的678套超高价公寓中，仅约23%被归为豪宅。

9月的税改方案把价值超过45亿韩元的所谓超高价住宅和非居住住宅的持有税大幅拉高。

狎鸥亭新现代公寓税改公布四天后，一套专属面积155平方米的房源以77亿韩元挂牌，比两个月前低了8亿；首尔的公寓挂牌量从约6万套升至约6.2万套，瑞草和江南涨幅分别超过6%和5%，但真正愿意买入的少。

由于房产综合税和转让税的减免只与实际居住挂钩，提供租赁的非居住单套房主数量也在上升。政府决定灵活审查实际居住例外情形，对脆弱群体最多允许三年不居住，并研究延长土地交易许可区内已购住房实际居住义务特别豁免。

供应侧则拟通过利用城市闲置土地、调动项目融资、释放部分绿地等方式，为多达5万户额外家庭提供住房。瑞草区某售价40亿韩元的小区税改方案公布后立即新增三处挂牌。

持有30坪、公开市值40亿韩元公寓的持有者，综合房地产税今年为263万韩元，次年将增至325万韩元，若不入住则增至1114万韩元。另一边，公开市值约30亿韩元以下的公寓综合房地产税反而可能下降。

麻浦一套84平方米公寓今年公开售价17亿韩元，房主已居住10年，今年综合房地产税123万韩元，次年起将降至88万韩元。部分原计划卖掉麻浦住宅迁往江南的房主改变主意，推迟搬迁。

房产综合税率将从目前的1.3%提高至次年的1.5%，并于2028年升至2%。若70岁以上房主在价值70亿韩元公寓居住10年以上，今年综合房地产税469万韩元，次年1942万韩元，2028年将增至3295万韩元，为目前的七倍以上。

综合房地产税的税额抵免也将缩减，次年扣除上限800万韩元，2028年起降至600万韩元。自2028年起，对拥有三套及以上住宅者的附加税取消，改为按整体房产总价值征收。

单套房主起征标准从公开价12亿韩元提高到14亿韩元，持有20亿韩元以下住宅可不缴纳；非居住者扣除金额从12亿韩元降至9亿韩元。政府预测，未来三年综合房地产税将超过2.1万亿韩元。

转让税方面也作出调整，取消对长期持有但不居住者的折扣，只为居住者保留优惠。2028年扣除最高20亿韩元后征税，2029年降至10亿韩元。

对每户仅一套、价值30亿韩元以下的住宅，转让税扣除额从每年250万韩元大幅提高到2500万韩元。

若出售10年前以20亿韩元购入、如今70亿韩元挂牌并居住的房屋，今年需缴约3亿韩元资本利得税，到2028年至2029年税额将增加近6亿韩元乃至10亿韩元以上。5月重启的针对多套房主的高额转让税被推迟至2028年，为多套房主留出售出通道。

政府表示本轮税改并非通过税收控房价，而是通过公平课税将税制常态化，期望随着超高价住宅持有者和多套房主出售房产，房价能够趋于稳定。